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讓沒(méi)有作弊動(dòng)機(jī)的機(jī)構(gòu)支配錢(qián)，讓有風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的機(jī)構(gòu)保交樓

文 | 張光裕

編輯 | 王博

七月以來(lái)，爛尾樓風(fēng)波、業(yè)主停貸抗議，讓商品房預(yù)售制度成了輿論熱點(diǎn)。人們討論，預(yù)售制度到底出了什么問(wèn)題？是否應(yīng)該叫停預(yù)售制？

放眼全球的成熟市場(chǎng)，預(yù)售制是房產(chǎn)交易的標(biāo)配，預(yù)售制本身沒(méi)有原罪。關(guān)鍵在于，如何在預(yù)售制的框架下，預(yù)判哪些環(huán)節(jié)存在漏洞，提前做好規(guī)則設(shè)計(jì)。

在這方面，中國(guó)香港的做法可供參考。香港與內(nèi)地有諸多相近之處，都實(shí)行土地公有制，都實(shí)行預(yù)售制，基于相近的文化，消費(fèi)者的購(gòu)房態(tài)度和行為也相近。不同的是，香港上一次出現(xiàn)爛尾樓，還要追溯到2003年的均來(lái)事件。

那么，香港是怎么做到的？

多位與預(yù)售制相關(guān)的香港律師、銀行高管、房屋交易中介等，向《財(cái)經(jīng)十一人》還原了真實(shí)的香港經(jīng)驗(yàn)。

香港如何預(yù)防爛尾樓？

預(yù)售制度下，防范爛尾樓的核心是管好預(yù)售金。香港在這方面的最大特點(diǎn)是，預(yù)售金監(jiān)管主體不是銀行，而是律師行。

在項(xiàng)目開(kāi)啟預(yù)售之前，香港的開(kāi)發(fā)商都要先委托律師行，代表開(kāi)發(fā)商處理預(yù)售的法律文件。交樓之前產(chǎn)生的所有預(yù)售金，無(wú)論是購(gòu)房者自掏腰包的首付，還是銀行發(fā)出的按揭貸款，都要打到這家律師行名下的專(zhuān)設(shè)賬戶內(nèi)，律師行以保證金保存人的身份持有、監(jiān)管。

與之相比，內(nèi)地的預(yù)售金監(jiān)管賬戶，是立在開(kāi)發(fā)商名下的。所以內(nèi)地開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售金很方便，只要銀行一時(shí)疏忽沒(méi)有盯嚴(yán)，或者銀行睜一只眼閉一只眼地“被動(dòng)配合”，開(kāi)發(fā)商就能把錢(qián)轉(zhuǎn)走。

但在香港，要想違規(guī)支走預(yù)售金，需要律師行做出主動(dòng)行為，把錢(qián)打給開(kāi)發(fā)商。違規(guī)難度顯然更大，違規(guī)證據(jù)很容易被固定。

在內(nèi)地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是銀行重要的貸款客戶。理論上，銀行有動(dòng)機(jī)配合開(kāi)發(fā)商違規(guī)。但在香港規(guī)則下，律師行幾乎沒(méi)有這樣的動(dòng)機(jī)。對(duì)于律師行，預(yù)售監(jiān)管只是一項(xiàng)客單價(jià)不高的常規(guī)業(yè)務(wù)，并不靠它吸金。而一旦違規(guī)，代價(jià)卻很高昂，很可能被吊銷(xiāo)從業(yè)執(zhí)照。

說(shuō)回香港的規(guī)則設(shè)計(jì)，在交樓之前，香港規(guī)則允許預(yù)售金被提前支取，用于施工。如何保證錢(qián)不會(huì)被濫用、挪用？當(dāng)中有兩個(gè)要點(diǎn)。

首先，如果開(kāi)發(fā)商要支取預(yù)售金，首要目的必須是用于建筑施工，且是必須支付的款項(xiàng)。為了證明這一點(diǎn)，他們必須要得到獨(dú)立第三方的認(rèn)可人士（香港的一種建筑師職稱，由香港政府屋宇署授予）簽字。律師行核實(shí)后，也是直接將錢(qián)款打到建筑商賬戶，不過(guò)開(kāi)發(fā)商的手。

另外，施工用款的支取規(guī)則是先干活，后付費(fèi)。建筑商必須先完成一定比例的工程進(jìn)度，再拿著證明材料，去申請(qǐng)相應(yīng)的施工款。

這兩條規(guī)則幾乎堵死了預(yù)售金被濫用的可能。錢(qián)不經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商賬戶，他們要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商沒(méi)有動(dòng)力這么做。

內(nèi)地開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售金，多是為了快速周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。但建筑商作為乙方，不需要做大筆的前期投資，基本沒(méi)有必要靠弄虛作假去預(yù)支工程款。更何況，類(lèi)似于律師行，建筑商如果偽造工程進(jìn)度文件，代價(jià)極其高昂。

在香港，認(rèn)可人士不僅受行業(yè)自律守則約束，還對(duì)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目、簽署的文件有法律責(zé)任。如有不當(dāng)行為，輕則除名，重則入刑。

先干活后付款的模式，也避免了預(yù)售金因任何“估算失誤”被超額支走。

香港的近律師行首席合伙人蔣瑞福律師說(shuō)，香港規(guī)則里，預(yù)售金使用按優(yōu)先級(jí)分為三檔。建設(shè)施工用款排第一，優(yōu)先級(jí)最高。施工用款和剩余建筑費(fèi)得到保障的前提下，開(kāi)發(fā)商可以用預(yù)售金來(lái)償還該項(xiàng)目在銀行的抵押貸。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目土地抵押給了銀行，所以只有先解除抵押，才能給買(mǎi)家交房。以上兩項(xiàng)滿足后，如果還有余裕，開(kāi)發(fā)商才可將預(yù)售金用于新項(xiàng)目。

2021年，隨著房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，不少內(nèi)地城市抬高了新項(xiàng)目的預(yù)售金監(jiān)管比例，嚴(yán)控放款。一些項(xiàng)目被管住的預(yù)售金，遠(yuǎn)高于建成該項(xiàng)目所需要的費(fèi)用。房企需要用更多自有資金，或借更多負(fù)債來(lái)建設(shè)，反而讓企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)更高了。

香港經(jīng)驗(yàn)展現(xiàn)了在合理的規(guī)則設(shè)計(jì)下，是能夠做到既提前使用預(yù)售金，又控制好爛尾風(fēng)險(xiǎn)的。不需要把錢(qián)堵在監(jiān)管賬戶里。

另外值得一提的是，近期有文章寫(xiě)道，香港買(mǎi)房者在付完首付后，整個(gè)預(yù)售階段都不必向銀行申請(qǐng)貸款，也就不必承擔(dān)爛尾后還要還貸的風(fēng)險(xiǎn)。這種說(shuō)法并不完全準(zhǔn)確。

香港買(mǎi)房的支付方案非常多元?？梢砸淮涡匀罡肚澹豢梢韵駜?nèi)地一樣，首付后就辦按揭，在收房前就開(kāi)始還貸；也可以隨著工程進(jìn)度，周期性地每隔幾個(gè)月付筆款；還可以付完首付后，交樓前再也不付，直到開(kāi)發(fā)商交房、簽署完所有文件、交易關(guān)閉之后，再辦按揭。

應(yīng)該說(shuō)，付款方式和防范爛尾沒(méi)有關(guān)聯(lián)。買(mǎi)房者選擇什么方式，只需要考慮哪種最經(jīng)濟(jì)適用。

例如，一位香港地產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，近兩年，因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的信心動(dòng)搖，越來(lái)越多的人選擇付完首付就盡早辦按揭，收房前就提前還貸。

因?yàn)?，貸款金額是根據(jù)銀行對(duì)物業(yè)的實(shí)時(shí)評(píng)估價(jià)計(jì)算的，而不是成交價(jià)格。所以，如果到了收房時(shí)房?jī)r(jià)跌了，銀行能放的貸款也就少了，買(mǎi)房者只能自付更大比例的購(gòu)房款。

不靠付款方式防爛尾是合理的。住房一事有民生屬性，不同財(cái)力的人都有置業(yè)需求，理應(yīng)有權(quán)利選擇各自最可承擔(dān)的付款方式。好的規(guī)則要能一視同仁保障所有消費(fèi)者。

如果出現(xiàn)爛尾樓，香港如何補(bǔ)救？

對(duì)于爛尾樓的補(bǔ)救規(guī)則，香港政府的思路是，盡最大努力保交樓，同時(shí)給買(mǎi)房者留下退出選項(xiàng)。

在香港，政府新批土地上的商品房要想拿到預(yù)售許可，需要滿足諸多條件。其中為防爛尾最重要的一項(xiàng)是，預(yù)售之前，開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)與銀行簽了建筑貸款協(xié)議（抵押物一般是土地開(kāi)發(fā)權(quán)及上蓋物業(yè)），或者拿到銀行的擔(dān)保承諾書(shū)。

即使一家開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，不需要銀行的錢(qián)，打算用自有資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，也不能跳過(guò)這一流程。蔣瑞福告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，開(kāi)發(fā)商必須二選一，要么拿到銀行的建筑貸款，要么有銀行的承諾書(shū)，否則就無(wú)法預(yù)售。

這一規(guī)則的目的就是防爛尾。一旦項(xiàng)目建設(shè)途中開(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題，無(wú)以為繼，承諾書(shū)就發(fā)揮作用了。建設(shè)交樓的出資義務(wù)就落到了銀行頭上，他們負(fù)責(zé)出資把項(xiàng)目建完。銀行也不會(huì)吃虧，畢竟他們手握抵押，而且售樓款都在律師行賬戶里完好保存著。

有文章寫(xiě)道，到房子建成交付時(shí)，香港開(kāi)發(fā)商才與政府進(jìn)行地價(jià)結(jié)算。開(kāi)發(fā)商也不能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，將土地抵押給銀行。這一說(shuō)法并不準(zhǔn)確。

香港批地文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在拿地時(shí)就付清全部土地款，甚至不能分期付款。從上述介紹也能看出，要讓這套引入銀行的善后辦法運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，項(xiàng)目的建筑抵押是必不可少的一環(huán)。

在這種規(guī)則設(shè)計(jì)下，爛尾發(fā)生時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力、承擔(dān)順位，以及解決問(wèn)題能力達(dá)成一致。銀行是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力最強(qiáng)的，也就排在第一順位。內(nèi)地目前的情況則不然，我們經(jīng)?？吹劫I(mǎi)房者這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力最弱的群體，成了為爛攤子買(mǎi)單的人。

按照香港批地文件，如果項(xiàng)目是在舊土地上拆遷改建而成，那它并不受政府監(jiān)管，而是由律師公會(huì)監(jiān)管。這類(lèi)項(xiàng)目不必拿到銀行貸款或承諾書(shū)。不過(guò)，這類(lèi)項(xiàng)目通常也會(huì)找開(kāi)發(fā)商母公司或其它合作公司，為項(xiàng)目出具擔(dān)保書(shū)。

從預(yù)防規(guī)則里可看出，如果律師行嚴(yán)格盡到了監(jiān)管職責(zé)，預(yù)售賬戶的錢(qián)理應(yīng)足夠完成建設(shè)。假如爛尾，大概率意味著律師行工作有紕漏。對(duì)此，律師業(yè)也有一套擔(dān)責(zé)方案。

香港有執(zhí)業(yè)資格的律師都要加入律師公會(huì)。律師公會(huì)名下有一個(gè)保險(xiǎn)基金。對(duì)各種類(lèi)型的律師服務(wù)，假如因?yàn)槁蓭煹臒o(wú)意疏忽，造成了客戶財(cái)產(chǎn)損失，這個(gè)保險(xiǎn)基金會(huì)做出賠償。律師行的預(yù)售金監(jiān)管業(yè)務(wù)，當(dāng)然也在基金覆蓋范圍內(nèi)。

但假如律師行有欺詐行為，造成監(jiān)管資金流失，該保險(xiǎn)基金就不負(fù)責(zé)了。這種情況下，買(mǎi)房者可以走法律渠道，起訴這家律師行賠償。

那么，假如一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)異樣，但還沒(méi)有發(fā)展到爛尾的地步，買(mǎi)房者能怎么保護(hù)自己？香港的規(guī)則給買(mǎi)房者留下了兩個(gè)退出窗口。

香港所有的商品房項(xiàng)目在預(yù)售文件中就要寫(xiě)清交樓時(shí)間，如果到了交樓時(shí)間，卻還沒(méi)完工，買(mǎi)家有權(quán)在到期后的28天內(nèi)取消交易，開(kāi)發(fā)商要退還購(gòu)房款和利息。

這是第一個(gè)退出窗口，如果買(mǎi)家已經(jīng)不再信任開(kāi)發(fā)商，在這28天內(nèi)可以“下車(chē)”。

如果28天內(nèi)沒(méi)有行動(dòng)，就默認(rèn)買(mǎi)家是想等待開(kāi)發(fā)商交房。到期后的28天到滿6個(gè)月，買(mǎi)家不能隨意取消交易。

第二個(gè)窗口出現(xiàn)在6個(gè)月后。一般來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在超出預(yù)定交房時(shí)間6個(gè)月后，仍沒(méi)有交樓，那這項(xiàng)目遇到的不是小毛病，而是大麻煩了。一些一開(kāi)始沒(méi)把延期當(dāng)回事的買(mǎi)房者，現(xiàn)在也會(huì)開(kāi)始緊張了。所以給買(mǎi)房者第二次機(jī)會(huì)，他們可以隨時(shí)取消交易，拿回房款和利息。

延期交付的開(kāi)發(fā)商還可能面臨政府的處罰。中原集團(tuán)測(cè)量師行董事總經(jīng)理黎堅(jiān)輝告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，香港政府對(duì)新批地塊有發(fā)展年限要求，大型地塊有5-10年，中小地塊常在5年以下。如果超時(shí)未落成，視情節(jié)輕重有罰款、警告、甚至收回土地重新拍賣(mài)等一系列處罰。

這條規(guī)則除了保護(hù)買(mǎi)房者，還順便限制了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，靠囤地炒地皮。

項(xiàng)目的預(yù)售許可證也不是永久的，政府部門(mén)會(huì)不定期檢查項(xiàng)目情況。如果開(kāi)發(fā)中途出現(xiàn)資金不足以覆蓋建設(shè)費(fèi)用、嚴(yán)重拖延工期等情況，政府部門(mén)可能會(huì)收回預(yù)售許可，項(xiàng)目就只能等建成后現(xiàn)房交易。這個(gè)規(guī)則設(shè)計(jì)，既可控制事件波及范圍，防止出現(xiàn)新受害者，也能威懾開(kāi)發(fā)商，讓其加快處置問(wèn)題。

2021年8月，由高銀地產(chǎn)前主席潘蘇通開(kāi)發(fā)的一樓盤(pán)，就因?yàn)槌谖唇桓叮瑹o(wú)法證明有足夠財(cái)力應(yīng)付超支項(xiàng)目，被香港運(yùn)輸與房屋局撤銷(xiāo)了預(yù)售許可證。

后來(lái)，潘蘇通將項(xiàng)目出手，接盤(pán)者中有曾任香港銀行公會(huì)主席的柯清輝。該樓盤(pán)也重新開(kāi)始施工，時(shí)隔一年后，2022年8月，該項(xiàng)目重新向地政總署申請(qǐng)了預(yù)售許可證。這是香港過(guò)去20年最接近爛尾的案例。

總結(jié)香港預(yù)防和彌補(bǔ)爛尾的重要規(guī)則，最突出的兩大特點(diǎn)：一是，引入更多中立第三方監(jiān)管、使用預(yù)售金，讓錢(qián)在沒(méi)有作弊動(dòng)機(jī)的機(jī)構(gòu)間流通；二是，把保交樓的責(zé)任，壓實(shí)在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力最大、解決問(wèn)題能力也最大的機(jī)構(gòu)身上。不管買(mǎi)房者如何抉擇、如何索賠，房子是必須要建成的。

作者為《財(cái)經(jīng)》記者