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鋒靂 王文華

這幾年，信托行業(yè)全剎車(chē)了，只有光大信托還在加速狂奔。

2015年，光大興隴信托有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“光大信托”）重組改制，閆桂軍臨危受命，出任總裁。僅一年多，光大信托就從一家行業(yè)排名末位的小公司，一躍成為管理資產(chǎn)規(guī)模突破3000億元，進(jìn)入行業(yè)TOP20。

此后光大信托逆勢(shì)狂奔，2018年，資管規(guī)模超過(guò)5700億，相較于2015年增長(zhǎng)超10倍。2021年底，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)萬(wàn)億元，位列行業(yè)TOP5。閆桂軍曾表示，光大信托逆勢(shì)崛起，原因是選擇了合適的發(fā)展戰(zhàn)略和展業(yè)模式。

然而，那些使其強(qiáng)大的發(fā)展模式，最終卻反噬了光大信托。2021年以來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)不少房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，光大信托的高光時(shí)刻也戛然而止。大筆投向地產(chǎn)的資金或難以收回甚至出現(xiàn)逾期，這其中踩雷的房企就包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城等大型房企，也包括正榮、鴻坤、卓越等中小型房企。

2021年年初，閆桂軍離任光大信托，將難題留給了接替者馮翔。此時(shí)的光大信托已經(jīng)失去了往日榮光，追債、接盤(pán)，利潤(rùn)腰斬，如何堵住這座四處漏風(fēng)的金融大廈，成了馮翔當(dāng)前最迫切的問(wèn)題。

追債

事實(shí)上，2018年，隨著資管新規(guī)和“兩壓一降”的政策出臺(tái)，要求壓降信托通道業(yè)務(wù)規(guī)模和違規(guī)融資類(lèi)業(yè)務(wù)規(guī)模，但光大信托投向地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模仍不斷上升。截至2021年，光大信托公開(kāi)層面上投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資產(chǎn)仍有916.8億元。

據(jù)媒體報(bào)道，光大信托對(duì)外投資公司中直接或間接持股，包含“地產(chǎn)”“置業(yè)”字眼的公司，超過(guò)了100個(gè)。正榮、卓越、鴻坤、恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城等等多家房企，都在其信托投資范圍之內(nèi)。

愛(ài)企查顯示，2021年下半年以來(lái)，光大信托已對(duì)數(shù)家地產(chǎn)公司申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，其中包括福晟、世茂、融創(chuàng)、鴻坤、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、實(shí)地等知名房企。光大信托與幾大福建系房企：泰禾、福晟、世茂、陽(yáng)光城的糾葛尤為復(fù)雜。

2018年11月，光大信托與泰禾、招商銀行福州分行簽署三方戰(zhàn)略合作協(xié)議，光大信托為泰禾提供200億元的綜合授信額度。隨著泰禾債務(wù)違約，光大信托的資金也難以順利兌付。

2019年3月，泰禾全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向世茂房地產(chǎn)全資子公司轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)。南昌歐風(fēng)置業(yè)、南昌茵夢(mèng)湖酒店投資管理、南昌安晟置業(yè)各51%股權(quán)，雙方合作開(kāi)發(fā)該度假區(qū)項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)18.06億元，其中股權(quán)對(duì)價(jià)14.89億元，承接債務(wù)約3.17億元。最終在今年3月21日，光大信托向法院請(qǐng)求凍結(jié)福州世茂新城、茵夢(mèng)湖置業(yè)、世茂建設(shè)、世茂集團(tuán)、福州泰禾等在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)的款項(xiàng)20.6億元。資料顯示，上述凍結(jié)請(qǐng)求或與南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目有關(guān)。2022年3月23日，光大信托申請(qǐng)?jiān)?.63億元范圍內(nèi)查封湖南和達(dá)投資集團(tuán)有限公司所有的位于湘潭九華示范區(qū)濱江路以西規(guī)劃道路以北土地使用權(quán)，同時(shí)，請(qǐng)求凍結(jié)、查封福晟集團(tuán)有限公司、上海世茂建設(shè)有限公司、潘偉明、陳偉紅持有的股權(quán)。與此同時(shí)，光大信托申請(qǐng)?jiān)?0.5億元范圍內(nèi)查封湖南和達(dá)投資集團(tuán)有限公司所有的位于湘潭九華示范區(qū)規(guī)范道路以北土地使用權(quán)，并凍結(jié)、查封福晟集團(tuán)，長(zhǎng)沙匯隆裝飾有限公司、世茂建設(shè)、胡彌華、張紅兵持有的股權(quán)。4月19日，光大信托申請(qǐng)融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司共計(jì)2.9億元的銀行存款，如財(cái)產(chǎn)價(jià)值不足2.9億元，就差額部分查封、凍結(jié) 南寧融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的柳州融創(chuàng)博順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司持有的重慶融創(chuàng)基洋置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

除此之外，光大信托還申請(qǐng)凍結(jié)重慶融創(chuàng)置地有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、重慶慶廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶慶霆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶慶融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶融滔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)款項(xiàng)約4.05億元。

1月19日，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)、查封、扣押北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、趙偉豪、王茜共5.9億元的銀行存款或查封、扣押其等值財(cái)產(chǎn)。

2021年12月，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司、威康（清遠(yuǎn)）置業(yè)有限公司、清遠(yuǎn)威泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)的款項(xiàng)8.06億元。同時(shí)，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)清遠(yuǎn)德倫置業(yè)有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司、湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)的款項(xiàng)5.4億元。

另外，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司、金倫（清遠(yuǎn)）置業(yè)有限公司的銀行存款10.2億元。

2019年6月，光大信托與佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，時(shí)任光大信托董事長(zhǎng)兼總裁的閆桂軍親自出席。根據(jù)協(xié)議，光大信托與佳兆業(yè)展開(kāi)多維度合作，光大信托將綜合運(yùn)用多種投融資工具，為佳兆業(yè)集團(tuán)在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)以及城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求提供適宜的金融服務(wù)方案，實(shí)現(xiàn)雙方互利共贏。然而，隨著佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)顯現(xiàn)，光大信托也踏上了“追債”的道路。

巨額投資踩雷的不止佳兆業(yè)，還有陽(yáng)光城。2021年11月，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)陽(yáng)光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司、金華未來(lái)置業(yè)有限公司、陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司、重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等銀行賬戶(hù)存款29.29億元。

2021年11月，光大信托申請(qǐng)查封凍結(jié)三亞巨源旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)、張量在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)的款項(xiàng)8.6億元。

2021年5月，光大信托申請(qǐng)凍結(jié)南京立方、證大置業(yè)、南京證大大拇指在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)款項(xiàng)2.1億元。據(jù)媒體報(bào)道，光大信托在證大項(xiàng)目上的踩雷達(dá)40億元。

公開(kāi)資料顯示，上述所涉房企的資金問(wèn)題只是冰山一角，光大信托的資金還大量投向了不少本土小型開(kāi)發(fā)商。接盤(pán)

地產(chǎn)公司爆雷后，項(xiàng)目無(wú)法回款，信托產(chǎn)品無(wú)法順利兌付，光大信托無(wú)奈控股了許多地產(chǎn)項(xiàng)目。

2022年8月，光大信托從佳兆業(yè)手中接盤(pán)了廣州兆耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5%的股權(quán)，此前，光大信托已持有該公司的95%的股權(quán)。據(jù)悉，該公司關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目為廣州佳兆業(yè)悅峰。7月，光大信托接盤(pán)了佳兆業(yè)旗下三亞佰佳世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，持股比例由原來(lái)的39.87%升至79.1%。該地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目為三亞佳兆業(yè)海棠伴山。

此外，光大信托在7月還接盤(pán)了恒大上海盛建置業(yè)有限公司持有的溫州恒騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%的股權(quán)，此前光大信托已持有該公司70%股權(quán)，關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目為溫州蒼南翡翠華庭項(xiàng)目 。這并非光大信托接盤(pán)的恒大首個(gè)地產(chǎn)公司。

同月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)合肥有限公司將其旗下持有的滁州市恒滁置業(yè)有限公司10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了光大信托，加上光大信托此前持有的90%股權(quán)，股權(quán)變更后，滁州市恒滁置業(yè)有限公司成為光大信托全資子公司。據(jù)了解，光大信托接盤(pán)的該公司關(guān)聯(lián)項(xiàng)目為滁州恒大悅府。

今年2月，光大信托就接盤(pán)了恒大旗下兩個(gè)項(xiàng)目。分別為重慶黛宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10%的股權(quán)及2.79億元的債權(quán)，關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目為恒大黛山華庭項(xiàng)目，另一家為東莞市鴻釧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9.87%股權(quán)及5億元債權(quán)，關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目為東莞恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目。

接盤(pán)后，光大信托如何處置這些項(xiàng)目？信托公司本身不會(huì)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。因此，通常會(huì)采取三種方式，一是掛靠有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，尋找代建公司，信托公司出資建設(shè)，項(xiàng)目銷(xiāo)售溢價(jià)后歸信托公司。其次可尋求收購(gòu)方，引入增量資金，此外，也可直接將接盤(pán)項(xiàng)目出售。

腰斬

如果開(kāi)發(fā)商的資金鏈狀況持續(xù)惡化，接盤(pán)的項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)光大信托而言，也是一筆沉重的負(fù)擔(dān)，以光大信托當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，或許也危機(jī)重重。

2022上半年，光大信托營(yíng)收利潤(rùn)雙雙暴跌。上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收23.67億元，同比下滑25.2%，凈利潤(rùn)7.11億元，同比下滑49.1%。

2021年，與房地產(chǎn)行業(yè)下滑同步，光大信托的業(yè)績(jī)也開(kāi)始下降。2021年，光大信托營(yíng)收62億元，同比2020年增長(zhǎng)10%，凈利潤(rùn)15.6億元，同比2020年下滑40.3%。

光大信托在2022年年報(bào)中表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情反復(fù)和監(jiān)管政策收緊的影響，部分房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況、資金回流等受到較大影響，產(chǎn)生信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，光大信托稱(chēng)，加強(qiáng)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)及其衍生風(fēng)險(xiǎn)管控，建立房企集團(tuán)客戶(hù)專(zhuān)人對(duì)接機(jī)制，強(qiáng)化統(tǒng)籌管理，常態(tài)化、規(guī)范化管控地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

光大信托是由2014年5月經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，由光大集團(tuán)在原甘肅信托基礎(chǔ)上重組成立，光大集團(tuán)為控股股東占比51%，甘肅省國(guó)有資產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司占比23.42%，甘肅金融控股集團(tuán)有限公司21.58%，天水市財(cái)政局占比4%。

在光大集團(tuán)的金融板塊中，光大信托與銀行、保險(xiǎn)、證券并列為核心子公司之一。2021年，光大信托管理信托資產(chǎn)規(guī)模為1.1萬(wàn)億元。

光大信托產(chǎn)品逾期不止發(fā)生在地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有政信類(lèi)產(chǎn)品也曾出現(xiàn)逾期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)早前報(bào)道，光大信托政信類(lèi)產(chǎn)品包括智興5號(hào)、弘信6號(hào)、弘信4號(hào)、廣元建設(shè)1號(hào)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等多只產(chǎn)品逾期，對(duì)應(yīng)融資方分別為遵義市紅花崗區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、貴州新蒲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司、貴州西南交通投資實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、廣元市三江新區(qū)建設(shè)投資有限公司、貴州六盤(pán)水攀登開(kāi)發(fā)投資貿(mào)易有限公司 ，規(guī)模分別為3.5億元、5億元、2億元、2.5億元、2.95億元。

對(duì)于上述產(chǎn)品逾期，光大信托處置方式是采取剛兌，即融資方到期未能還本，光大信托先行兌付給客戶(hù)。

然而，在業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的趨勢(shì)下，不論是何種產(chǎn)品逾期，對(duì)于光大信托而言，都是不能承受之重。

而向眾多房企“亮劍”的背后，很顯然，光大信托也到了業(yè)務(wù)與業(yè)績(jī)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)刻?？癖贾寥f(wàn)億過(guò)程中留下的眾多沉渣爛泥，也將隨著一系列產(chǎn)品爆雷而炸出水面。