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汕尾 是汕尾，潮汕是潮汕。

今天要說(shuō)的，是一位汕尾隱形富豪，坐擁1700億的地產(chǎn)帝國(guó)，投資褚橙、紅塔等。

他還曾和騰訊馬化騰、SOHO潘石屹、張欣夫婦在富豪榜單上平起平坐。

給了這些線索，應(yīng)該也沒(méi)猜到吧——鐘聲堅(jiān)。

說(shuō)實(shí)話，如果不是我的潮汕同事說(shuō)起這位隱形富豪，大概率很少會(huì)關(guān)注到。

最近，鐘聲堅(jiān)旗下的仁恒置地發(fā)布了一份半年報(bào)，揭開(kāi)了這家新加坡上市的另類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)的AB面。

仁恒置地向來(lái)以豪宅出名，在地產(chǎn)界，鐘聲堅(jiān)還被稱(chēng)為“新加坡版的李嘉誠(chéng)”。

長(zhǎng)三角是它一直以來(lái)重倉(cāng)的地方，好在，豪宅的利潤(rùn)高，在地產(chǎn)四面楚歌的當(dāng)下，仁恒置地的凈利潤(rùn)依然有所增長(zhǎng)。

對(duì)，還有房企在賺錢(qián)。

不好的一面是，這家豪宅開(kāi)發(fā)商下沉二三線城市，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額一反常態(tài)，上半年錄得超預(yù)期的負(fù)數(shù)。

原因嘛，便是合同負(fù)債的激增，占用了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，這就導(dǎo)致仁恒置地不得不逆勢(shì)加杠桿，以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

至少目前來(lái)看，這家開(kāi)發(fā)商還不至于和“暴雷”沾邊，但短期負(fù)債的壓力可謂是不小。

帶你了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)質(zhì)，關(guān)注這只懂財(cái)經(jīng)的貓~

遇貴人：一代煙王、中國(guó)橙王

64歲的鐘聲堅(jiān)，和許老板同年出生。

1958年，鐘聲堅(jiān)生于汕尾陸豐，早期下南洋，他曾到東南亞的“財(cái)富之城”新加坡創(chuàng)業(yè)掘金。

他做過(guò)貿(mào)易，賣(mài)過(guò)紙張和機(jī)器，開(kāi)過(guò)各種工廠，如造紙廠、復(fù)合肥廠、印刷廠等，甚至還為茅臺(tái)酒生產(chǎn)過(guò)瓶蓋。

圖源自視覺(jué)中國(guó)，已授權(quán)，仁恒置地董事長(zhǎng)鐘聲堅(jiān)

但在90年代初，他和幾乎所有地產(chǎn)大佬都一致認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了黃金發(fā)展期，于是一頭栽進(jìn)去。

仁恒的模式不同于其他房企，他不僅做住宅開(kāi)發(fā)，還持有商業(yè)物業(yè)，如購(gòu)物中 心、寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓和酒店。

持有商業(yè)物業(yè)可以提供較為穩(wěn)定的租金收入，這點(diǎn)和港資開(kāi)發(fā)商的邏輯相通，他也因此被稱(chēng)為"新加坡版的李嘉誠(chéng)"。

但更為重要的事，鐘聲堅(jiān)創(chuàng)業(yè)生涯遇到貴人，他 與一代煙王、 中國(guó)橙王褚時(shí)健 有著千絲 萬(wàn)縷的關(guān)系。

在著手地產(chǎn)布局時(shí)，鐘聲堅(jiān)旗下的仁恒物業(yè)投資了云南褚氏農(nóng)業(yè)，持股10%，不是很多。

3年前，“褚橙”創(chuàng)始人褚時(shí)健獨(dú)子褚一斌曾表示，2018年就已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)公司結(jié)構(gòu)整理，當(dāng)年便定下6年內(nèi)（2024年）上市的計(jì)劃。

可惜，疫情來(lái)了，云南褚氏農(nóng)業(yè)上市夢(mèng)正面臨多重考驗(yàn)。

除了褚橙，褚時(shí)健的紅塔煙廠也享有盛名，他 曾 任玉溪、紅塔二大煙草公司董事長(zhǎng)。

當(dāng)時(shí)的 鐘聲堅(jiān)，不過(guò)是老家鎮(zhèn)上供銷(xiāo)社的一名小職工，負(fù)責(zé)煙草業(yè)務(wù)，由此結(jié)識(shí)了紅塔集團(tuán)。

這就說(shuō)到了鐘聲堅(jiān)和褚氏的另一關(guān)聯(lián)——仁恒工業(yè)、云南紅塔煙草集團(tuán)以及中國(guó)紙業(yè)投資公司在成立合資公司，仁恒持有紅塔仁恒包裝公司近14%的股權(quán)。

做什么的 ？生產(chǎn)高檔涂布白卡紙，可能是用于 煙盒做包裝。另外，紅塔仁恒包裝公司還控股了一個(gè)高端造紙化學(xué)品配套生產(chǎn)企業(yè)。

鐘聲堅(jiān)的朋友圈就此打開(kāi)，完成原始積累后，他在貿(mào)易、制造、家居、房地產(chǎn)和金融服務(wù)領(lǐng)域創(chuàng)辦了很多企業(yè) ，地產(chǎn) 項(xiàng)目 也 從 一到多。

2006年6月，48歲的鐘聲堅(jiān)帶著仁恒置地在新加坡主板上市，而非港交所或A股。

當(dāng) 時(shí)，碧桂園、SOHO中國(guó)、恒大、融創(chuàng)等一眾后來(lái)紅得起飛的房企都還沒(méi)上市。

仁恒置地的家族色彩很強(qiáng)烈，股份高度集中在鐘氏家族手上，鐘聲堅(jiān)及其侄子鐘思亮合計(jì)持股72.48%，黑石信托、高盛資管、美國(guó)基金管理公司領(lǐng)航投資則持有少量股權(quán)。

仁恒置地 是當(dāng)時(shí)新加 坡市 值最大的私人企業(yè)，只 不 過(guò) 最近幾年，股價(jià)一路向下，估值也不及當(dāng)年。

如今，仁恒置地的市值約為20.65億新元（約101億元人民幣）。

重倉(cāng)上海的憂傷

逆勢(shì)加杠桿，償債壓力來(lái)襲

內(nèi)地做豪宅的開(kāi)發(fā)商眾多，華南比較出名的是僑鑫、恒裕、鵬瑞、星河等，華東比較有名的有湯臣一品、濱江等，當(dāng)然，還有仁恒置地。

我們看仁恒置地上半年的業(yè)績(jī)，喜憂參半，基本可以看出做豪宅到底賺不賺錢(qián)。

喜的一面是，2022上半年，仁恒置地收入113.39億，減少14%，但歸母凈利潤(rùn)13.77億，增長(zhǎng)67%，毛利率35.57%，凈利潤(rùn)率15.5%。

收入減少但利潤(rùn)增加，原因在于，仁恒的成本管控，降低營(yíng)業(yè)成本，且交付高毛利的項(xiàng)目，使得上半年的凈利潤(rùn)有所改善。

在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，仁恒置地的利潤(rùn)表現(xiàn)處于中等偏上。

以去年的數(shù)據(jù)為例，仁恒置地的毛利率和凈利率在近70家上市房企中，排到12/13位。

今年上半年，對(duì)于重倉(cāng)上海的仁恒置地而言，賣(mài)房業(yè)績(jī)可謂是大起大落。

賣(mài)房子的總共銷(xiāo)售額為313.94億元，增幅9.5%，其中6月銷(xiāo)售額暴漲201%，拉平了4、5月的暴跌。

買(mǎi)房看地段，房企買(mǎi)地也同樣看地段和城市。

我們觀察仁恒的土儲(chǔ)情況，發(fā)現(xiàn)這家豪宅開(kāi)發(fā)商的土儲(chǔ)，有向三四線城市傾斜的趨勢(shì)。

已完成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目里，一線城市占25%，二線城市占比達(dá)到70%；單個(gè)城市而言，上海、南京、天津、蘇州和珠海是五大重倉(cāng)之城。

而正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，一線城市的土儲(chǔ)占比為22%，二線只剩59%，三四線城市的項(xiàng)目占到17%。

下沉三四線，以現(xiàn)在房?jī)r(jià)普降的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，仁恒置地會(huì)受到來(lái)自樓市下行的沖擊。

更 重要的是，仁恒置地的現(xiàn)金流并不算健康。

2022上半年，仁恒置地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額從去年同期的42億到-44億元，處于凈流出的狀態(tài)。

目前，仁恒置地的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為213億元（含受限制資金），內(nèi)房企普遍 在降負(fù)債的時(shí)候，仁恒置地的負(fù)債反而較以往升高了。

仁恒置地增加了60億的凈負(fù)債，截至2022上半年合計(jì)的凈負(fù)債約274.51億元，凈負(fù)債率從去年的49%升至62%。

仁恒置地2022上半年債務(wù)情況

仁恒置地的有息負(fù)債為488億元，其中一年內(nèi)到期的負(fù)債為134億元，現(xiàn)金短債比1.59，雖然不高，但未踩三道紅線。

仁恒置地，已經(jīng)是能活下來(lái)為數(shù)不多的、財(cái)務(wù)負(fù)債表現(xiàn)不錯(cuò)的民企開(kāi)發(fā)商。

有說(shuō)“小心使得萬(wàn)年船”，鐘聲堅(jiān)對(duì)地產(chǎn)的保守布局，也在一定程度上救了他自己，暫時(shí)躲過(guò)了這輪地產(chǎn)危機(jī)。

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