中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）即使被譽(yù)為可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金的“現(xiàn)金牛”，物企也難免面臨“增收不增利”的尷尬局面。

8月24日，碧桂園服務(wù)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，碧桂園服務(wù)收入200.55億元，同比增長(zhǎng)約73.5%；毛利約53.87億元，同比增長(zhǎng)約39.6%；凈利潤(rùn)27.52億元，同比增長(zhǎng)約23.6%。

“這里有一個(gè)剪刀差?！北坦饒@服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬在2022年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，之所以導(dǎo)致收入增加73%、毛利增加39.6%的“剪刀差”，主要是結(jié)構(gòu)性的因素，例如收購(gòu)之后無形資產(chǎn)的攤銷、期權(quán)費(fèi)用等。

報(bào)告顯示，碧桂園服務(wù)期內(nèi)凈利潤(rùn)受到可換股債券計(jì)提的利息支出、購(gòu)股權(quán)開支、按公允價(jià)值計(jì)量且變動(dòng)計(jì)入損益的金融資產(chǎn)未實(shí)現(xiàn)的收益以及收并購(gòu)帶來的無形資產(chǎn)－合同及客戶關(guān)系、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照及品牌的攤銷成本的因素影響，合計(jì)削減凈利潤(rùn)約3.48億元，而2021年同期的1.28億元。

和營(yíng)收利潤(rùn)相比，碧桂園服務(wù)迅速下跌的股價(jià)更引人注目。截至8月25日發(fā)稿，碧桂園服務(wù)報(bào)14.76港元/股，較2月最高值的54.248港元/股減少了72.749%，也就是業(yè)內(nèi)常說的“膝蓋斬”。

受股價(jià)下滑影響，半年時(shí)間不到，碧桂園服務(wù)總市值為497.3億港元，較年初高峰時(shí)的1829.46以港元蒸發(fā)超千億。若將時(shí)間延長(zhǎng)至2021年1月，碧桂園服務(wù)還是首家市值突破2000億港元物管公司。

毛利率創(chuàng)近7年最低值

收購(gòu)，無疑是碧桂園服務(wù)近年來的一個(gè)重要關(guān)鍵詞。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今碧桂園服務(wù)共有四次大規(guī)模的收購(gòu)行動(dòng)，分別是2021年2月斥資48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%的股權(quán)，9月底斥資不超過100億元收購(gòu)富力物業(yè)，同月斥資不超過33億元收購(gòu)彩生活的核心資產(chǎn)，2022年2月以不高于31.29億的價(jià)格收下中梁百悅智佳服務(wù)93.76%股權(quán)。

得益于幾次大規(guī)模收購(gòu)，碧桂園服務(wù)已經(jīng)坐穩(wěn)國(guó)內(nèi)在管面積第一的位置。截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積由2021年底的約7.66億平方米增加約7750萬平方米至約8.43億平方米，除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)合同管理面積由2021年底的約14.38億平方米增加約1.71億平方米至約16.09億平方米。

另外，截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)三供一業(yè)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)合同管理面積約8530萬平方米，三供一業(yè)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約8520萬平方米。

大規(guī)模收購(gòu)雖然能在短時(shí)間內(nèi)增加碧桂園服務(wù)的管理面積，但同時(shí)也帶來一些不良反應(yīng)。以毛利率舉例，期內(nèi)碧桂園服務(wù)毛利率為26.9%，較2021年底的30.7%減少了3.8個(gè)百分點(diǎn)，在首次跌破“3”字頭的同時(shí)，創(chuàng)下近8年最低毛利率水平。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2021年，碧桂園服務(wù)的毛利率分別為30.57%、33.93%、33.17%、37.68%、31.65%、33.97%、30.73%，雖有波動(dòng)但一直在30%以上。

對(duì)于毛利率的下滑，黃鵬解釋，除疫情因素影響外，主要是因?yàn)槭召?gòu)的物業(yè)項(xiàng)目毛利率低于碧桂園原有項(xiàng)目，并表之后拉低了碧桂園物業(yè)的平均毛利率。

從收購(gòu)項(xiàng)目來看，2018年至2020年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的毛利率分別為33.24%、36.2%、35.69%，彩生活對(duì)應(yīng)毛利率分別為35.49%、35.25%、33.58%，富力物業(yè)對(duì)應(yīng)毛利率分別為14.9%、17.9%和24.8%，中梁百悅智佳服務(wù)中梁百悅智佳服務(wù)分別為33.61%、30.8%和28.42%。

不難看出，藍(lán)光嘉寶服務(wù)、彩生活的毛利率水平幾乎和碧桂園服務(wù)毛利率水平不相上下，并不是黃鵬口中拉低整體毛利率的主要原因。反觀富力物業(yè)毛利率水平長(zhǎng)期在25%以下，雖然有上升趨勢(shì)，但和碧桂園服務(wù)30%的平均水平還有很大差距。

此外，“此疫情因素增加了幾個(gè)億的成本?！秉S鵬分享，碧桂園服務(wù)有有6000多個(gè)項(xiàng)目，十幾萬名員工，公司在疫情期間不得不增加了很多的服務(wù)工作量和防疫物資成本的投入。

將現(xiàn)金流視作生命線

在拉低平均毛利率的同時(shí)，收并購(gòu)支出的大筆資金也讓碧桂園服務(wù)恢復(fù)了對(duì)現(xiàn)金流的渴望。

“規(guī)模的收購(gòu)至少有相當(dāng)一段時(shí)間不是我們的重點(diǎn)?！秉S鵬表示，碧桂園服務(wù)今年沒有大的關(guān)于物管合約的收購(gòu)計(jì)劃，如有并購(gòu)行動(dòng)，也主要是在能力補(bǔ)短板，強(qiáng)化一些優(yōu)勢(shì)的方面，但不會(huì)以追求合約和規(guī)模面積的增長(zhǎng)來進(jìn)行收購(gòu)。

黃鵬強(qiáng)調(diào)過，碧桂園服務(wù)不唯規(guī)模論，在經(jīng)營(yíng)上追求有現(xiàn)金回報(bào)的利潤(rùn)、服務(wù)滿意和社會(huì)價(jià)值，三者缺一不可。

代替收并購(gòu)，年內(nèi)碧桂園服務(wù)將“三繳一流”作為重點(diǎn)工作，即追繳、收繳和預(yù)繳資金和現(xiàn)金流。黃鵬稱，“公司把現(xiàn)金流作為生命線，追求運(yùn)營(yíng)商要有現(xiàn)金流回報(bào)的利潤(rùn)，且建立了一個(gè)人人承責(zé)的指標(biāo)考核體系?！?/p>

某種程度上，這與碧桂園服務(wù)增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款和減少的現(xiàn)金流有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示碧桂園服務(wù)應(yīng)收賬款即票據(jù)合計(jì)為134.66億元，較2021年底的105.69億元增加了28.97億元，其中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款為5.56億元，來自第三方的應(yīng)收賬款為129.09億元。

現(xiàn)金流方面，碧桂園服務(wù)擁有銀行存款和現(xiàn)金總額約89.91億元，較2021年底的117.56億元減少23.52%。

“其中有32億的理財(cái)和42億左右的投資?！睂?duì)于銀行存款和現(xiàn)金總額的減少，黃鵬解釋，公司在外部環(huán)境較好的時(shí)候做了一些理財(cái)，且因?yàn)榻⒁恍┖献麝P(guān)系而進(jìn)行的戰(zhàn)略性的投資或者上市股權(quán)的投資。

“未來我們會(huì)逐步收回來，今年年底前絕大部分都能收回。”黃鵬坦言，即使行業(yè)再變化、外部環(huán)境再惡劣，碧桂園仍然會(huì)有100多億現(xiàn)金流，甚至到明年就可以有近200億的資金富余。

此外，受房地產(chǎn)行業(yè)影響，碧桂園服務(wù)不得不降低全年業(yè)績(jī)預(yù)期?！盃I(yíng)收方面全年不低于40%以上的增長(zhǎng)，核心凈利潤(rùn)方面預(yù)計(jì)是20%-30%的同比增長(zhǎng)率。”

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。