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2023-01-31
25億凈虧損，貝殼“重生之門”只推開一道縫
更新時間：2022-08-26 14:48:41作者：未知
重壓之下，“兩翼”被彭永東委以重任，但目前還不足以貢獻像樣的營收。
文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯｜周春林
頭圖來源｜視覺中國
樓市一片哀嚎之際，“虧損”成為貝殼和房企都難繞過的一道關。
回港“雙重主要上市”三個月后，8月23日晚，貝殼找房發(fā)布首份中期財報。期內貝殼凈收入同比下降41.3%至263億元；凈虧損約24.85億元，而2021年同期凈利潤21.74億元。經調整凈虧損約5.92億元，而2021年同期經調整凈利潤為31.4億元。
身為一家備受投資人追捧的明星上市公司，貝殼這樣的業(yè)績表現(xiàn)顯然不是他們所樂見的。早在大半年前，陪伴貝殼成長多年的資本就已接連撤出。軟銀近期披露的文件顯示，孫正義已清倉了價值25億美元的貝殼股票。今年2月，高瓴資本持有的貝殼股份也從5%降至3.3%。
貝殼用“行到水窮處，坐看云起時”形容公司的表現(xiàn)，但自今年以來，房地產市場無論是從政策面、市場面還是居民購房信心層面，均出現(xiàn)了不小的波動。尤其是政策刺激下的市場恢復緩慢，爛尾、停貸一系列事件，挑戰(zhàn)著購房者的最后一根神經。
受市場整體下行影響，中介行業(yè)步履艱難。對于市場變化和預期，貝殼找房董事長兼CEO彭永東表述克制：“從長期來看，我們所處的內外部環(huán)境無疑充滿挑戰(zhàn)，不確定性持續(xù)增加?！毖哉Z間，他也試圖為顛簸一年多的貝殼找到一些確定性。
彭永東。攝影：鄧攀
重壓之下，“兩翼”被彭永東委以重任，擴張路線高舉高打。去年底，貝殼推出“一體兩翼”戰(zhàn)略，宣布成立整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群?！拔覀儽纫酝鼒远ǖ卣J為存量房業(yè)務是未來的核心，在戰(zhàn)略上也會重點關注和聚焦存量房業(yè)務?！贝舜呜攬蟀l(fā)布后，彭永東如是稱。
《中國企業(yè)家》獲悉，過去半年來，通過內部活水計劃，不少中高層管理者轉戰(zhàn)陣地，發(fā)力新業(yè)務，或是下店學習，深入到具體經營場景，“到一線去”?！柏悮ふ酱淀憫?zhàn)斗號角，撲向‘第二曲線’?！币晃回悮炔繂T工總結稱。
從最新財報表現(xiàn)來看，新業(yè)務規(guī)模正加速生長，但還不足以貢獻像樣的營收。二季度，貝殼租房業(yè)務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套；貝殼家居家裝和裝修服務、新興服務和其他服務的凈收入為15.76億元。對比同期138億元的總體凈收入，占比僅為十分之一。
“2020年的關鍵詞是高光，2021年是艱難，2022年會是什么？我們希望是重生！”今年4月23日貝殼找房成立四周年時，彭永東在個人微信朋友圈寫下這番話。過去半年的行動證明，“重生”之門正在打開，彭永東開始試驗這家全國最大房產交易與服務平臺的承壓能力。
彭永東坦言，隨著“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進，組織所涉及的業(yè)務也變得更加多元和復雜。這樣看似擴容般的變化，自然給貝殼帶來了更大的張力。而“一體”能否撐起“兩翼”，甚至經紀業(yè)務基本盤還穩(wěn)不穩(wěn)，仍是外界關注的話題。
“基本盤”承壓，上半年流失兩萬名經紀人
8月23日晚，貝殼找房公布了2022年中期業(yè)績。公告顯示，期內貝殼實現(xiàn)總交易額12255億元，同比下降46.5%。其中，存量房交易的總交易額7676億元，同比下降42.1%；新房交易的總交易額4154億元，同比下降50.6%。
總交易額大幅下降的同時，經紀人仍在持續(xù)流失。2021年第二季度，貝殼經紀人總數(shù)54.86萬人，活躍經紀人49.93萬人，到當年末，總數(shù)已經下滑至45.45萬人，活躍經紀人為40.67萬人。最新財報數(shù)據顯示，貝殼僅有活躍房產經紀人38萬人，較上年減少23.9%。
也就是說，今年上半年，貝殼又流失了2萬名活躍經紀人，同比去年，流失近10萬。
除了縮減經紀人規(guī)模，貝殼門店規(guī)模也在“瘦身”。2021年底，貝殼門店數(shù)約為5.1萬家，活躍門店數(shù)4.5萬家。最新財報顯示，截至2022年6月30日，貝殼門店數(shù)量為4.28萬家，活躍門店數(shù)量4.11萬家。從門店總體數(shù)量來看，貝殼上半年已經減少了近萬家門店。
來源：視覺中國
持續(xù)低溫的樓市環(huán)境，是影響貝殼業(yè)績的致命因素。據悉，為應對市場變化，貝殼在存量房業(yè)務上“動刀”，治理虧損的鏈家門店。同時，通過調整區(qū)域運營團隊的組織結構，降低門店租金成本，降低鏈家的固定成本及盈虧平衡點。
貝殼失血背后，整個房地產市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據，今年第二季度，全國新建商品住宅銷售GTV同比下36%，相較第一季度跌幅進一步擴大。克而瑞機構顯示，百強房企二季度銷售額同比下降超五成。于此，外界對貝殼壞賬風險不免擔憂。
貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤透露，截至二季度末，貝殼累計計提壞賬準備22.1億元，覆蓋公司應收原值的31%。同時，加大了對歷史應收賬款的催款管理，二季度新房業(yè)務累計回款84.5億元。在內部考核上，貝殼將新房回款納入各級管理層的績效體系，以降低回款風險。
彭永東稱，貝殼從房源端積極開展與優(yōu)質開發(fā)商的總對總合作，提升了國央企開發(fā)商銷售占比。報告期內，貝殼平臺國企開發(fā)商銷售占比提升至37%。
展望2022年下半年，貝殼認為，房地產市場將逐步企穩(wěn)復蘇，政府政策亦偏向支持。不過，考慮到近期房地產政策和措施的潛在影響、新冠疫情暴發(fā)的不確定性等，貝殼預計其第三季度總凈收入將介于165億元和170億元之間，較2021年同期下降約6.1%至8.8%。
新業(yè)務的極限挑戰(zhàn)
一場“極限”生存挑戰(zhàn)正在貝殼拉開。
過去一年，創(chuàng)始人辭世、“中概股”監(jiān)管、平臺經濟質疑、房地產周期作用……多重困境下的貝殼，正經歷一場史無前例的“陣痛”。美股市場上，貝殼市值已跌去八成。5月11日，“中概股”貝殼在港上市。重重迷霧中，彭永東試圖為貝殼找到一條出路。
攝影：鄧攀
2021年底，貝殼推出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即房產經紀事業(yè)群，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。貝殼對新業(yè)務的布局早有端倪。再早一年，彭永東在出席中國家居產業(yè)數(shù)字化峰會時透露，貝殼有意在家裝、家居領域做一些新嘗試。
備受關注的是，今年4月20日，貝殼宣布與圣都家裝達成全資收購協(xié)議，對價約80億元。彭永東對此表示，貝殼與圣都走到一起，是基于對未來以及達成目標路徑的高度共識。這場收購背后，貝殼的多元擴張戰(zhàn)略進一步落地，亦透露出希望擴大盈利空間的迫切。
據貝殼方面透露，公司搭建了一二賽道聯(lián)動的組織結構，建立了聯(lián)動規(guī)則、系統(tǒng)等基礎設施。在向家裝家居業(yè)務導流的客戶簽約后，房產交易店東收到傭金的周期可從過去的30天縮短到5天內，一賽道導流活力被全面激活。
據悉，針對家裝家居業(yè)務，貝殼內部提出三點可量化目標，包括“家裝業(yè)務規(guī)模過百億、第一賽道導流占比超40%、硬裝業(yè)務對新零售業(yè)務的放大系數(shù)達1.5”。此外，有貝殼內部高管對《中國企業(yè)家》透露，未來還可能在家裝領域探索平臺模式。
據二季報，貝殼家裝家居業(yè)務GTV約13億元。假設全季度并表圣都家裝業(yè)績，該收入達到13.7億元。彭永東透露，圣都家裝的供應鏈幫助被窩家裝客單價提升33%；今年6月第一賽道（房產交易業(yè)務）的流量貢獻家裝家居業(yè)務合同額的比例超25%。
今年4月底完成對圣都家裝的收購后，圣都首次并表進入貝殼業(yè)績中，家裝家居業(yè)務也首次獨立出現(xiàn)在貝殼財務報表中。從“兩翼”的家裝業(yè)務中獲得收入，亦可抵消主營業(yè)務的持續(xù)低迷。但對貝殼來說，跨界到家居家裝行業(yè)后，能否找到新的增長點尚待觀察。
作為“兩翼”中的“第二翼”，貝殼租房發(fā)展同樣迅速。2021年底，貝殼找房成立惠居事業(yè)群，正式推出“貝殼租房”。截至二季度末，貝殼租房業(yè)務簽約在管房源超4.2萬套，較一季度末增加近2.2萬套。其中，分散式租賃管理業(yè)務“省心租”，在管規(guī)模突破3.1萬套。
一直以來，租房業(yè)務被認為是微利行業(yè)。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規(guī)模式被叫停、惡性競價收房導致運營失衡出現(xiàn)不斷“爆雷”等問題，行業(yè)發(fā)展模式與前景受到諸多挑戰(zhàn)。以租房業(yè)務為核心的惠居事業(yè)群，其源頭定位是響應國家“租購并舉”的戰(zhàn)略方針。
但這并不意味著貝殼租房這一翼是個“公益業(yè)務”。從商業(yè)層面，其被定位為“微利可持續(xù)”。據貝殼相關人士介紹，貝殼“省心租”模式目前已在成都“跑通”。截至2022年7月，省心租在成都市場的在管房源已過萬套，并整體實現(xiàn)盈利。
“什么叫跑通？跑通有兩個關鍵點：第一個收得進來，第二出得出去，同時還能賺錢，這就是關鍵點?！必悮ぷ夥砍啥颊矩撠熑诵ふ裼畋硎荆笆盏眠M來一定是一體支持你，他和你聯(lián)動，他給你推薦。我們自己設立了激勵機制，管理層對我們的重視度也提高了。”
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，“一體兩翼”戰(zhàn)略中的“一體”——房產經紀業(yè)務，作為貝殼的基本盤，仍在承受地產大周期持續(xù)且負面的影響；“兩翼”業(yè)務市場空間足夠大，卻均屬于經營難度很高的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，短期內很難為母公司貢獻像樣的收入和利潤。