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2023-01-31
龍湖吳亞軍：行業(yè)底部已現(xiàn)，即將穿越地產(chǎn)周期
更新時(shí)間：2022-08-26 23:08:17作者：未知
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“當(dāng)泰坦尼克號(hào)撞到冰山的時(shí)候，再來調(diào)頭已經(jīng)來不及了，一定要在看到冰山之前，做好布局與應(yīng)對(duì)措施?！?/p>
8月26日下午，頭部民營房企龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍在中期業(yè)績會(huì)上如是說。
或許正是因?yàn)檫@份“預(yù)見”，讓龍湖能夠較為從容地應(yīng)對(duì)眼前的樓市下行周期，其也是上半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)少有的保持經(jīng)營業(yè)績正增長的民營企業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入948億元，同比增長56.4%；歸屬于股東的凈利潤74.8億元，同比微增0.82%；剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心凈利潤65.5億元，同比增長6.1%。
在問及近期購房者最為關(guān)注的交付方面問題時(shí)，龍湖執(zhí)行董事兼CEO陳序平表示，企業(yè)至今無交付違約情況，上半年如期交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬套品質(zhì)住宅，其中超過30%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。
今年計(jì)劃供應(yīng)貨值4000億
新房營銷方面，受到樓市大環(huán)境影響，龍湖1-6月實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售837.7億元，同比下滑39.8%，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。
而自7月開始，隨著企業(yè)推盤節(jié)奏加速，單月銷售金額達(dá)到182.3億元，同比下降4.2%，已經(jīng)接近回正，遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于TOP10平均水平。
對(duì)于下半年銷售市場，陳序平信心十足：“龍湖今年計(jì)劃供應(yīng)貨值4000億元，隨著一些項(xiàng)目的陸續(xù)加推，8月非常有信心實(shí)現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正?！?/p>
同時(shí)，堅(jiān)持以資金安全和利潤穩(wěn)定增長為主，不預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)，而是以下半年具體銷售情況適時(shí)調(diào)整。
分區(qū)域看，上半年龍湖在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額分別占比34.6 %、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。
其中，企業(yè)在重慶、沈陽、濟(jì)南、合肥、貴陽、咸陽6地均為城市銷售榜首，另有15個(gè)城市進(jìn)入市場前五、33個(gè)城市進(jìn)入市場前十。
值得一提的是，據(jù)管理層披露，截至2022年6月底，龍湖已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積1759萬平方米，相當(dāng)于上半年銷售額的3.5倍之多，為其接下來1-2年的營收利潤增長奠定基礎(chǔ)。
對(duì)于土地市場，由于城市分化驟然加速，各大地產(chǎn)商不約而同選擇聚焦一線及強(qiáng)二線等高量級(jí)城市，龍湖自不例外。
企業(yè)上半年新增17幅新地，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益面積134萬平方米。
據(jù)陳序平介紹，截至2022年6月底，龍湖土儲(chǔ)合計(jì)6767萬平方米，權(quán)益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。且土地成本合理，平均溢價(jià)率僅5%，其中半數(shù)為底價(jià)獲取。
現(xiàn)金短債比超過3倍
財(cái)務(wù)方面，龍湖繼續(xù)保持綠檔，凈負(fù)債率為55.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%。截至6月末，其在手現(xiàn)金875.5億元，一年內(nèi)到期債務(wù)215.2億元，現(xiàn)金短債比高達(dá)3.09倍。
這在如今暴雷房企不斷增多，全國各地交付危機(jī)頻發(fā)的背景下，著實(shí)羨煞旁人。
而資金借貸方面，龍湖綜合借貸總額為2123.8億元，平均借貸成本僅為年利率3.99%，平均貸款年限為6.28年，甚至超過部分央國企。
即便如此，隨著上半年行業(yè)恐慌情緒不斷蔓延加深，日前市場亦傳出龍湖可能存在“商票違約”“即將破產(chǎn)”等負(fù)面輿論，直接導(dǎo)致8月10日股價(jià)大跌16.4%至20.9港元/股。
當(dāng)日晚間，龍湖管理層火速召開投資者交流會(huì)辟謠，稱企業(yè)自去年起就不再動(dòng)用商票。
對(duì)于合作開發(fā)問題樓盤等問題，管理層表示，龍湖與出險(xiǎn)房企合作非常少，大部分已經(jīng)竣備；其余項(xiàng)目資金余額應(yīng)該可以覆蓋后期開發(fā)。“合作項(xiàng)目一般是跟地方國企合作，龍湖會(huì)留足合作項(xiàng)目的錢，控制合作風(fēng)險(xiǎn)，并謹(jǐn)慎選擇合伙伙伴，也不允許拿合作項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押，即使合作方出問題，但是項(xiàng)目本身安全?！?/p>
加之隨后幾日內(nèi)，龍湖率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資,首單分別成功發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS；隨后控股股東及主要股東主動(dòng)選擇“以股代息”，以增持2億股新股取代55.6億港元現(xiàn)金分紅。
一系列舉措及利好消息之后，其股價(jià)終于緩慢回升，至8月26日報(bào)收26.7港元，相較“被做空”前反而上漲6.8%。
從今天看來，吳亞軍對(duì)此表現(xiàn)的頗為淡然：“造謠‘公司破產(chǎn)’不應(yīng)該，但做空本身在資本市場是正常的市場行為。此前公司對(duì)做空遭遇早有預(yù)料，經(jīng)過這件事情反而讓行業(yè)對(duì)龍湖看得更清楚了?！?/p>
她認(rèn)為，行業(yè)上行時(shí)，管理層和員工難免出現(xiàn)自滿和松懈；但行業(yè)下行，過程雖然痛苦，卻會(huì)讓管理層更加謙遜及勤勉。如今行業(yè)底部已經(jīng)出現(xiàn)，龍湖成功穿越地產(chǎn)周期，也看到很多優(yōu)秀供應(yīng)商，可以長期進(jìn)行戰(zhàn)略合作。