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作者｜周智宇

三周前龍湖被做空的余波仍在，業(yè)績(jī)會(huì)上的吳亞軍卻顯得從容、淡定。在行業(yè)依舊“寒氣”陣陣的當(dāng)下，給人以慰藉。

上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額858.1億元，同比降幅優(yōu)于TOP10平均降幅。平均融資成本首次破“4”，降至3.99%；剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后，現(xiàn)金短債比達(dá)3.1倍。

十年如一日，財(cái)報(bào)里展現(xiàn)出的財(cái)務(wù)自律，映照了吳亞軍的從容。更重要的是，做空風(fēng)波、行業(yè)的周期調(diào)整，印證了龍湖管理層多年思考和布局的必要性。

業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍將龍湖的未雨綢繆，比作對(duì)“看不見的冰山”的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。如今，眼前冰山已現(xiàn)，吳亞軍也看到這座冰山的底部逐漸清晰。接下來(lái)，市場(chǎng)也可以更加樂(lè)觀一些了。

不只是龍湖。其他一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企如金地、旭輝、美的置業(yè)等也都有這種預(yù)見性，從而讓他們具備了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。

在這座已經(jīng)撞沉了不少船只的冰山面前，吳亞軍和龍湖的管理層會(huì)繼續(xù)保持自己的穩(wěn)健和定力，與依舊在航線上的同行者一道，小心翼翼地駛過(guò)去。

預(yù)見危險(xiǎn)

吳亞軍一直是個(gè)很有危機(jī)感的人。

前不久的一場(chǎng)行業(yè)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗直言，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去有很多“瘋子”，拼命加杠桿，而吳亞軍則“頭腦清醒”。

十多年前，一位金融機(jī)構(gòu)的朋友以泰坦尼克號(hào)撞上冰山的故事，給吳亞軍以啟示，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要提前預(yù)知、有所應(yīng)對(duì)。

過(guò)去十多年里，吳亞軍也以此為誡，保持財(cái)務(wù)自律，提前轉(zhuǎn)型，布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)等等?！拔揖涂傇谙耄袥](méi)有我們看不見的冰山？我們要撞上了怎么辦？”

因此總是未雨綢繆，“天晴時(shí)補(bǔ)屋頂”的龍湖，在被做空時(shí)，管理層能向外展示信心。

吳亞軍說(shuō)，從心理上，龍湖的整個(gè)團(tuán)隊(duì)是有準(zhǔn)備的，動(dòng)員起來(lái)也非常容易。這一輪周期的調(diào)整，也讓團(tuán)隊(duì)發(fā)生了明顯的變化，整個(gè)精氣神和工作狀態(tài)，包括專業(yè)水準(zhǔn)、系統(tǒng)性等都有一個(gè)全面的提升。

不過(guò)吳亞軍也表示，提前預(yù)見冰山是一方面，團(tuán)隊(duì)的表現(xiàn)則有些出乎她的意料。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，她直言，陳序平在新上任CEO后，給了她非常多的驚喜?！八茏龊檬俏覀円饬现械?，他能做得這么好，是超出我們的預(yù)期的?！?/p>

這種預(yù)見性，在財(cái)報(bào)中有所體現(xiàn)。

比如說(shuō)在土地的儲(chǔ)備和銷售上，近些年龍湖集團(tuán)都在聚焦高能級(jí)城市，甚至是要在高能級(jí)城市中尋找核心地段。龍湖也成為TOP10房企中，進(jìn)入城市數(shù)量最少的房企。

今年上半年，對(duì)龍湖銷售貢獻(xiàn)最大的區(qū)域是長(zhǎng)三角，占上半年銷售額的34.6%，較去年同期提升7個(gè)百分點(diǎn)；上半年龍湖來(lái)自一線及二線城市的簽約額，超過(guò)了90%；在現(xiàn)有土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，一線及二線占比也接近90%。

在幾項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，龍湖集團(tuán)營(yíng)收同比增長(zhǎng)56.4%至948.0億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后，歸母凈利潤(rùn)65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%。在頭部規(guī)模房企普遍凈利潤(rùn)大幅下滑的情況下，對(duì)核心城市的聚焦，讓龍湖收獲了一份不錯(cuò)的財(cái)報(bào)。

當(dāng)然，限價(jià)和對(duì)一些庫(kù)存項(xiàng)目去化，讓龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率，從去年同期的23.4%，下滑至上半年的17.3%。

龍湖管理層預(yù)計(jì)，短期開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)穩(wěn)定在15%-20%之間，未來(lái)整體毛利率會(huì)隨著地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)調(diào)整，穩(wěn)定在20%以上。從長(zhǎng)期來(lái)看，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占整體比例會(huì)下降，其他航道將貢獻(xiàn)更多收入和利潤(rùn)。

上半年龍湖獲取的17宗地塊，平均溢價(jià)率只有5%，其中一半是零溢價(jià)獲取。這也有利于未來(lái)龍湖利潤(rùn)水平的回歸。

財(cái)報(bào)中，上半年龍湖穩(wěn)居綠檔，凈負(fù)債率55.3%，現(xiàn)金短債比4.07，其中一年到期的短債占比10%。

并且上半年龍湖的平均融資成本從去年年底的4.14%，進(jìn)一步下降至3.99%；在上半年民營(yíng)房企融資難的情況下，龍湖已陸續(xù)多次發(fā)行債券，合計(jì)金額65億元。

低成本融資，也是市場(chǎng)對(duì)“示范房企”的認(rèn)可。龍湖集團(tuán)CEO趙軼也表示，從和銀行等機(jī)構(gòu)溝情況看，他們對(duì)整個(gè)行業(yè)未來(lái)堅(jiān)定看好，認(rèn)為行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性的困難以后，應(yīng)該會(huì)有更好的明天，所以他們堅(jiān)決支持高信用房企。

趙軼說(shuō)，“未來(lái)，龍湖也會(huì)依靠這部分融資彌補(bǔ)公開市場(chǎng)的波動(dòng)”。

活在未來(lái)

在龍湖被“做空”之后，房地產(chǎn)行業(yè)顯得異常團(tuán)結(jié)。

不少業(yè)內(nèi)人士，將龍湖比喻成“行業(yè)最后一道防火墻”，在其身前，是早已遍體鱗傷的民營(yíng)房企，在其身后，則是國(guó)、央企背景的開發(fā)商萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)置地等。

在8月10日的投資者會(huì)上，龍湖礙于靜默期，無(wú)法對(duì)投資者的疑惑進(jìn)行詳盡解答，但顯得很有底氣。吳亞軍說(shuō)，從龍湖本身的角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)沒(méi)有任何狀況，對(duì)于股價(jià)大跌，也沒(méi)有太在意。

到了8月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍則依舊保持著這份淡然。她指出，半年業(yè)績(jī)發(fā)布之后，大家也能夠?qū)埡吹酶忧宄恕?/p>

尤其是在行業(yè)里不少房企因?yàn)楝F(xiàn)金流壓力影響，減緩交付，進(jìn)而影響到上半年業(yè)績(jī)的情況下。龍湖上半年按期交付了超5萬(wàn)套，其中，超30%提前一個(gè)月交付。這也是龍湖自證自身資金安全的體現(xiàn)。

資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)最為直接。截至8月29日收盤，龍湖集團(tuán)股價(jià)已收復(fù)了8月10日股價(jià)暴跌的失地，收于25.95港元/股。

不過(guò)眼下龍湖集團(tuán)的股價(jià)較年初的高點(diǎn)，依舊有很大差距。這是市場(chǎng)對(duì)行業(yè)未來(lái)依舊迷茫的體現(xiàn)，還存活在行業(yè)中的玩家，也仍小心翼翼地行駛在冰山附近，緩慢穿越。

未來(lái)的房地產(chǎn)，仍會(huì)十萬(wàn)億以上的市場(chǎng)。在郁亮、吳亞軍、凌克等大佬看來(lái)，本輪市場(chǎng)的底部已逐漸顯現(xiàn)。

而龍湖，會(huì)在開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)一步聚焦城市的情況下，對(duì)其他主航道更聚焦和投入資源，對(duì)酒店等點(diǎn)心業(yè)務(wù)，進(jìn)行整合合并，通過(guò)統(tǒng)籌管理，做到組織提效。

眼下龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，已成為龍湖抵御風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的法寶。

上半年?duì)I收有110億元來(lái)自經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，同比增長(zhǎng)26%。其中，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)收約63億元，同比增長(zhǎng)33%；天街收入46.5億元，同比增長(zhǎng)26%；冠寓營(yíng)收11.8億元，同比增長(zhǎng)11%。

目前，龍湖智創(chuàng)生活上市仍在有序推進(jìn)中，趙軼也表示，上市工作會(huì)在合適的時(shí)候進(jìn)行。

此外，龍湖也進(jìn)軍代建市場(chǎng)，發(fā)布了有別于傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”。陳序平指出，這個(gè)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)比想象中來(lái)的要快，對(duì)此滿懷期待。

這將會(huì)是個(gè)全新的場(chǎng)景，在經(jīng)歷過(guò)去高周轉(zhuǎn)開發(fā)的行業(yè)躍進(jìn)后，龍湖等玩家摸索出行業(yè)的新的發(fā)展模式。行業(yè)也將回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的航線上。

正如吳亞軍的判斷，未來(lái)，同行中表現(xiàn)良好的公司，都能跟龍湖一起穿越周期。