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2023-01-31
郁亮變身暖男？稱行業(yè)需要生火取暖，萬科默默推進(jìn)養(yǎng)豬業(yè)務(wù)
更新時間：2022-09-01 07:08:36作者：未知
本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林
與以往萬科中報會不同，這次董事會主席郁亮難得亮相。
圖片來源：萬科
8月30日，萬科交出2022年中期成績單。與同行相比，萬科守住了營收凈利正向增長：實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%，也是唯一一家營收兩千億量級的房企；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。
2021年萬科錄得歸母凈利潤225.2億元，成為1995年、2008年之后第三次出現(xiàn)凈利潤下降的年份，這也被投資者稱為是“史上最差業(yè)績”。而如果下半年萬科能保持正向增長趨勢，則有望在全年實(shí)現(xiàn)郁亮年初承諾的“止跌企穩(wěn)”。
不過，對于上半年業(yè)績，郁亮則在業(yè)績會上直言：“從結(jié)果來看馬馬虎虎”。
郁亮認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)冬天里，當(dāng)下最主要的事情就是生火取暖，將現(xiàn)金流穩(wěn)定、財務(wù)安全放在第一位。同時，能否繼續(xù)走下去，取決于“肌肉”有沒有長起來，即開發(fā)端的交付能力，經(jīng)營端的商業(yè)運(yùn)營能力等等。
針對此前行業(yè)的停工停貸風(fēng)波，郁亮在業(yè)績會上稱：“萬科會保證交付，保證質(zhì)量?！?/p>
截至8月31日收盤，萬科A股價報16.63元，漲幅為4.66%，年內(nèi)跌幅近11%。
上半年銷售下降四成，郁亮堅持市場觸底判斷
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2022年上半年，百強(qiáng)房企1-6月全口徑銷售金額同比下降51%，出現(xiàn)“腰斬”；百強(qiáng)房企中，近8成企業(yè)1-5月的累計業(yè)績同比降幅高于30%，近2成企業(yè)高于60%。
從銷售來看，2022年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2152.9億元，銷售面積1290.7萬平方米，同比分別下降39.3%和41.1%。
對于近四成的跌幅，郁亮在6月的股東會上直言“今年是從業(yè)以來壓力最大的一段時間”。不過，彼時郁亮少見地給行業(yè)打了雞血，扔出了從短期來看房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底的判斷。
然而，7月開始，全國商品房銷售端再度轉(zhuǎn)冷，銷售面積環(huán)比增速大幅下降，樓市預(yù)期繼續(xù)下探。萬科同樣如此，7月單月，其錄得銷售金額336.9億元，環(huán)比下降28.6%，同比下降34.6%。
“到今天為止我仍然堅持這個判斷?！敝衅跇I(yè)績會上，郁亮再次強(qiáng)調(diào)自己行業(yè)觸底的觀點(diǎn)。
郁亮認(rèn)為，7、8月份跟6月份之間出現(xiàn)了比較明顯的銷售落差，一方面與6月份季節(jié)性等因素有關(guān)，另一方面則與爆雷企業(yè)無法交樓對消費(fèi)者買房信心的打擊有關(guān)。
同時，郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)依然是十萬億量級的巨大市場，住房剛性需求很強(qiáng)。其舉例表示，按照房子自然更新的速度，每年需要淘汰10-11億平方米左右的住房。
據(jù)悉，上半年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計容面積約1068.8萬平方米，同比下降38.9%；不過結(jié)算方面，上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1310.2萬平方米，同比增長17.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長23.9%，結(jié)算毛利率21.9%。
“市場收縮過了頭，反而會積蓄起自動修復(fù)的動能。”郁亮仍傳遞出行業(yè)企穩(wěn)回升的觀點(diǎn)；萬科總裁祝九勝則表示，相信下半年的銷售業(yè)績會比上半年更好，市場回升是一個總體趨勢。
不過，在盈利表現(xiàn)上，萬科相較其他頭部企業(yè)表現(xiàn)有所遜色，上半年萬科錄得稅前毛利率約20.5%，同比下滑2.5%；凈利率為8.75%，較上年同期下降0.93%。
物業(yè)估值遠(yuǎn)不如前，萬科分拆物業(yè)上市在即
開發(fā)主業(yè)外，萬科多元化的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也備受關(guān)注。
“確實(shí)疫情和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩給我們帶來很多的挑戰(zhàn)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)也受到了挑戰(zhàn)和檢驗(yàn)?！弊＞艅僭俅翁崞鹆巳f科的“好學(xué)生”理論，稱好學(xué)生喜歡難題目，既然萬科立足當(dāng)好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及不可抗力等因素的影響。
從財報獲悉，萬科上半年整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%；萬緯物流營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%；長租公寓營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%；商業(yè)方面營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%。
對于占據(jù)非房業(yè)務(wù)半壁江山的萬物云，外界對其上市進(jìn)程和時機(jī)十分關(guān)注。
今年7月，萬物云境外上市的方案獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。然而，相比被稱為“物管行業(yè)上市元年”的2020年，去年下半年以來物業(yè)公司的估值明顯出現(xiàn)回落，大部分物業(yè)股股價距離峰值幾近“攔腰斬”。
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止7月31日，59家上市物管企業(yè)總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的物管企業(yè)多達(dá)44家，要知道2021年上半年巔峰時期，44家物業(yè)上市公司總市值曾突破萬億元。股價方面，2022年年初以來，59家上市物管企業(yè)股價下跌數(shù)量達(dá)到了51家，僅有3家物管企業(yè)小幅上漲。
對于如今的物業(yè)上市時機(jī)，董秘朱旭也感嘆前兩年行業(yè)的市場估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在，但其表明，對萬科而言，推進(jìn)業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值的窗口為考慮因素，而是主要考慮戰(zhàn)略發(fā)展方向。
“我們并不追求在行業(yè)估值的頂點(diǎn)去上市，而是希望萬物云能獲得市場理性的估值?！敝煨裾f道。
郁亮則強(qiáng)調(diào)，萬科集團(tuán)分拆物業(yè)上市不是賣豬仔，以一個好的價錢把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發(fā)展空間，所以短期市場的估值不是最在意的。
另據(jù)時代財經(jīng)了解，截至2022年6月30日，萬科錄得商譽(yù)為53.96億元，較去年底38.22億元上升41.16%。對于這一變化，萬科財報中解釋是并購環(huán)山集團(tuán)股份有限公司所產(chǎn)生的影響。
據(jù)悉，環(huán)山集團(tuán)為投資并經(jīng)營食品、豬、蛋、家禽和飼料行業(yè)的農(nóng)牧業(yè)集團(tuán)。自2020年發(fā)布相關(guān)豬場招聘職位以來，萬科便開始入局養(yǎng)豬生意。其中重要途徑就是收購相關(guān)企業(yè)，早在2021年就有消息稱，萬科對山東環(huán)山集團(tuán)的收購計劃已進(jìn)入收尾階段。
從目前財報來看，萬科已完成對環(huán)山集團(tuán)的并購，進(jìn)一步推進(jìn)養(yǎng)豬多元化業(yè)務(wù)。