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2023-01-31
潘石屹夫妻辭職，美國買給兒子的百億房產(chǎn)，漲飛天了
更新時間：2022-09-09 08:44:49作者：未知
潘石屹辭去了SOHO中國董事會主席的職務；他的夫人張欣·潘也辭去公司CEO和行政總裁的職務。
用時下流行的講法，這叫“畢業(yè)”。但顯然，人家這“畢業(yè)”，比起打工人可是要風光多了。
他上一次出現(xiàn)在公眾場合，還是在3月10日以線上形式出席了SOHO中國的優(yōu)質(zhì)房源推介會。而在昨天的SOHO中國人事任免公告里，則只出現(xiàn)了名字。
不過短短幾行字，卻在某種程度上宣告了一個時代的結(jié)束，也引發(fā)了人們的無限猜想：鬼精鬼精的潘石屹夫婦，又在盤算啥？
先關(guān)注一下貓公子，接著說~
退了，但又沒完全退
一年前差不多也是這個時候，2021年9月12日凌晨，在紐約法拉盛草地公園舉辦的美網(wǎng)公開賽女單決賽正在進行。
轉(zhuǎn)播的鏡頭在某個時間段停留了兩秒。畫面里不是別人，正是我們熟悉的潘石屹和他的夫人張欣·潘。
雖然9月的紐約太陽還是很毒，但在幾個小時的比賽結(jié)束后，老潘就可以回到他花2600萬美元優(yōu)惠價買下，且緊鄰紐約中央公園和大都會博物館的聯(lián)排別墅里。
谷歌地圖的導航說，那里距離法拉盛的美網(wǎng)賽場，滿打滿算車程不會超過1小時。
不過老潘本人似乎對這個別墅所在的紐約上東區(qū)頗有微詞。
他在考察紐約房地產(chǎn)的時候說，在紐約比較酷的人和年輕人看來，這是老人區(qū)，是沒有活力的。如果你收到一個Party的邀請，地點是上東區(qū)，你就一定要西服革履，最好打上領結(jié)。
而在這場比賽的兩天前，SOHO中國跟黑石那宗142億元港幣的“世紀交易”，剛剛官宣告吹，但在觀賽現(xiàn)場，潘石屹的臉上好像并沒有因為這件事而愁云密布。不過，這也算在公眾視線里消失許久的潘石屹夫婦為數(shù)不多的幾次露面。
至于這次的卸任公告，自然也是只見其名不見其人。
接替他們倆擔任執(zhí)行董事和聯(lián)席CEO的是徐晉和錢霆。
雖然名字看上去很陌生，但這兩位接班的高管中，徐晉之前是SOHO的副總裁，之前負責資產(chǎn)和物業(yè)管理，是在SOHO中國任職超過20年的“資深打工人”。
錢霆進入SOHO中國的時間和徐晉是前后腳，之前的職位是公司的租售市場總監(jiān)和副總裁。
懂行的朋友可能就會問了，說地產(chǎn)圈不是有很多二代嘛，為啥老潘不讓他的兒子潘瑞接班？不過眾所周知的是，這位公子哥在去年3月15日發(fā)了一條微博之后，就被海淀區(qū)的警察開展了追逃。所以有了這層“光榮歷史”，如果潘公子想回國繼位，可能得先去“喝茶”。
不過呢，老潘早就幫他兒子把退路想好了。比如從2011年開始，老潘通過家族信托不斷加倉海外房地產(chǎn)。
他先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)。而后還出資7億美元，聯(lián)合了巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。
而在紐約房價暴漲的如今，無論是這些投資物業(yè)，還是老潘的自住房產(chǎn)，統(tǒng)統(tǒng)漲上了天。潘公子在美國的吃穿用度，也算是解決了。
而且這些項目的共同特點是，它們都在曼哈頓島上，離老潘買的聯(lián)排別墅距離非常近，基本上開車不會超過半個小時。老潘父子倆要是想給他們買的項目來個聯(lián)合大查房，也就一天的事兒。
還有，雖然卸下了CEO和董事會主席的頭銜，但潘石屹夫婦并未離開董事會。他們提名了委員會主席和ESG委員會主席的職務，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)。同時，他們還會繼續(xù)擔任SOHO中國的執(zhí)行董事。
這里一個名字需要注意，獨立非執(zhí)行董事黃晶生。這次他被任命為SOHO中國的董事會非執(zhí)行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席，他是美國通用無線公司的創(chuàng)辦人之一，時任市場部副總裁。
ESG可能大家有些陌生，它翻譯過來叫作環(huán)境、社會和公司治理。最近，國家相關(guān)政策也在推動企業(yè)成立相應的部門，以披露公司運行過程中履行的社會與環(huán)境責任。
而這個部門在SOHO中國成立的時間，是2021年的11月22日。SOHO中國初始的ESG委員會由三名成員組成，潘石屹和張欣·潘，和那位獨立非執(zhí)行董事——黃晶生?，F(xiàn)在，黃董事同樣提名了委員會主席和ESG委員會主席，從頭銜上講，他將和潘石屹夫婦并駕齊驅(qū)。
一位在頭部房企擔任高管的朋友說，別看這個ESG主席那個委員會主席名頭唬人，其實真正有實權(quán)的還是董事會主席和CEO。至于ESG，雖然目前國家重視，企業(yè)層面也在推，但落到具體執(zhí)行層面，還是取決于企業(yè)的重視程度。重視，那就是負責監(jiān)督企業(yè)和轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略部門，不重視，很大程度上跟修幾座牌坊沒什么區(qū)別。
再說了，查查SOHO中國港股的股權(quán)結(jié)構(gòu)就可以知道，數(shù)次“賣賣賣”未遂的 SOHO中國，截止到最新的中報披露，潘石屹夫婦還是掌握著SOHO中國63%的股權(quán)。再普及一個熱知識——除了一些左手倒右手的資本運作，這個權(quán)益占比：
已經(jīng)快10年沒怎么大變過了。
這就意味著，就算臺前的董事會主席和CEO換成了其他人，但在公司的重大決策層面，潘石屹夫婦還是那個拍板的，即便名頭換成了搞藝術(shù)搞慈善的ESG主席，還是可以施加與六成股權(quán)相稱的影響力。
不過，對于這幾年“潤學掛帥”的SOHO中國來說，ESG這塊牌坊相當有用。因為SOHO中國的業(yè)務跟資產(chǎn)大部分都在中國，多搞搞環(huán)境治理和藝術(shù)慈善，那在社會輿論層面是大大的加分，監(jiān)管層也會因為潘石屹夫婦的卸任，降低一些對SOHO中國的關(guān)注度，這對公司的經(jīng)營環(huán)境而言是有好處的。
所以在9月7號的港股收盤，一向穩(wěn)中帶跌的SOHO中國拉出來一根11cm的大陽線，漲幅11.03%，這就是市場對于潘石屹夫婦“臺前時代”的落幕，最積極的反應。
要賣，但又沒完全賣
而在潘石屹夫婦站在SOHO中國臺前的最后六年里，這家公司所有的行動可以歸結(jié)為兩個字，“賣”和“潤”。
說賣，是因為SOHO中國從賣物業(yè)轉(zhuǎn)型成收租金的地產(chǎn)商之后，六年的時間里處置資產(chǎn)的力度相當大，隨著一個又一個地標級的項目出手，370多億的資金流進了SOHO中國的賬上。如果對比公司在資本市場上的估值就可以知道，這已經(jīng)遠遠超過SOHO中國的市值。
不過很有意思的一點是，財報業(yè)績上，這家收租的地產(chǎn)商現(xiàn)金流和凈利潤在大多數(shù)時間里都比較好看。比如2018年的凈利潤接近20億，跟彼時千億規(guī)模的房企中南建設的凈利潤差不多，但在當時的股價上卻只有中南建設的一半。
有基金公司的朋友說，同一個資產(chǎn)，你放在股票交易市場上可能并不值錢，但通過大宗交易，可以把中間的價值給找補回來。
當然，發(fā)現(xiàn)這個秘密的不只這位朋友，還有全世界最大的私募基金之一——黑石公司。所以在去年年中的時候，他們發(fā)出了價值236億元港幣的收購邀請，這比之前SOHO中國自己的估值少了快四分之一。
如果潘石屹夫婦接受了這張請柬，那么等待他們的將是142億港幣進賬，和像空中360°轉(zhuǎn)體那般優(yōu)雅的離場。在這件事情上，潘石屹可能算過一次經(jīng)濟賬，但是另外一筆賬他顯然沒有算到。
不過這也沒關(guān)系，老潘沒算到的，市場監(jiān)管總局幫他算了。
2021年8月6號，SOHO中國再次公告，國家市場監(jiān)管總局已對要約方（黑石）根據(jù)《中國反壟斷法》提交的申報正式立案調(diào)查。再過一個月，先決條件的進展不足致使SOHO中國官宣——這筆236億的“世紀交易”正式流產(chǎn)。
要走，但也沒完全走
我們在開頭也提過，這筆交易的失敗，也并沒有影響人在美國的老潘看網(wǎng)球比賽的好心情。同時也有充分的理由相信，老潘應該是動過“潤”的念頭的。
比如在幾年前，有人問過張欣，說她有華爾街和高盛的經(jīng)驗，為什么決定回到中國，當時還是中國人的張欣說：“在高盛工作了幾年，但我的心依舊是中國的?！睅啄旰螅瑥埿滥玫搅嗣绹鴩?，潘張欣變成了張欣·潘。
持有中國護照的潘石屹想要真正潤到美國其實難度也不大——物理上人已經(jīng)在了，程序上也只是簽個文件宣個誓的事兒。唯一的問題在于他和留在中國的公司、資產(chǎn)還有錢的中間：
太平洋上加了蓋兒。
所以黑石的收購要約歷經(jīng)監(jiān)管總局的調(diào)查最終流產(chǎn)，而隨著疫情的加重，SOHO中國的業(yè)務與資產(chǎn)，也出現(xiàn)了縮水的風險。
如果從利潤方面來看，今年上半年SOHO中國錄得毛利約7.42億元，同比增長了約13%，凈利潤約為2億元，同比增長約63%，看起來似乎是個不錯的數(shù)據(jù)。同時從債務水平上看，跟其他前期高周轉(zhuǎn)后期高負債的千億房企們相比，SOHO中國的凈資產(chǎn)負債率只有44%，水平非常低。
但是不要忘了，這是一家收房租的地產(chǎn)公司。所以現(xiàn)金流水平才是反映公司業(yè)績狀況的標尺。從2018年中報到2021年報連續(xù)數(shù)個報告期，SOHO中國的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額雖然不高，一般在0-5億港元左右徘徊，但一直為正。這代表物業(yè)出租的租金是能夠支撐公司正常運轉(zhuǎn)的。
但這項指標在4年之后首次告負，為-3.34億。至于原因當然是眾所周知的，現(xiàn)在SOHO中國用來收取資金的物業(yè)主要集中在北京和上海。上海上半年停擺了60天，北京從5月開始停擺了一個月，中國最大的兩個城市按下了暫停，對潘老板的生意的影響肉眼可見。
潘石屹在7月14號轉(zhuǎn)發(fā)過自家SOHO中國微博的一條視頻，上面也說因為疫情，連國貿(mào)這種CBD都可以空無一人。有租賃部的員工說，他居家辦公的時候收到了客戶的信息，客戶說本來準備簽約，但集團因為疫情原因最終放棄了，類似的例子在SOHO中國的租賃部這里，已經(jīng)不是什么新鮮事兒。
老潘的反應快了接近兩個月。他在三月份的時候再次開啟了大甩賣模式，待售資產(chǎn)包括銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目的合計3.2萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
老潘在視頻連線里說，這些項目不要998，全款統(tǒng)統(tǒng)七折，在后來轉(zhuǎn)發(fā)賣房消息的微博里，他的千言萬語匯成四個字：
歡迎購買！
半年過去，除了SOHO北京公館售罄，其他8個地方的項目還沒有賣完。而這僅僅是SOHO中國出清國內(nèi)資產(chǎn)的第一步。
除了七折賣房，SOHO中國在黑石收購失敗后，還曾經(jīng)兩次被北京稅務局和上海市場監(jiān)督管理局分別開過7億和400多萬的罰單，理由是漏稅和多收電費。所以，雖然SOHO相比其他房企低調(diào)得多，但每次出事兒都“恰到好處”地踩到監(jiān)管部門繃緊的那根弦上。
這次，已經(jīng)功成名就，肉身出國的老潘放下SOHO中國一把手的身份，專心搞藝術(shù)與慈善，也不失為一種“妥協(xié)”。
不過，這對潘石屹夫婦來說也未必不是一件好事。還記得在紐約考察房地產(chǎn)時，潘石屹跟張欣在四季餐廳吃完飯，他們看到了走廊中掛著巨大的油畫，上面有七八個很具象的人，老潘認出這是畢加索的作品。張欣說，這一定是他早期的畫作，因為到了畢加 索創(chuàng)作的成熟期，就不這樣具象了：
因為畢加索尋找到了自己，可以隨心所欲地去創(chuàng)作了。
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