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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）明明才一年時(shí)間，但房地產(chǎn)的寒冬，好像比現(xiàn)實(shí)長(zhǎng)得多。

從密集發(fā)布的調(diào)控政策到高樓傾覆的部分房企，再到逐漸失去預(yù)期的購房者，房地產(chǎn)行業(yè)承受了過去十年都不曾出現(xiàn)的壓力。面對(duì)短時(shí)間的行業(yè)巨變，萬科主席郁亮在股東大會(huì)有感而發(fā)，“但凡有一絲微光，就當(dāng)是光明戰(zhàn)勝黑暗。”

郁亮脫口而出的言論確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫照：當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開始調(diào)整時(shí)，天變黑了，越走天越黑，然后夜深人靜時(shí)候天更黑了。在9月7日下午舉辦的媒體見面會(huì)上，郁亮進(jìn)一步表示，“若繼續(xù)慢慢地再往前走，相信星光會(huì)慢慢出現(xiàn)，天也可能會(huì)亮?！?/p>

但當(dāng)時(shí)的郁亮并不知道微光會(huì)在何時(shí)劃破黑暗，他稱房地產(chǎn)短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但沒有用反彈的說法，而是說恢復(fù)，這代表恢復(fù)仍然需要時(shí)間。而促使其對(duì)房地產(chǎn)仍抱有信心的，主要有兩個(gè)數(shù)據(jù)。

首先，雖然房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，規(guī)?？赡苡兴芈洌匀皇且粋€(gè)10萬億級(jí)別的市場(chǎng)；其次，2022年6月份市場(chǎng)銷售環(huán)比有比較明顯的提升，側(cè)面表現(xiàn)出市場(chǎng)有回暖之意。

如果說，市場(chǎng)數(shù)據(jù)給了郁亮帶領(lǐng)萬科穿越周期的勇氣，那么，萬科旗下成千上萬個(gè)普通員工則給了郁亮走出黑暗的底氣。

“股東大會(huì)后，我走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目員工雖然不知道努力是否有成果，但并沒有躺平，而是堅(jiān)持的做下去，因?yàn)椴蛔鱿氯ミB可能性都沒有?！庇袅吝M(jìn)一步表示，這么多平凡的崗位上的員工所做的努力，就是他看到的微光。

“點(diǎn)點(diǎn)微光最后終能燎原。”郁亮堅(jiān)信。

常做常有、常做常新

“尊重常識(shí)，敬畏市場(chǎng)?！边@么多年以來，這八個(gè)字對(duì)萬科特別重要。

什么是常識(shí)？簡(jiǎn)單來說，就是沒有一個(gè)永遠(yuǎn)單邊上漲的市場(chǎng)，當(dāng)然也沒有一個(gè)永遠(yuǎn)下跌、深不見底、永不見底的市場(chǎng)，所以說從常識(shí)角度來看，單邊上漲、單邊下跌的市場(chǎng)都不可持續(xù)。

明白這一邏輯的萬科對(duì)市場(chǎng)高低抱有敬畏之心。以房企使用杠杠舉例，在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代，部分房企特別擅長(zhǎng)利用杠桿在短時(shí)間內(nèi)獲得一定的規(guī)模，但也會(huì)增加負(fù)債總額，影響資金安全。

不可否認(rèn)的是，萬科的規(guī)模并不小，但這是建立在安全基礎(chǔ)之上的。截至2022年上半年，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較上年度末下降0.58個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%；凈負(fù)債率為35.5%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和626.4億元。

此外，萬科還是業(yè)內(nèi)唯一一個(gè)營(yíng)收超2000億元房企，其次為碧桂園和中海，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1623.63億元和1037.89億元。

之所以能夠逆勢(shì)反超，主要是因?yàn)槿f科對(duì)每個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)都十分用心。以哈爾濱市場(chǎng)舉例，萬科項(xiàng)目7月銷售業(yè)績(jī)是上半年月均水平的2.3倍，萬科哈爾濱公司也從哈爾濱市場(chǎng)排名第八上升為市場(chǎng)第一，萬科金域悅府更是實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。

更值得一提的是，在部分房企為推售新房啟動(dòng)降價(jià)促銷之際，萬科銷售單價(jià)不降反升。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬科的銷售均價(jià)為16687元/平，同比2021年的16171元/平上漲3.2%。

“萬科一直在做的是，特別好的是不能貪婪，特別不好的時(shí)候也不要恐懼?！庇袅两忉專荒茇澙?，是說相信能力是最重要的，安全比增長(zhǎng)更重要，能力比規(guī)模還重要；不要恐懼，是說市場(chǎng)沒有做完的生意，就有沒做好的生意。

談及房地產(chǎn)未來發(fā)展，郁亮直言，“為什么我在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說，是一個(gè)緩慢上升過程，因?yàn)槲覀兿嘈胚@個(gè)市場(chǎng)是10萬億市場(chǎng)，不可能說沒有就沒有，但是所謂的緩慢恢復(fù)也不是直線的，我們稱之為是波浪式的變化?！?/p>

郁亮進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在需要生火取暖，這是最關(guān)鍵的問題；常做常有，常做常新，這是行業(yè)基本判斷，市場(chǎng)不可能說沒就沒有了。

再困難也不能丟了手藝

“從以前到現(xiàn)在，從個(gè)人到企業(yè)，常識(shí)告訴我們打工人，最需要一門手藝。”在郁亮看來，有一個(gè)好手藝，能做出一桌好菜、能做好看的杯子、能造出一棟好的房子、能做好服務(wù)，就一定能活下去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這個(gè)道理。郁亮稱，“新的不同發(fā)展階段有不同的參與者，有不同的主角，但是我相信在不同的發(fā)展階段里的主角，可能都需要具備的是這個(gè)階段所需要的能力。比如說我們今天從開發(fā)業(yè)務(wù)來看，一直單一的開發(fā)業(yè)務(wù)能力是不夠的。”

由于重視能力培養(yǎng)，在開發(fā)主業(yè)下滑之際，一向以服務(wù)取勝的萬物云業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)萬科2022年半年度報(bào)告披露，2022年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%，同比增長(zhǎng)34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%，同比增長(zhǎng)39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比8.1%，同比增長(zhǎng)59.0%。

無獨(dú)有偶，萬科泊寓也在中國(guó)集中式公寓規(guī)模中位列第一。據(jù)萬科長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人胡冬華表示，作為中國(guó)集中式公寓規(guī)模第一的泊寓，目前已在全國(guó) 33 個(gè)城市運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓21萬間，累計(jì)開業(yè)17萬間，服務(wù)客戶超60萬人。

物流方面，萬科物流BU首席合伙人張旭介紹，萬緯通過全國(guó)端到端倉網(wǎng)布局，為客戶保障了供應(yīng)鏈的韌性。目前已入駐城市47個(gè)，服務(wù)企業(yè)1500+，冷鏈園區(qū)47個(gè)，倉儲(chǔ)項(xiàng)目163個(gè)，倉儲(chǔ)規(guī)模1200萬平方米。

得益于分散布局上述產(chǎn)業(yè)，截至2022年6月底，萬科在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1379.08億元，是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多的房企。

“所以有一身手藝的時(shí)候，你不缺錢的?！庇袅帘硎?，“我們當(dāng)好農(nóng)民種好地，不要因?yàn)樘鞖庾兓绊懛N地的事情?！?/p>

郁亮進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，再困難也不能丟了手藝，把手藝丟掉之后才真是沒什么機(jī)會(huì)，因?yàn)樯鐣?huì)不再需要你。

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