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2023-01-31
港股年內(nèi)最大IPO！萬科旗下萬物云預計本月上市，募資超8億美元
更新時間：2022-09-17 09:27:47作者：智慧百科
萬科旗下物業(yè)管理服務商萬物云港交所掛牌在即。
9月16日，根據(jù)萬物云為公開發(fā)行針對香港市場的專場新聞發(fā)布會信息，萬物云已完成招股書注冊，股份代號：02602.HK，預計于下周一（9月19日）開始正式IPO路演。
據(jù)萬物云披露的信息，此次發(fā)行規(guī)模預計8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場規(guī)模最大的首次公開發(fā)行。
此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。萬物云預計在本月內(nèi)完成上市。
萬物云官網(wǎng)顯示，萬物云前身為萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物云”）。作為物業(yè)管理服務提供商，萬物云的業(yè)務模式主要分為三大業(yè)務板塊：社區(qū)空間居住消費服務；商企和城市空間綜合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務。
萬科于2021年11月5日正式公告，擬分拆萬物云在港交所發(fā)行境外上市外資股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所網(wǎng)站顯示，萬物云向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監(jiān)會核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。
今年上半年實現(xiàn)收入143.5億元
據(jù)港交所官網(wǎng)披露的萬物云聆訊后資料集，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進一步增加30.6%至2021年的237.04億元。
今年上半年，萬科半年報顯示，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。
截至2022年6月30日，社區(qū)空間居住消費服務方面，萬物云的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業(yè)數(shù)目為4096個；在管建筑面積約7億平方米，在管物業(yè)數(shù)目為3035個。商企和城市空間服務方面，截至2022年6月30日，其總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數(shù)達1929個，而在管建筑面積約1.4億平方米，在管項目數(shù)目達1706個。
聆訊后資料集顯示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，以及6.99億元、9.9億元。毛利的增長與收入增長相一致。
于2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利率分別為14.7%及14.5%。
流動負債凈額由截至2021年12月31日的25.73億元減至截至2022年7月31日的18.36億元。
股權方面，截至最后實際可行日期，萬科企業(yè)及其各全資附屬公司擁有權益并有權行使本公司合共約62.89%的投票權，為萬物云控股股東。
萬物云招股書顯示，萬物云計劃將此次IPO募集資金主要用于業(yè)務擴張，在全國范圍內(nèi)推進“萬物云街道”模式。部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發(fā)，收購增值服務和上下游服務商，及吸納與培養(yǎng)人才。
未來三至五年落地數(shù)百個“蝶城”項目
相較傳統(tǒng)物企模式，萬物云的街道戰(zhàn)略正在快速推進中。
據(jù)了解，“蝶城”是萬物云全新的街道戰(zhàn)略，為突破傳統(tǒng)服務業(yè)效率瓶頸，萬物云在城市區(qū)域內(nèi)畫出一個服務者20-30分鐘可達或半徑3公里的服務圈，通過在這個服務圈中鋪設大量基礎設施（包括數(shù)字化基礎設施、公共設施、設備與任務調(diào)度平臺）后，建立一個高效率的服務網(wǎng)絡。
也就是說，蝶城突破了社區(qū)圍墻的限制，將服務范圍從一個小區(qū)擴大到一個街道。這樣一來，維修員、安全巡邏員等服務者可以多項目流轉；設備也可以實現(xiàn)跨項目共享，從而打開了小區(qū)、商企、城市空間服務的邊界。
“蝶城”模式也被萬物云認為是可推廣、可復制的。
據(jù)萬物云首席科學家丁險峰介紹，“今年，萬物云在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區(qū)域，作為首批構建蝶城的試點?！?/p>
按照萬物云的目標，未來3至5年，萬物云將力爭在全國范圍內(nèi)落地數(shù)百個“蝶城”項目。
物管股股價短期或受壓
值得一提的是，萬物云選擇上市的時點并非物業(yè)管理股估值高潮期。
對此，在今年8月31日萬科召開的2022年中期業(yè)績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭回應稱，確實去年物業(yè)市場估值遠遠高于現(xiàn)在，但對萬科而言，推進業(yè)務分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。萬物云無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，“我們并不追求在行業(yè)估值頂點去上市，我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值。萬物云具體的上市時間表，我們也會按時公告”。
同時，萬科董事會主席郁亮補充回應稱，萬科分拆物業(yè)上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發(fā)展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發(fā)展。
另外，按照摩根士丹利9月15日發(fā)表的研究報告，物管股上半年業(yè)績出現(xiàn)分化，國企背景的物管股呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，而私企的物管股則表現(xiàn)疲軟。
摩根士丹利指出，物管股目前正處于歷史低谷，明年預測市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年復合增長率為16%。
摩根士丹利認為，物管股的股價短期內(nèi)可能會繼續(xù)受壓，因為盈利仍在調(diào)整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關注的關鍵因素。但長期仍看好物管行業(yè)，因為商業(yè)模式的防守性未改變，相信在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定后，仍能實現(xiàn)良好的增長，偏好國企背景的物管股。