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前幾天一份關于2023年2月土拍的開發(fā)商摸排名單流出。從名單中我看到有21家房企計劃參與本次競拍。其中最為熱門的昌平信息產(chǎn)業(yè)基地地塊、石景山蘋果園地塊、朝陽小紅門地塊，一共有19家房企摸排競爭。我好像有年頭沒見過這么兇殘的土拍了。

截止2023年2月6日18:00，昌平信息產(chǎn)業(yè)基地地塊已經(jīng)歷11輪報價，石景山蘋果園地塊和朝陽小紅門地塊也分別經(jīng)歷了5輪報價和9輪報價。

先來說說為什么許久沒見過這么兇殘的土拍。不要拿去年的太陽宮、前年的北沙灘跟這次土拍比，這次競拍的土地沒有那種級別的，最多就是比一般稍好，到不了可遇不可求的頂配地塊水平。非頂配地塊出現(xiàn)多家預計競拍，我上一次看到這事兒是2021年5月北京改成批次土拍的第一次土拍。因為那一次的崔各莊、王四營等地塊，跟這次的土地級別差不多。

再來說說，為什么這次土拍這么熱門。表面上看就是這次供應的住宅地塊少，開發(fā)商手里又缺地，狼多肉少就只能干了。

然而在我看來遠不是地狼多肉少的事兒，我理解還是土地價格相對合理。昌平、石景山、小紅門三塊地哪怕干到競拍上限，樓面價也還說的過去。比如小紅門地塊的樓面價上限大致4.7萬一平方米，如果按這個樓面價倒推賣價，我說根本不用賣限售8萬的均價，7.5萬一平方米含精裝就能賣。

所以，地少、地的條件還不錯、開發(fā)商手里也缺地，那就干唄。

最后留下大篇幅說大家比較關注的一個事兒，土地市場這么熱乎是不是2023年是一個房產(chǎn)大年，房價要起飛。我個人看法，看不出來。下邊來解釋這件事。

第一，諸如這類土地市場極度熱門的年份，我們往前找?guī)讉€，看看歷史什么情況。

①2016年，供地少，開發(fā)商都急眼了，有地就上。比如第一茬限競房4塊地，4個100%自持，到現(xiàn)在我估計那幾個地塊都不知道咋整呢。

②2021年5月，改成批次供地期間短了3個月的供地，所以那一撥也火。然而后邊哐哐的供地一直給到去年末。當年的第一批次供地，要我說后續(xù)干廢了的不算少。

③2023年2月能拿的實際就3塊地，又算供小于求…這么說完了以后，害怕呢？覺得這批次供地以后成了項目，敢上么？…

第二，我們從利潤來看這事兒。

①昌平地塊，上限樓面價3.7萬一平米，限售均價6.2萬一平米，均價比上限露面1.68。

②石景山地塊，上限樓面價4.81萬一平米，限均7.48萬一平米，比值1.56。

③朝陽地塊，上限樓面價4.73萬一平米，限均8萬一平米，比值1.69。

第三，比值大于1.5，我說過開發(fā)商是有利潤可圖的。說白了這三塊地做成產(chǎn)品，甚至還有打折空間，哪怕按上限樓面價算，也是如此。而這三塊地經(jīng)過區(qū)域上幾代新盤或者次新二手房價格驗證，屬于合理新盤價格，不存在過高。所以這里解釋第二點我為什么要列這些數(shù)據(jù)，就是我認為哪怕開發(fā)商拿地再瘋狂再搶，也沒什么。因為，樓面價與賣價怎么都算相對合理，不存在開發(fā)商正常賣會虧錢進而整活兒把自己整拉褲兜子的概率。所以進而解釋了第一點的第三條，對于購房者而言只要這幾個地塊干出來的產(chǎn)品、價格您能接受，是可以買的，不存在敢不敢。

第四，這一撥出讓的地塊中，臺湖032地塊延期了。有個開發(fā)商投拓部門的哥們兒給我說過一個他司沒敢要這塊地的原因，說是哪怕按起拍樓面價算。這塊地開發(fā)成房產(chǎn)的成本售價是5.5萬一平方米，地塊給的限售均價是5.8萬一平米，利潤太薄一個不留神還容易虧錢，真不敢上。講這件事，就是為了跟大家說，哪怕3個要拍賣的地塊看上去賊雞兒熱門，實際上開發(fā)商還都很矜持，遠沒到不算帳就是干的地步。

既然開發(fā)商都沒敢不敬畏市場，就說明市場依然還在一個平穩(wěn)期，算是相對穩(wěn)妥。所以我說，單從3宗熱門地塊熱鬧的土拍來看，看不出市場大熱房價起飛的態(tài)勢。

而且，我現(xiàn)在的看法更傾向于開發(fā)商一旦徹底瘋狂就離徹底拉褲兜子不遠了，這不是我說的，是之前幾次的結果都這樣，比如我上邊說過的2016年與2021年。因此這一批次土拍大家就平常心去看待即可，翻不起什么風浪。真等開發(fā)商在土拍端開始作妖的時候，我的看法是您反而需要謹慎。多說一句，我總覺得下一次土拍搞不好會有作妖的開發(fā)商…