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本報(bào)記者 李貝貝 見習(xí)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

受行業(yè)調(diào)整的影響，早前低調(diào)的國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)管理公司（AMC）如今在房地產(chǎn)領(lǐng)域活躍起來(lái)了。

今年以來(lái)，中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)華融”）、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)信達(dá)”）、中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)東方”）、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）等全國(guó)性AMC，以及廣州資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州資產(chǎn)”）、河南資產(chǎn)管理有限公司、湖北省資產(chǎn)管理有限公司等地方性AMC齊出手，通過成立紓困基金等方式，援助出險(xiǎn)房企。

近期，全國(guó)性AMC和地方性AMC齊入場(chǎng)大灣區(qū)，助力房企開拓融資新渠道。

中銀證券指出，此前，全國(guó)四大AMC更多充當(dāng)?shù)氖恰巴苿?dòng)債務(wù)展期、注資”角色，但本輪AMC在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中的參與范圍和力度上將有所加大。

如何適應(yīng)“責(zé)任”擴(kuò)容，AMC在化解債務(wù)過程中怎樣發(fā)揮優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)助力，也面臨新的挑戰(zhàn)。

全國(guó)性AMC入場(chǎng)

9月15日，富力集團(tuán)披露，其于9月13日與招商蛇口、中信證券、中國(guó)華融在揚(yáng)州市簽署合作框架協(xié)議，各方約定以富力位于大灣區(qū)的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，優(yōu)先圍繞已選定項(xiàng)目探討合作模式和路徑，并適時(shí)探討其他富力集團(tuán)所持資產(chǎn)的合作可能性。

按照協(xié)議，各方將通過有限合伙、基金、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等形式圍繞富力集團(tuán)的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行深入合作，各方將以不限于現(xiàn)金、債權(quán)收益權(quán)、債權(quán)、股權(quán)等出資方式按照相應(yīng)的比例組成合作主體。合作規(guī)模根據(jù)具體項(xiàng)目情況，由各方另行協(xié)商確定。

在富力集團(tuán)看來(lái)，此次與招商蛇口、中信證券、中國(guó)華融的合作，將打造“央企+民企”的合作典范，助力富力集團(tuán)開拓融資新渠道。

早在9月1日，招商蛇口就公告稱，旗下子公司與廣州富力地產(chǎn)簽署了《關(guān)于華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目之戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將共同研究推進(jìn)擬合作項(xiàng)目后續(xù)政府報(bào)批手續(xù)及開發(fā)建設(shè)等事項(xiàng)。

據(jù)招商蛇口透露，此次協(xié)議的簽署有利于雙方在華南區(qū)域城市更新領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

相較于9月初的公告，富力與招商蛇口在9月15日簽署的協(xié)議，加入了中信證券和中國(guó)華融兩位“玩家”。

據(jù)了解，中信證券是中國(guó)最大的證券公司，在房地產(chǎn)行業(yè)擁有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和深厚的行業(yè)積累。中信證券作為富力集團(tuán)聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問，協(xié)助富力集團(tuán)基于城市更新項(xiàng)目等資產(chǎn)引入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、央企國(guó)企開發(fā)商等，探討合作的模式，并積極配合相關(guān)方推動(dòng)方案落地。中國(guó)華融是全國(guó)性資產(chǎn)管理公司之一，積極貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求。

為何中信證券和中國(guó)華融要后期入局？它們將在這場(chǎng)合作中扮演怎樣的角色？

對(duì)此，IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在9月16日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，頭部房企擁有規(guī)模較大的資產(chǎn)和營(yíng)收，同時(shí)在當(dāng)前的市況下也面臨著較大的流動(dòng)性問題。作為頭部券商的中信證券和中國(guó)最大的資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)華融，無(wú)論是為幫助以富力為代表的這些大型房企提升和優(yōu)化自身流動(dòng)性，還是引入戰(zhàn)投，或者進(jìn)行財(cái)務(wù)與戰(zhàn)略咨詢等都具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，在協(xié)助為富力等房企化解困境的同時(shí)也能為自身帶來(lái)新的業(yè)務(wù)收入。它們將在這場(chǎng)合作中扮演咨詢與中介，甚至?xí)⑷氩糠仲Y金以解決保交樓、協(xié)助化解流動(dòng)性問題。

此外，9月16日廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，中信證券和中國(guó)華融作為國(guó)有金融機(jī)構(gòu)，它們通過資管業(yè)務(wù)吸引社會(huì)資金進(jìn)入出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，能使其項(xiàng)目信用升級(jí)，從而恢復(fù)出險(xiǎn)項(xiàng)目的信用。

“中央性的金融企業(yè)進(jìn)來(lái)，能夠把相關(guān)的一些資源，如施工單位、材料供應(yīng)商等團(tuán)結(jié)在一起，從而推進(jìn)項(xiàng)目，促使項(xiàng)目的交付?！崩钣罴握f。

可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)處置成為AMC當(dāng)下最重要的業(yè)務(wù)之一。其實(shí)，早在今年1月份，金融監(jiān)管部門就召集全國(guó)性AMC開會(huì)，按照“市場(chǎng)化、法制化”原則，研究AMC參與房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)處理等問題。

2月8日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)召開專題座談會(huì)，研究金融資產(chǎn)管理公司（AMC）聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)、發(fā)揮獨(dú)特功能優(yōu)勢(shì)、助力化解金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)政策措施。該會(huì)議認(rèn)為，金融資產(chǎn)管理公司（AMC）要加強(qiáng)與其他企業(yè)的協(xié)同配合，堅(jiān)守正確定位，為金融業(yè)轉(zhuǎn)型和金融市場(chǎng)發(fā)展做出新的積極貢獻(xiàn)。

地方性AMC發(fā)力

中銀證券在8月發(fā)布的研報(bào)中指出，在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，全國(guó)四大AMC在過去周期中更多充當(dāng)?shù)氖恰巴苿?dòng)債務(wù)展期、注資”角色，但本輪AMC在參與范圍和力度上將有所加大，體現(xiàn)在AMC參與度提升，救助對(duì)象也從中小型房企擴(kuò)圍至規(guī)模房企。據(jù)該券商測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08萬(wàn)億元。

此外，中銀證券進(jìn)一步指出，早前的停貸風(fēng)波或加速地方AMC介入房企紓困政策。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者觀察，近期地方AMC動(dòng)作頻繁，加速入場(chǎng)化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立鄭州市紓困基金，并于8月9日完成該基金的首個(gè)紓困項(xiàng)目落地。

8月23日，在湖北省地方金融組織不良資產(chǎn)處置項(xiàng)目對(duì)接會(huì)上，湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度，服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

除了鄭州、湖北等地方性AMC外，近期廣東地方性AMC也有所動(dòng)作。

9月8日，廣州越秀金融控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀金控”）透露，廣州資產(chǎn)與越秀地產(chǎn)、深圳市小馬歡騰投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“小馬投資”）簽署了合作意向書，共同探索房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)融協(xié)同合作，計(jì)劃以更廣泛和多元的方式參與粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解及行業(yè)整合。

公開資料顯示，廣州資產(chǎn)是由越秀金控牽頭設(shè)立的廣東省第二家地方AMC。公司股東包括廣州越秀金融控股集團(tuán)股份有限公司、廣東恒健投資控股有限公司、廣東省粵科金融集團(tuán)有限公司。據(jù)廣州資產(chǎn)官網(wǎng)介紹，廣州資產(chǎn)的設(shè)立，對(duì)于豐富廣東省內(nèi)不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)參與主體，完善市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，有效化解潛在區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)，助力廣東省產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面均有重要意義。

相對(duì)于廣州資產(chǎn)在處理不良資產(chǎn)方面的“大名鼎鼎”，小馬投資這家民企則稍顯“默默無(wú)聞”。據(jù)越秀金控介紹，小馬投資深耕深圳多年，已在深圳成功投資、運(yùn)作了多個(gè)不良資產(chǎn)處置和城市更新項(xiàng)目，搭建了涵蓋前期服務(wù)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、AMC金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的合作資源體系，項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)豐富。

對(duì)于此次合作，在越秀金控看來(lái)，將有利于發(fā)揮各自在企業(yè)破產(chǎn)重整和地產(chǎn)開發(fā)的資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造“金融破產(chǎn)重整+地產(chǎn)策劃開發(fā)”的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)資源共享、協(xié)同共贏。

而李宇嘉指出，越秀金控作為一個(gè)地方的金融控股平臺(tái)，和地方城投、國(guó)企一樣，在風(fēng)險(xiǎn)處置“保交樓”的過程中承擔(dān)著信用修復(fù)、提升市場(chǎng)預(yù)期的功能，然后推進(jìn)相關(guān)資源的整合和項(xiàng)目的重整。

李宇嘉表示，“這個(gè)重整不僅是接盤一些項(xiàng)目來(lái)推進(jìn)交付，更是吸引社會(huì)資本創(chuàng)造新的金融模式，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類，促使資金平衡。同時(shí)，代表政府來(lái)推進(jìn)不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)處置，最終使風(fēng)險(xiǎn)軟著陸和保交樓?！?/p>

柏文喜也進(jìn)一步指出，這種商業(yè)模式將促使合作三方分別發(fā)揮咨詢與中介服務(wù)、財(cái)務(wù)顧問、提供資金或增信支持、業(yè)務(wù)來(lái)源、托管服務(wù)等類型的作用。

全國(guó)性與地方性AMC的同與不同

中銀證券曾指出，全國(guó)和地方AMC是我國(guó)不良資產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體，但兩者在處理不良資產(chǎn)上存在差異。

柏文喜認(rèn)為，相對(duì)于全國(guó)性AMC，地方性AMC雖然資金和授信規(guī)模較小，但是更加了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，有著優(yōu)秀的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，與地方政府有著良好的關(guān)系，且在解決保交樓中更為靈活多樣和相對(duì)務(wù)實(shí)。

而在李宇嘉看來(lái)，兩者在業(yè)務(wù)上沒有太大的區(qū)別，像全國(guó)性AMC主要聚焦于全國(guó)的資產(chǎn)收購(gòu)，而地方性AMC則著重于地方資產(chǎn)的盤活和整治。

“全國(guó)性AMC和地方性AMC，最大的優(yōu)勢(shì)就是信用的優(yōu)勢(shì)。如今的市場(chǎng)對(duì)民企信任度下降，AMC進(jìn)場(chǎng)，一方面能夠修復(fù)信用，另一方面，能夠使相關(guān)的資源重新聚合起來(lái)，推進(jìn)項(xiàng)目的交付。”李宇嘉說道。

雖說AMC能整合資源，但是其在參與房企紓困的過程中仍面臨著推進(jìn)緩慢的難題。今年4月5日，招商蛇口便發(fā)布公告稱，近日，公司與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開展合作。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，此次合作中，佳兆業(yè)和招商蛇口負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)城資產(chǎn)則發(fā)揮資產(chǎn)管理配置優(yōu)勢(shì)。

4個(gè)月后，即今年8月底，招商蛇口才正式接手佳兆業(yè)“深圳龍崗區(qū)五和樞紐片區(qū)城更項(xiàng)目”，該地塊研究范圍涉及240公頃土地，擬拆除范圍約42公頃。項(xiàng)目擬更新方向?yàn)椋壕幼?、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等功能。據(jù)了解，佳兆業(yè)在一年前獲得該項(xiàng)目。目前，長(zhǎng)城資產(chǎn)在其中的作用尚未體現(xiàn)出來(lái)。

在柏文喜看來(lái)，AMC在參與債務(wù)化解過程中，除非房企進(jìn)入破產(chǎn)重整程序而將企業(yè)主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)移給AMC，否則AMC的專業(yè)性和其他突出優(yōu)勢(shì)在房企紓困中都很難得以有效發(fā)揮。

“保交樓，也就是說所有的工程款都要用來(lái)交付，包括在售的資源、預(yù)售監(jiān)管賬戶里的錢，還有未發(fā)放的按揭貸款等等。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說，進(jìn)去以后可能投的錢沒辦法全部出來(lái)。（出險(xiǎn)房企項(xiàng)目）資金缺口比較大，使得AMC參與房企的紓困進(jìn)展緩慢。”李宇嘉說道。

此外，李宇嘉還表示，AMC還擔(dān)心擁有可售資源的項(xiàng)目能不能賣出去、賣什么樣的價(jià)格、房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期，以及被救助的出險(xiǎn)企業(yè)的真實(shí)資產(chǎn)和負(fù)債是怎樣的。這些都是AMC要考慮的問題。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>