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2023-01-31
風(fēng)暴眼中的華夏幸福
更新時間：2022-09-20 08:54:13作者：智慧百科
斑馬消費楊柘
誰也沒想到，西太平洋上形成的臺風(fēng)“梅花”，在長三角盤旋數(shù)日，居然一路北上，又在山東和遼寧兩次登陸，影響了華北和東北地區(qū)。
臺風(fēng)爆裂，摧枯拉朽，風(fēng)暴眼卻一如既往地風(fēng)平浪靜。這，像極了此時的華夏幸福。
環(huán)京樓市調(diào)整重擊之下，華夏幸福遭遇困境，拉平安入局，膨脹地想要以商業(yè)地產(chǎn)挽救因產(chǎn)業(yè)新城勾地而萎靡的業(yè)績。猛藥治慢病，最終沒扛住，2020年底流動性危機徹底爆發(fā)。
經(jīng)過漫長的等待，各方終于在2021年10月制定出《債務(wù)重組方案》，接下來便是等待問題解決的靜默期。
不過，華夏幸福待在風(fēng)暴眼中的時間不可能太長，債務(wù)重組遲早要最終交出答卷，那便是迎頭撞上云墻之日。就目前而言，出售資產(chǎn)籌集現(xiàn)金的效率偏低，正在消磨債權(quán)人們的耐心。
長期而言，如何收拾爛攤子，并實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，仍然是這家公司的長期議題。前幾天，華夏幸福拿下恒大沈陽的一個代建項目，被人調(diào)侃為“王文學(xué)幫許家印保交樓”。
臺風(fēng)過境的秋天，王文學(xué)應(yīng)該已經(jīng)感受到了涼意。
面子和里子
華夏幸福行走江湖，最早靠的是產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。
公司與地方合作，對產(chǎn)業(yè)新城進行整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，招商引入企業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)運營服務(wù)，提升區(qū)域價值，最終形成正向循環(huán)。
經(jīng)過20年的發(fā)展，這種“地方主導(dǎo)、企業(yè)運作”的開發(fā)性PPP模式，幫助華夏幸福從一家小型區(qū)域地產(chǎn)商躍升為中國最大的產(chǎn)業(yè)新城運營商。
但是，這只是表象。這種商業(yè)模式中的大部分收入來自地方管理部門。如何回款，便成為核心關(guān)注點。截至2022年6月底，華夏幸福應(yīng)收賬款余額538.88億元，其中絕大部分賬齡超過1年，欠款方基本都是各地。
于是，公司想方設(shè)法找到了自己的變現(xiàn)模式——以產(chǎn)業(yè)新城運營獲得園區(qū)配套住宅用地，賣房回款。產(chǎn)業(yè)新城運營是面子，住宅開發(fā)為里子。
這種產(chǎn)業(yè)勾地的住宅開發(fā)模式，讓華夏幸福極少出現(xiàn)在主流的土地招拍掛市場。但是，這一點也不影響其住宅品牌“孔雀城”躋身中國房地產(chǎn)十強。
2016年華夏幸福以1203.25億元銷售額，在中國房地產(chǎn)銷售排行榜中排名第八，2017年以1522.12億元位列第九，這幾乎是孔雀城最高光的時期。
彼時，華夏幸福最突出的問題是，過度依賴產(chǎn)業(yè)勾地的開發(fā)模式，項目太過集中于環(huán)京地區(qū)。另外，住宅開發(fā)運營能力有限，以至于孔雀城常年成為交付即維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。
2017年的火爆行情過后，環(huán)京樓市陷入急凍，之后便是持續(xù)數(shù)年的調(diào)整期。環(huán)京最大地主華夏幸福遭遇重創(chuàng)，庫存壓力和流動性危機在2018年開始露頭。
當(dāng)時，公司提出“全面開放合作”戰(zhàn)略，與迪馬股份旗下的東原地產(chǎn)、旭輝、陽光城等房企合作開發(fā)，當(dāng)年10月甚至一次性將10個項目的大部分股權(quán)出售給萬科。
同時，加大融資力度，將杠桿運用到極致。全年發(fā)行公募債120億元、私募債46.1億元、短期融資券50億元、海外債券13.7億美元，銀行授信使用605億元。
這些仍然不夠。2018年下半年，控股股東華夏控股向平安人壽轉(zhuǎn)讓公司19.70%的股份，對價137.70億元。次年初，平安人壽斥資42.03億元增持后，平安系合計持有公司25.25%股份，為第二大股東。
為了引入戰(zhàn)投，控股股東背上了沉重的業(yè)績對賭，承諾公司2018年-2020年歸母凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180.01億元。
在馬明哲的“安排”下，曾執(zhí)掌華潤置地的吳向東，出任華夏幸福聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官暨總裁，其原來的副手俞建進入公司出任聯(lián)席總裁，開辟南方總部。
華夏幸福進入新時代，但是，2018年暴露出來的問題，解決了嗎？
猛藥治慢病
因平安入股而解了燃眉之急的華夏幸福，除了將其特殊的產(chǎn)業(yè)新城模式異地復(fù)制到全國，降低環(huán)京沖擊對公司的影響外，并未著手解決這個商業(yè)模式的根本問題。反而繼續(xù)加杠桿，殺入項目規(guī)模更為龐大、變現(xiàn)周期更長的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
之前，華夏幸福有賴于這樣的正向循環(huán)，【拿產(chǎn)業(yè)新城項目-勾地賣房回款-拿更多的產(chǎn)業(yè)新城】，與碧桂園等房企的高周轉(zhuǎn)模式并無本質(zhì)區(qū)別。
環(huán)京地產(chǎn)形勢調(diào)整至今，華夏幸福的銷售業(yè)績節(jié)節(jié)敗退。2018年-2020年銷售額分別為1627.61億元、1431.72億元、940.66億元，在中國房地產(chǎn)銷售排行榜中的排名分別為13、20、37。
銷售額下降擊倒多米諾骨牌的最終惡果，很多人能預(yù)見。但是，華夏幸福偏偏向商業(yè)地產(chǎn)項目投入了數(shù)百億資金——這些項目的回款，可比孔雀城賣住宅更慢。
“愛拼才會贏”的馬明哲、王文學(xué)和吳向東，可不會這樣想。
那個時候的華夏幸福有多膨脹呢？2018年8月，流動性危機剛剛緩和，公司下屬子公司環(huán)球產(chǎn)業(yè)投資便出資3.13億美元，購買了中科創(chuàng)發(fā)行的固定收益類理財產(chǎn)品，2021年9月底到期。不過，2019年4月中科創(chuàng)實控人張偉就因為涉黑被捕，2021年5月底判刑。這20億元的投資，最終只能直接計提。
在上述策略的指引下，華夏幸福的流動性危機，便不再是黑天鵝，而成了灰犀牛，最終在2020年底徹底爆發(fā)出來。
其實，這并不是一次新的危機，而應(yīng)該是2018年危機的延續(xù)。平安這個醫(yī)生，把華夏幸福搶救了回來，但調(diào)理的時候卻開出了錯誤的藥方，直接把它從急診科轉(zhuǎn)入了ICU。
流動性危機，又反過來影響了主營業(yè)務(wù)。2021年，華夏幸福銷售額暴降至281.68億元，在中國房地產(chǎn)銷售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年上半年銷售額73.23億元，直接跌出百強。
去年，公司營業(yè)收入431.81億元，扣非虧損329.49億元，今年上半年，營業(yè)收入143.64億元、扣非凈利潤-74.83億元。
焦灼的等待長達1年。2021年10月，華夏幸福終于披露了債務(wù)重組方案：公司2192億元金融債務(wù)，擬出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元、以持有型物業(yè)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償220億元，賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元、其中現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。
這個重組方案的核心在于，賣資產(chǎn)。但是，在當(dāng)下這種樓市環(huán)境中，無論是產(chǎn)業(yè)新城所在地方，陷入螺旋漩渦的平安，還是其他地產(chǎn)商，都很難抽出資金來救華夏幸福。
逆境之中，華夏幸福多次強調(diào)，要在2023年底徹底完成債務(wù)重組。
債務(wù)重組艱難推進
在中部核心城市武漢最繁華的武昌濱江，有一片毗鄰當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑綠地606的大型工地，此前被命名為武漢長江中心。
2019年9月，華夏幸福全資子公司華御江（武漢）房地產(chǎn)斥資116.246億元，拍下這個地上總建筑面積111萬方、包括兩棟300米以上摩天大樓的超級項目。
這個項目，于華夏幸福而言，有著特殊的意義。這是吳向東在平安的支持下入主華夏幸福南方總部，在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)之外開辟商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、推動公司雙主業(yè)轉(zhuǎn)型之后，摘牌的第一個項目。
根據(jù)公司2022年中報的披露，武漢長江中心住宅部分正常施工至封頂，商業(yè)部分幕墻外立面已基本呈現(xiàn)，寫字樓塔樓核心筒已緩建設(shè)至21層。
但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，以及公司輿論的影響，銷售狀況不佳?！肮菊e極聯(lián)動各行業(yè)大客戶，全方位推進”。
流動性危機爆發(fā)后，華夏幸福表示要出售資產(chǎn)以現(xiàn)金清償部分債務(wù)。其中，最值錢的項目，應(yīng)該就是這個計劃投資300億元的武漢長江中心。
今年7月，市場傳言武漢長江中心將出售，緋聞交易對象包括新鴻基、九龍倉和華潤。當(dāng)時，各方對外回復(fù)態(tài)度曖昧。直到現(xiàn)在，這項交易也未有實質(zhì)性的進展。
2019年初以吳向東進入華夏幸福為標(biāo)志，當(dāng)年公司落地北京麗澤輕資產(chǎn)項目，拿下武漢長江中心，布局深圳坪山碧嶺頂城市更新項目；2020年提速，獲得南京大校場、武漢沙湖中心、哈爾濱深哈金融科技城 、廣州白鵝潭4個商辦綜合體項目，另外中標(biāo)1個代建項目，鎖定3個城市更新項目。
2020年底流動性危機爆發(fā)后，華夏幸福商業(yè)拓展按下暫停鍵，已有項目的命運也急轉(zhuǎn)直下。
曾被寄予厚望的廣州白鵝潭項目，由于地價逾期未繳清，土地已被收回，現(xiàn)在的關(guān)鍵是扣除定金外的剩余已付地價款能不能收回了；深哈金融科技城因推進困難，已于去年計提了在建工程減值9962.44萬元，今年部分樓棟已暫停施工。
武漢長江中心等項目的出售事宜進展緩慢，影響了華夏幸福的債務(wù)重組進程。
公司9月17日披露的最新進展顯示：截至2022年8月31日，《債務(wù)重組計劃》中2192億元金融債務(wù)，已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計達到1203.15億元；同期，公司累計未能如期償還債務(wù)金額合計576.48億元；近期，公司新增訴訟、仲裁案件涉案金額合計13.33億元，約占公司最新凈資產(chǎn)的20%。
同時，華夏幸福在原《債務(wù)重組計劃》基礎(chǔ)上，新增幸福精選的股權(quán)作為償債方式。這個輕資產(chǎn)服務(wù)平臺的主要業(yè)務(wù)包括服務(wù)、選址、園區(qū)運營、代建等。
無論如何，華夏幸福的債權(quán)人們，此刻更關(guān)注的還是資產(chǎn)出售的進度，這關(guān)乎他們能收回多少現(xiàn)金。