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觀點網(wǎng) 9月23日，北京第三批集中供地圓滿收官，18宗地塊全部成交，總成交價500.295億元。

至此，北京2022年三次集中土拍的總成交額為1480.115億元。

據(jù)觀點新媒體了解，本次土拍共出讓18宗地塊，分別為豐臺區(qū)4宗，海淀區(qū)3宗，房山區(qū)、順義區(qū)、密云區(qū)各2宗，經(jīng)開區(qū)、通州區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)各1宗。土地總面積約74.8萬㎡，總建面147.5萬㎡，起始價471.7億元。

就拿地情況而言，除了昨天10宗地塊僅1家報名而全部底價成交外，今天的8宗地塊全部溢價成交。

本次土拍的平均溢價率為6.06%，相較于第一輪集中供地的4.46%、第二輪供地的5.35%，本輪土地拍賣溢價率達(dá)到最高值。

其中，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)0013地塊、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)0015、0016地塊、豐臺區(qū)造甲村6031、6039地塊、豐臺區(qū)槐房村和新宮村NY-011B地塊均觸及價格上限，最終由搖號競得，溢價率15%。

值得注意的是，于本次土拍競買規(guī)則中，多采用地價-現(xiàn)房-搖號（高標(biāo)）或地價-搖號（高標(biāo)）。

上述四宗達(dá)最高限價的地塊中，就有0013地塊、0015和0016地塊、6031和6039地塊達(dá)上限后進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，分別競至3.6萬㎡、4000㎡、7000㎡現(xiàn)房銷售面積。

成交中的兩極分化

和北京的首輪和次輪土拍相比，本次土拍的成交情況更顯得冷熱分明，既有10宗地塊僅1家報名，也有海淀、豐臺等熱門地塊引起房企競相爭奪。

不過就總的成交情況而言，本次土拍顯然有更大的熱度。

報名房企方面，此次超過20家開發(fā)商和聯(lián)合體參與競拍，既有華潤、中海、金茂、保利等央企，也有北京城建、首開等本土國企，以及持續(xù)深耕北京的綠城等企業(yè)。

本次集中供地分兩天進(jìn)行，第一天的情況相對冷清。9月22日出讓的10宗地塊，因只有1家競選，全部1輪報價后便迅速底價成交。

就競得的企業(yè)而言，華潤置地+中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地聯(lián)合體競得該日土拍金額最大的地塊--大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6013地塊。此外，龍湖+天竺房地產(chǎn)聯(lián)合體底價24.3億元摘得順義區(qū)順義新城第1街區(qū)SY00-0001-0320地塊R2二類居住用地，為該日土拍金額第二大。

此外，亦莊博潤置業(yè)、葛洲壩等也進(jìn)行了聯(lián)合拿地。可以看到的是，此次土拍在一定程度上仍然延續(xù)了第二批集中供地的聯(lián)合體拿地形式。

而本次土拍相比于前兩次最大的特點還在于，熱門地塊所帶動的企業(yè)的拿地積極性。光是今天（9月23日），中海就大手筆連拿三地，包攬海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)0013地塊、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)0015、0016地塊、豐臺大紅門0004地塊。

其中西北旺鎮(zhèn)0013地塊在觸及現(xiàn)房銷售面積上限后，僅中海、海開參與搖號，最終，中海憑41.975億元+3.6萬㎡現(xiàn)房銷售面積斬獲該宗地，住宅樓面價5.85萬元/㎡，溢價率15%。

經(jīng)歷過0013地塊的激烈競爭，0015、0016地塊的競價節(jié)奏明顯放緩。海開依舊積極帶頭舉牌50.25億元，后經(jīng)其他房企報價后，觸及最高限價進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，舉牌4輪后，其他企業(yè)不再報價。最終中海以55.775億元+4000㎡現(xiàn)房銷售面積斬獲該宗地，住宅樓面價5.49萬元/㎡，溢價率15%。

豐臺大紅門0004地塊的成交則相對輕松，僅報價5輪，中海即以49.7億元競得宗地，樓面價5.25萬元/㎡，溢價率4%。

至此，中海在本輪土拍中以總拿地金額147.45億元奪魁，成為本次北京集中供地的最大贏家。

除了中海的大手筆拿地之外，建發(fā)也在今天連拿兩宗地塊，以總拿地金額66.47億占據(jù)榜單第二，競得地塊分別為豐臺區(qū)槐房村和新宮村NY-011B地塊、昌平區(qū)生命科學(xué)園及“北四村”6004、6005地塊。

其中，豐臺區(qū)槐房村和新宮村NY-011B地塊為經(jīng)過17輪競價后，建發(fā)觸及上限價格最終以33.81億元拿下地塊，溢價率15%，成交樓面價約4.9萬元/㎡，住宅銷售指導(dǎo)價8.3萬元/㎡。昌平區(qū)6004、6005地塊則因為爆冷，最終由建發(fā)以一手報價32.66億元斬獲。

此外，海開也如愿53.18億元摘得海淀區(qū)西北旺0019、0018地塊，首開38.3億元摘得豐臺區(qū)西三環(huán)造甲村地塊，金茂38.1億元摘得豐臺區(qū)大紅門0008地塊。

預(yù)申請與國企托底

與之前土拍還存在的不同之處在于，本次集中供應(yīng)18宗地塊全部成交，而北京第二批集中供地流拍3宗，首輪18宗也有1宗未成交。

全部順利成交的背后，釋放的是整個市場利好的信息，或許也是土拍政策干預(yù)下達(dá)成的結(jié)果。

據(jù)了解，本次拍出的18宗地中，就有15宗出自預(yù)申請，而僅有豐臺造甲、梨園和順義平各莊3宗未出現(xiàn)在預(yù)申請中。

而從地塊預(yù)申請開始，再到各區(qū)的土地推介，整個過程變得越來越透明，房企之間似乎也有了更多的底氣。

對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向觀點新媒體表示：“通過預(yù)申請的方式能夠給企業(yè)更多機(jī)會了解地塊的稟賦資源和規(guī)劃條件，以及對地塊未來的一個市場定位，保障企業(yè)系統(tǒng)地進(jìn)行研究，從而在競拍上有了更多時間上的可能性?！?/p>

除了企業(yè)自身更愿意去參與競拍，郭毅也談到預(yù)申請更為地塊的出讓創(chuàng)造了一個先決條件。她表示，不同地塊之間可能存在不同的價值判斷，從而導(dǎo)致存在一定的爭議性，而提前鎖定則避免了可能的流拍現(xiàn)象。

而另一方面，國企和央企的積極拿地也給市場打了一針強(qiáng)心劑。就今日而言，民營企業(yè)僅龍湖、潤澤參與報名，其中僅龍湖競得順義新城1宗地塊，國央企依然是拿地主力。

此外，本次第一天土拍中，民企僅龍湖以聯(lián)合體形式補(bǔ)倉，經(jīng)開區(qū)、密云等出現(xiàn)區(qū)屬國企托底的局面。

對此，有知情人士透露，國企央企融資成本較低，對競現(xiàn)房銷售面積的土地拍賣規(guī)則適應(yīng)性更強(qiáng)。

據(jù)統(tǒng)計，北京第三批次18宗地中有13宗設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，比如海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊、豐臺大紅門、房山、大興、順義等地塊。最終3宗地進(jìn)入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)。