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2023-01-31
各地推出帶押過戶，二手房市場的春天來了？
更新時(shí)間：2022-09-28 00:40:42作者：智慧百科
撰文 / 李逗
編輯 / 孫春芳
最近各地紛紛推出帶押過戶，大大縮短了交易時(shí)間，省去了墊資贖樓的費(fèi)用，這是激活二手房市場的重大舉措，為了保證資金安全，帶押過戶也引入了公證環(huán)節(jié)。
為了釋放二手房市場的流動(dòng)性，“帶押過戶”正受到關(guān)注。
2022年9月21日，人民銀行廣州分行發(fā)文稱，鼓勵(lì)推廣二手房 " 帶押過戶 " 模式，并表示，“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全，鼓勵(lì)銀行結(jié)合實(shí)際探索“帶押過戶”模式。
所謂“帶押過戶”，指的是，房東不用提前還清貸款就可以完成交易和過戶。這種模式下，房東不僅能免除提前湊齊貸款的顧慮，還能縮短交易周期，同時(shí)購房人的交易手續(xù)也能大大簡化。
聽起來，這對于交易雙方而言都是個(gè)好消息，尤其利好想要“賣一買一”的業(yè)主，能省掉一大筆過橋資金的傭金費(fèi)。而從市場環(huán)境來看，二手房市場也急盼更多有力的政策出臺(tái)，激發(fā)市場活力。
人民銀行廣州分行明確發(fā)文鼓勵(lì)之前，很多城市已經(jīng)提前行動(dòng)了。據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊不完全統(tǒng)計(jì)，已有深圳、無錫、南京、蘇州等10多個(gè)城市推出了“帶押過戶”模式。
不過，“帶押過戶”相關(guān)交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及到買賣雙方、銀行、公證、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，還需在實(shí)際操作中不斷磨合，打好補(bǔ)丁。
每個(gè)參與主體都打著各自的盤算。反應(yīng)最為靈敏、叫好聲最大的，是房屋中介們。生意慘淡了大半年后，中介所期待的是，有售房資格的賣家變多，簽單量也能跟著變多。各地銀行也紛紛表態(tài)稱，正在積極研究相關(guān)細(xì)則。
節(jié)約了時(shí)間，省去了墊資費(fèi)
做廣州房屋中介多年的劉成，經(jīng)手過不少業(yè)主解除抵押過戶的業(yè)務(wù)。按照交易流程，房東如果想要賣掉有抵押的房屋，必須籌錢償還二手房剩余貸款后，才能走賣房程序。
為此，從業(yè)十幾年里，劉成給客戶介紹過不少融資擔(dān)保公司。由于廣州房屋總價(jià)高的原因，很多房東都免不了要向“借貸機(jī)構(gòu)”求助，繳納一定的過橋費(fèi)。
“廣州的墊資收費(fèi)普遍得2%，流程也長，光房東解除抵押一項(xiàng)，一般就需要走2個(gè)月左右的時(shí)間，很多人不愿意承擔(dān)這筆錢?！毙⒄f道。
“帶押過戶”模式的啟動(dòng)，直接降低了過橋資金的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)。它帶來的最大好處是，房東不用因?yàn)樘崆敖Y(jié)清按揭貸款，花過橋費(fèi)這筆錢了。
以一套300萬元房子為例，房東原有按揭還剩200萬元，如果想賣房，房東就需先湊齊這200萬元償還房貸。如果辦理過橋貸業(yè)務(wù)的話，以2個(gè)月的辦理周期和月利率2%的辦理費(fèi)用計(jì)算，意味著他的過橋手續(xù)費(fèi)需要8萬元，而在“帶押過戶”模式下，房東不用再花這筆錢，僅需要支付相關(guān)擔(dān)?；蚬C費(fèi)用。
對于“帶押過戶”模式下的費(fèi)用收取，各地也有不同的規(guī)定。一位廣州本地的按揭貸款從業(yè)人士對《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，“帶押過戶”模式下，給擔(dān)保公司的手續(xù)費(fèi)通常只需要1%，這兩年費(fèi)用則越來越低了，有些公司還能做到0.6%，辦理時(shí)間也會(huì)比以前快很多。
得知這個(gè)消息后，一位從事墊資業(yè)務(wù)的總經(jīng)理坦承：“帶押過戶”如果流行起來，對他的業(yè)務(wù)影響很大，他的收入會(huì)下降。
帶押過戶省去了購房者的墊資費(fèi)，同時(shí)也在保證資金安全上打了“補(bǔ)丁”。
以深圳為例，“帶押過戶”需要經(jīng)過公證處，由買方貸款銀行先放款到公證處，然后有公證處的證明后過戶，公證處給賣方抵押銀行放款，賣方抵押銀行解押，公證處的費(fèi)用為貸款金額的千分之三。
對于很多人來說，相比動(dòng)輒2%左右的過橋資金費(fèi)，千分之三的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾乎算得上是個(gè)白菜價(jià)。
銀行還在研究細(xì)則
“帶押過戶”的推出，被視為活躍樓市的一步棋。
從目前官宣的幾個(gè)城市來看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。比如，深圳在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶抵押過戶”的二手房交易，不過該案例屬于查封房產(chǎn)；南京也宣布，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶抵押過戶”的登記工作。
但目前由于這個(gè)措施尚處于摸索階段，各方對此的態(tài)度都相對比較謹(jǐn)慎。
廣州公布“帶押過戶”模式的第二天，劉成咨詢了一圈兒打交道的銀行工作人員，得到的回復(fù)都是“還在研究細(xì)則”。
一位從事當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的人員表示，因?yàn)樯婕跋到y(tǒng)對接等問題，多數(shù)銀行與相關(guān)部門仍在準(zhǔn)備當(dāng)中，全面落地可能還需要一定時(shí)間。
在有多年銀行從業(yè)經(jīng)歷的房地產(chǎn)分析師云飛揚(yáng)看來，“帶押過戶”和十多年前風(fēng)靡一時(shí)的“轉(zhuǎn)按揭”有許多相似之處。當(dāng)時(shí)，有賣家在交了兩三成首付后，就將房屋轉(zhuǎn)手售出，余下的貸款由銀行轉(zhuǎn)按揭給買家。
不過，此后由于“借機(jī)炒房”等原因，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在銀行層面一直是受到控制的。而今，“帶押過戶”又被推出。
云飛揚(yáng)認(rèn)為，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有點(diǎn)低迷，感覺無論是在政府層面還是在銀行層面，都希望通過這個(gè)舉措推動(dòng)一下二手房交易和二手房按揭業(yè)務(wù)”。
《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，“帶押過戶”在實(shí)際執(zhí)行中存在諸多限制，一般來說，要求買賣雙方的貸款銀行為同一家銀行。常年從事貸款業(yè)務(wù)的廣州大源按揭公司總經(jīng)理鄭大源認(rèn)為，“同一家銀行辦理帶押過戶的話，不存在貸款流失的問題，所以阻力較小?！?/p>
但從人民銀行廣州分行向轄內(nèi)支行下發(fā)的《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》來看，“帶押過戶”并不限制購房者和原業(yè)主的貸款在同一家銀行辦理。至于資金安全問題，通知也聲明，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)過戶后銀行抵押權(quán)落空，交易最終未達(dá)成，這種情況可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在鄭大源看來，銀行沒有積極參與的意愿，在于原銀行的利益沒有得到保護(hù)，“第一，交易中存在意外風(fēng)險(xiǎn)。比如萬一業(yè)主把房子賣了之后不還錢給銀行了；第二，業(yè)務(wù)量流失。各個(gè)銀行這方面壓力都非常大，因?yàn)榉N種原因，現(xiàn)在每天都有提前還款的人，就等于說銀行的存量貸款減少了，再加上現(xiàn)在本身樓市交易量低迷，貸款的新增量也變得很少?！编嵈笤凑f。
為資金安全打上補(bǔ)丁
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示：“帶押過戶在實(shí)際執(zhí)行過程中，存在著各種問題。我們討論的都是理想的交易狀態(tài)，交易進(jìn)展一切順利，不存在糾紛。但對于突發(fā)情況，比如房屋過戶前，原業(yè)主的房子被查封不能賣了，怎么解決里面的利益紛爭？所以在制度設(shè)計(jì)上，一定要考慮非正常因素。”
故而“帶押過戶”想要真正平穩(wěn)落地，必須要建立一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”。
不少人注意到，隨著“帶押過戶”的推行，各地也在通過引入擔(dān)?；蛘吖C業(yè)務(wù)的方式，加強(qiáng)資金監(jiān)管，增強(qiáng)交易方信用。
“帶押過戶”模式下，一種可操作的模式是：銀行先為買家放款，款項(xiàng)由公證處提存。同時(shí)，由擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，進(jìn)而走后續(xù)流程，將資金從公證處打到賣方的貸款銀行。
這樣做的目的，是為了隔離風(fēng)險(xiǎn)，“正常的做法是，擔(dān)保公司出個(gè)擔(dān)保函后，銀行會(huì)開具一個(gè)結(jié)清證明，然后買賣雙方才能辦理過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。并承諾萬一這個(gè)房子出問題了，擔(dān)保公司需要賠錢給銀行。”
不過，擔(dān)保公司介入這類業(yè)務(wù)的模式，早在十多年前已經(jīng)有過相似的操作。但2007年之后，隨著轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的數(shù)次喊停，擔(dān)保業(yè)務(wù)也隨之被叫停。
“之前為什么擔(dān)保做不下去，是因?yàn)樗诩夹g(shù)上存在一個(gè)障礙，擔(dān)保公司的擔(dān)保額是放大倍數(shù)的，只要一單出問題，擔(dān)保公司有可能就沒錢賠了。銀行發(fā)現(xiàn)這一漏洞以后，就不肯再同意做擔(dān)保業(yè)務(wù)了，這就是以前數(shù)次推行不下去的原因，技術(shù)上得不到保障?！编嵈笤唇榻B道。
而擔(dān)保公司也隨著監(jiān)管體系的改革，起起伏伏了許多年。據(jù)鄭大源介紹，多年前，房屋交易之后，放款給賣方的流程非常慢，排隊(duì)經(jīng)常超過兩個(gè)月，這還是在銀行額度充足的前提下，過個(gè)戶房管局也要一兩個(gè)月。當(dāng)時(shí)的擔(dān)保公司最賺錢的業(yè)務(wù)是快放，所謂快放，就是二手房賣方找擔(dān)保公司，讓擔(dān)保公司去向銀行和房管局溝通，以盡快放款。鄭大源表示：“10多年前快放業(yè)務(wù)單子很多，現(xiàn)在則很少見了。”
“那會(huì)兒的擔(dān)保公司，其實(shí)不該叫擔(dān)保公司，我們開玩笑說應(yīng)該叫快放公司。因?yàn)榉抗芫謱徍肆鞒踢^慢，買房子的人都希望能早點(diǎn)收錢，付個(gè)幾千塊錢，省個(gè)一個(gè)月的時(shí)間，大家覺得也挺劃算的。畢竟，賣房子的人肯定希望早點(diǎn)收錢。所以，那個(gè)時(shí)候擔(dān)保公司其實(shí)日子很好過?！?/p>
樓市交易量活躍的那幾年，墊資過橋業(yè)務(wù)需求量爆發(fā)，很多擔(dān)保公司放棄了原本“風(fēng)險(xiǎn)高、收益低”的擔(dān)保業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而做起了過橋墊資。
如今，在“帶押過戶”模式下，原本被擔(dān)保公司嫌棄的這部分業(yè)務(wù)，或許要被重新點(diǎn)燃。
然而，如今的“帶押過戶”，跟之前的轉(zhuǎn)按揭相比，多了一個(gè)公證的環(huán)節(jié)，作為保證資金安全的一個(gè)補(bǔ)丁。
不過鄭大源認(rèn)為，公證的效果如何，取決于公證處將帶來怎樣的保障作用，“首先要明確的是，公證處收取公證費(fèi)出具公證書，它需不需要承擔(dān)連帶責(zé)？如果只是把這個(gè)事實(shí)公證一下，一旦交易出了問題，公證處需不需要兜底？”
周爭鋒律師建議， 在帶押過戶的交易環(huán)節(jié)中，引入買賣的預(yù)告登記和抵押的預(yù)告登記的流程，這樣才能預(yù)防房屋產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛，防止出現(xiàn)一房二賣、房子在已被債權(quán)人抵押的情況下又來出售等問題?！坝辛藘蓚€(gè)登記的流程，房屋的歷史交易和歷史抵押情況就一清二楚了，相關(guān)交易方和中介、銀行等服務(wù)方就能避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
（注：文中劉成、云飛揚(yáng)為化名）