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南方財(cái)經(jīng)全媒體 資訊通研究員彭卓 綜合報(bào)道

9月29日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)29日發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局跟蹤商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的70個(gè)大中城市中，有23個(gè)城市符合規(guī)定條件。

9月30日A股開(kāi)盤(pán)，房地產(chǎn)板塊拉升，南財(cái)金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至A股早盤(pán)收盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主題上漲1.33%，成分股中，上漲97家，下跌25家，天房發(fā)展、華聯(lián)控股、天?；ā⒏Ｐ枪煞?/strong>漲幅居前。

圖片來(lái)源：南財(cái)金融終端

政策廣度和力度升級(jí)，促進(jìn)剛需購(gòu)房需求

浙商證券表示，截止7月底大部分二線城市首套利率下限為4.25%，較5年LPR-20BP下限還有下降的空間。降低首套房貸利率下限甚至是取消，對(duì)呵護(hù)和刺激剛需是重要利好，降低了首套購(gòu)置的購(gòu)房成本。此次要求6-8月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比同比均連續(xù)下降的城市才可實(shí)行此政策。70大中城6-8月房?jī)r(jià)環(huán)比和同比均下行的城市約有23個(gè)，70大中城市以外符合條件的城市數(shù)量更多。本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放松，但房貸利率下限標(biāo)準(zhǔn)整體下調(diào)，對(duì)需求刺激力度較年內(nèi)其他政策力度更強(qiáng)。

圖片來(lái)源：浙商證券

中信證券認(rèn)為，本輪政策力度較大，即允許相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價(jià)下限從4.1%（即LPR下浮20個(gè)BP）進(jìn)一步下降到金融機(jī)構(gòu)能夠承受的最低水平。預(yù)計(jì)部分區(qū)域的按揭貸款定價(jià)將會(huì)下探到3.8%左右，即較LPR要低50個(gè)BP。預(yù)計(jì)對(duì)于適用區(qū)域而言，此次政策的力度略大于調(diào)降LPR或降低按揭利率下限20個(gè)BP。規(guī)定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策選項(xiàng)，又可以促進(jìn)剛需購(gòu)房需求在四季度盡快釋放。

四季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比降幅有望收窄

中信證券預(yù)計(jì)，由于按揭貸款利率的差異化下行，各地因城施策，逐漸松綁需求限制政策，預(yù)計(jì)四季度商品房銷(xiāo)售將呈現(xiàn)穩(wěn)步弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。2022年9月份前28天，經(jīng)統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)樣本城市新房銷(xiāo)售套數(shù)同比降低11.6%，二手銷(xiāo)售網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)20.7%。到2022年四季度，隨著去化加快，推貨增加和基數(shù)走低，預(yù)計(jì)2022年9-12月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降2.3%，推動(dòng)2022全年商品房銷(xiāo)售額同比下降幅度收窄到19.0%。

投資建議：政策刺激需求收獲短期利好，長(zhǎng)期供給側(cè)改革趨勢(shì)不變看好頭部房企

浙商證券認(rèn)為，專項(xiàng)貸款紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目還未進(jìn)入實(shí)行階段，地方需求對(duì)央國(guó)企和民企的選擇仍然界限清晰。此次地方房貸利率下調(diào)，短期對(duì)需求的刺激會(huì)優(yōu)先利好部分房企9-10月推貨去化。供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍然利好確定性強(qiáng)的企業(yè)。

中信證券認(rèn)為，供給側(cè)改革大勢(shì)不變，需求側(cè)穩(wěn)定有利于融資通暢的企業(yè)。拿地銷(xiāo)售比的差異源于融資渠道通暢與否的差異，大企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)份額和盈利能力將可能出現(xiàn)較大分化。按揭貸款利率的結(jié)構(gòu)性下行，進(jìn)一步驗(yàn)證了主要城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)的概率大，需求側(cè)穩(wěn)定有利于融資暢通企業(yè)的基本面。

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