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原是房企收兌現(xiàn)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，但市場(chǎng)的冷淡行情仍未改善，“金九”未至，房企銷售表現(xiàn)平平。

9月30日，第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，9月TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期；累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，重點(diǎn)房企銷售降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇。但銷售降幅收窄幅度實(shí)則較小，均未超過2個(gè)百分點(diǎn)，沒有呈現(xiàn)很強(qiáng)的趨勢(shì)性，仍處于筑底盤整階段。

市場(chǎng)層面上，9月銷售再次探底，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降4%，同比下降29%?？硕鹬秆芯恐行闹赋?，當(dāng)前市場(chǎng)信心缺失、居民購(gòu)房消費(fèi)趨勢(shì)性放緩，同時(shí)疫情多點(diǎn)散發(fā)影響下，房企正常的供貨節(jié)奏也被打亂。

不過，在9月最末尾兩天，樓市放松政策接連出臺(tái)，從房貸利率、稅收等方面給出了優(yōu)惠政策，央行更是時(shí)隔七年首次對(duì)公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)，對(duì)剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。

中指院認(rèn)為，在傳統(tǒng)“銀十”即將到來之際，中央接連釋放重磅利好，有利于穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。預(yù)計(jì)接下來，核心二線城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、限購(gòu)、限價(jià)等政策，而在更多、更大力度的政策帶動(dòng)下，市場(chǎng)也將逐步進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)階段。

“金九”并未普遍降臨

盡管規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營(yíng)銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對(duì)低迷的表現(xiàn)，環(huán)比有所略有改善，但傳統(tǒng)意義上的旺季“金九”未至。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月單月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，往年同期這一指標(biāo)多在20%以上；同時(shí)，9月單月同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)績(jī)基數(shù)較低。

從1-9月的累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。

具體到企業(yè)來看，仍有部分過去較為穩(wěn)健的房企，在9月份實(shí)現(xiàn)了相對(duì)不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。

根據(jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，9月份，百?gòu)?qiáng)房企中有半數(shù)的實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。其中，在TOP30房企中，越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比超100%的增長(zhǎng)；華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠地、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅在35%以上。

不過，碧桂園、保利發(fā)展、萬科三家全國(guó)性頭部房企在環(huán)比表現(xiàn)上，則保持了相對(duì)穩(wěn)定或較小幅度的增長(zhǎng)，分別為15%、0、7%。其中，碧桂園以單月超400億元的銷售額位列行業(yè)之首，亦是單月銷售唯一突破400億的企業(yè)。

從同比業(yè)績(jī)來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局。百?gòu)?qiáng)房企中，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成，僅3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，且多為國(guó)資背景或外資房企。TOP30中，也僅有9家實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，而大部分出險(xiǎn)房企仍保持著同比60%及以上的降幅。

在整體的銷售規(guī)模持續(xù)下降的背景下，截至9月末，實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績(jī)的企業(yè)僅有15家，而銷售額突破3000億的仍只有碧桂園、保利發(fā)展、萬科三家。其中，保利已連續(xù)兩個(gè)月超越萬科，位居行業(yè)第二。

克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。

銷售市場(chǎng)仍在探底

從市場(chǎng)層面上來看，9月再次探底?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，月內(nèi)，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。

具體到城市上來看，一線城市市場(chǎng)堅(jiān)挺，成交同、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

其中，長(zhǎng)三角地區(qū)蘇杭市場(chǎng)回穩(wěn)，成交環(huán)比轉(zhuǎn)增，如杭州9月下旬房企供貨節(jié)奏顯著加快，平均去化率多達(dá)78%。大灣區(qū)局部復(fù)蘇，深圳、東莞、佛山等城市的成交環(huán)比轉(zhuǎn)升，同比也轉(zhuǎn)正，例如深圳，兩個(gè)網(wǎng)紅盤“日光”，在一定程度上拉升市場(chǎng)熱度，平均去化率升至57%。

不過，還有更多的城市市場(chǎng)表現(xiàn)并不理想。

有東南沿海省會(huì)城市的房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，“金九”來臨之前，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的許多項(xiàng)目已經(jīng)開始鋪排降價(jià)，拉動(dòng)銷售，當(dāng)?shù)厝h(huán)外的項(xiàng)目大多出給出了5%-15%的降幅，但實(shí)際效果不明顯，“只有一些快交房的項(xiàng)目，降價(jià)對(duì)流量的提升能保持一個(gè)月，期房的效果都不大”。

“現(xiàn)在市場(chǎng)兩極分化，有錢的、核心區(qū)的改善客戶，想買的依然會(huì)買；而剛需客戶持觀望態(tài)度的更多，交付和市場(chǎng)預(yù)期下滑，這部分客戶擔(dān)心虧欠，這幾年賺錢效益不好?！彼嬖V記者。

據(jù)該市場(chǎng)負(fù)責(zé)人統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)降價(jià)的相關(guān)政策之前，大部分項(xiàng)目的周均成交在個(gè)位數(shù)，相關(guān)降價(jià)措施之后的連續(xù)三周內(nèi)，成交套數(shù)從十幾套、二十幾套的高點(diǎn)持續(xù)向下，最終再掉落至周均個(gè)位數(shù)的成交量。

浙江本土房企市場(chǎng)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，目前市場(chǎng)信心仍處于缺失的狀態(tài)，多數(shù)人還是觀望的態(tài)度，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)降價(jià)，再加上經(jīng)濟(jì)下行工作和收入不穩(wěn)定，剛需更愿意保留手上現(xiàn)金，所以這幾個(gè)月市場(chǎng)還是低位，銷售也一直上不來?！鞍凑债?dāng)前的情況，今年以及明年上半年，市場(chǎng)大概率還是這樣?！?/p>

重磅政策接連出臺(tái)

在如此低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，監(jiān)管層近兩天接連發(fā)力。

9月29日，央行與銀保監(jiān)會(huì)宣布實(shí)施階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。市場(chǎng)預(yù)計(jì)符合要求的城市首套房貸利率最低可突破4%，達(dá)到“3字頭”。該政策以“因城施策”為主，且主要針對(duì)首套房購(gòu)房群體。

緊隨其后，30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅，即2023年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個(gè)稅，有助于降低住房置換成本，促進(jìn)改善性需求釋放。

同日晚間，央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。

中指院分析指出，在“銀十”到來前夕，中央接連兩日釋放重磅利好，可以看出當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的政策導(dǎo)向更加明確，多個(gè)利好政策疊加也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

事實(shí)上，近期各地的樓市松綁政策并未停下釋放的動(dòng)作。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年三季度，全國(guó)121個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)了148次放松政策，主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售等諸多方面。

值得一提的是，在對(duì)購(gòu)房者信心影響較大的保交付層面上，從中央到地方也都在給出各種舉措，金融機(jī)構(gòu)作為重要資金提供方也以多種形式參與其中。

9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家開發(fā)銀行于22日向遼寧省沈陽市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款；另?yè)?jù)紹興本地媒體報(bào)道，9月29日，紹興市穩(wěn)?；鸬牡谝粋€(gè)紓困項(xiàng)目正式落地，是位于諸暨市的祥生地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目，基金注入總額7億元。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，接下來各地的松綁政策有望持續(xù)，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)，上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，弱二線城市也有望穩(wěn)住，多數(shù)三四線城市或?qū)⑵D難探底。