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抖音網(wǎng)紅老四曾經(jīng)演繹過一個(gè)段子，主人公是個(gè)包工頭，為了跟開發(fā)商要賬急得嘴角生瘡，最后還是被開發(fā)商用2套房子抵了賬。

段子來源于生活。

9月22日，一家設(shè)計(jì)公司“尤安設(shè)計(jì)”為了緩解資金壓力，與7家房企進(jìn)行債務(wù)重組，一次拿下了144項(xiàng)工抵房，價(jià)格達(dá)到2.95億元。

這些房企不僅有融創(chuàng)、寶能這樣的民營企業(yè)，也有保利、金茂這樣的央企。

工抵房在房地產(chǎn)行業(yè)是常見現(xiàn)象。在開發(fā)商資金緊張的情況下，通過工抵房的合作方式，開發(fā)商緩解了一定的資金壓力，而供應(yīng)商也能實(shí)現(xiàn)部分回款。

只不過，在市場上行期，被抵賬的房子很容易換成錢；但在下行周期，卻成了無可奈何的妥協(xié)。

債主們大多別無選擇。

無論是作為甲方的房企，還是作為乙方的廣告、工程等合作方，基本都說了一句話，“好歹還能有房子拿?！?/p>

3億欠款變成“房”

根據(jù)尤安設(shè)計(jì)發(fā)布的公告，其將與綠地控股、融創(chuàng)中國等相關(guān)債務(wù)重組人進(jìn)行債務(wù)重組。

債務(wù)重組人擬以其開發(fā)建設(shè)的總建筑面積約1.72萬平方米的144項(xiàng)商品房（含住宅、公寓、商辦用房、停車位），作價(jià)2.95億元（已含增值稅），用以抵償其所欠付公司的設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)合計(jì)約2.95億元，差額9.89萬元由公司以現(xiàn)金方式結(jié)付。

這些項(xiàng)目包括已建成的項(xiàng)目，但大多為在建項(xiàng)目，并且絕大部分未簽署預(yù)售合同，其中債權(quán)金額最大的是綠地集團(tuán)，達(dá)到了2.6億元。

但實(shí)際上根據(jù)機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告結(jié)果，這批抵債房產(chǎn)于2022年8月31日(為評估基準(zhǔn)日)的評估價(jià)值僅有2.5億元。

對于這部分減值，尤安設(shè)計(jì)只能“吃啞巴虧”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“接受工抵房也是沒辦法，這家企業(yè)的情況可能一是工程項(xiàng)目比較大，另外就是有歷史的欠賬因素。”

尤安設(shè)計(jì)曾享受過房地產(chǎn)高增長的紅利。

從2018年-2021年，其營收為7.3億元、8.54億元、9.26億元及9.55億元，凈利潤為1.28億元、2.65億元、2.92億元及3.04億元。

但2022上半年，尤安設(shè)計(jì)的營業(yè)收入2.23億元，同比下降51.76%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-679.41萬元。

根據(jù)尤安設(shè)計(jì)此前公告，其上半年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5001.57萬元，將導(dǎo)致公司2022年度1-6月利潤總額減少。這些減值主要來自應(yīng)收賬款，而此次債務(wù)重組的標(biāo)的，就是與這些房企的應(yīng)收賬款。

激增的工抵房

最近兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，開發(fā)商的資金壓力驟增，工抵房的數(shù)量也較之前有所上升。

根據(jù)CRIC克而瑞的監(jiān)測，自去年9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增，不僅在二、三線城市頻頻現(xiàn)身，也在廣州、成都、南京等一線、新一線城市冒頭。

而在近期，抖音、小紅書等平臺(tái)都能看到中介發(fā)布的“工抵房”廣告。

當(dāng)然，最大的考驗(yàn)還是如何將這些房產(chǎn)變成回款。

“這是一個(gè)非常漫長的過程?！崩钣罴握f。

工抵房的模式并不復(fù)雜，開發(fā)商抵給房源后，他們通過中介或其他渠道銷售，開發(fā)商配合更名、辦理按揭等工作，但如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成為這些企業(yè)需要共同面對的問題。

一位廣告服務(wù)商人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“開發(fā)商會(huì)把最不好賣的房源拿出來抵給供應(yīng)商，而且一般是按照原價(jià)抵，但實(shí)際上市場成交價(jià)會(huì)低很多，這兩條已經(jīng)讓我們很難接受。”

另外，他還分析稱：“抵的房子還要拿去銷售，這個(gè)周期很長。即便銷售出去，錢也是先到開發(fā)商賬戶，你拿到這筆房款還需要很長一段時(shí)間。還有，按照我們的經(jīng)驗(yàn)，工抵房的折損率很高，在28%到35%之間，等于100萬的房子要折損28萬到35萬?！?/p>

但一位大連開發(fā)商人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說，他們公司能工抵房的都是長期合作的公司，價(jià)格不會(huì)差得特別離譜，對方也得考慮未來合作。“畢竟在開發(fā)商不好過的時(shí)候也不能落井下石，雙方商量著來?！?/p>

即便是明顯的吃虧，很多開發(fā)商的合作方還是會(huì)選擇接受，“有欠款的只能這樣了，多少能回點(diǎn)，賣不出去是資產(chǎn)，賣出去就能回款。你要是硬挺，沒準(zhǔn)企業(yè)就倒了。”上述廣告商表示。

甚至有的工程方想要工抵房而不得。

江蘇一位承建商向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“我們這邊只有總包和影響后期施工進(jìn)度的企業(yè)，才有去談工抵房的資格。已經(jīng)交付的工程，即便是沒有出險(xiǎn)的企業(yè)，后面再要回款就難了?！?/p>

為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，他說，“目前已經(jīng)不做民營企業(yè)的項(xiàng)目了?！?/p>

監(jiān)管的“保護(hù)”

上述廣告商坦言，工抵房其實(shí)有很多風(fēng)險(xiǎn)，但他們沒有很好的方法來規(guī)避。

“我們只跟開發(fā)商簽了抵房協(xié)議，這個(gè)錢自動(dòng)進(jìn)入開發(fā)商的賬戶，抵給你的房要更名給新的買房人，這中間我們還得防止有一房兩賣的情況。比如，開發(fā)商把房子抵了我們的廣告款，但賣房的錢他們也不給我們，相當(dāng)于賣了兩次?！彼f。

當(dāng)然，目前預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，這給供應(yīng)商結(jié)款提供了一定保障。

上述承建商表示：“現(xiàn)在一些進(jìn)度款可以拿到，但最后的驗(yàn)收結(jié)算現(xiàn)在還拿不到，這部分占到30%到40%?！?/p>

而一位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“現(xiàn)在我們是一棟一棟建設(shè)，然后一棟一棟拿預(yù)售證，供應(yīng)商都要現(xiàn)款，如果沒有，直接就撤場了，很多項(xiàng)目竣工備案了才給集團(tuán)錢?！?/p>

融創(chuàng)的一位內(nèi)部人士則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》坦言：“在保交樓的背景下，這樣的方式會(huì)倒逼開發(fā)商向供應(yīng)商付款?！?/p>

而上述拿到工抵房的廣告商說，對于資產(chǎn)他們基本上還是會(huì)評估，不是所有項(xiàng)目都可以抵?！爱?dāng)然如果是大一點(diǎn)的企業(yè)，因?yàn)閮r(jià)格有優(yōu)惠，內(nèi)部也會(huì)消化掉一些。”

很多供應(yīng)商盼著更多預(yù)售資金監(jiān)管方面的措施出臺(tái)，也盼著隨著紓困資金的逐步到位，開發(fā)商項(xiàng)目的資金壓力能夠緩解。畢竟這么多年，誰都希望能跟合作伙伴長久、和睦地走下去。