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現(xiàn)在有個很奇怪的現(xiàn)象，叫什么年輕人報復(fù)性還房貸，銀行急了。

我看了一下，主要的原因是最近大半年房貸利率大幅度跳水。

去年買房人和銀行簽的合同利率還普遍在6%左右，今年就不一樣了，直接擊破4%大關(guān)，到了3時代。

目前南寧、珠海等地的首套房利率已經(jīng)低到了3.7%，而3.8~3.9%利率的城市也比比皆是。

這個利率相當(dāng)離譜，去年底4.1%利率的時候就已經(jīng)很低了，而現(xiàn)在3.7%的利率更是低的不可思議。

對于2022年之前購買的人來說，這意味著更多，因為這批買房人的貸款利率是6%左右，和目前的貸款利率差距達到了驚人的2%。

2021年以6%利率貸款200萬買房，等額本息貸款30年需支付180萬的利息，月供為11991元。

而在2023年以3.8%利率貸款200萬買房，等額本息貸款30年需支付114萬的利息，月供為9319元。

同樣的200萬貸款，每個月的月供憑空少了2000元，而利息總支出憑空少了接近70萬。

這差距太大了，基本沒有哪個工薪層能無視。

尤其是一個月憑空少了2000月供，還全是利息，這對很多人來說都是不可接受的差距。

當(dāng)很多年輕人意識到里面的差距后，就開始采取行動了。

首先，在目前的大環(huán)境下只有極少數(shù)人能獲得6%以上的無風(fēng)險收益，絕大部分普通人做不到這一點。

對于這些做不到6%以上無風(fēng)險收益率的人來說，那么最好的理財就是把房貸給還了，因為沒有哪個理財能有6%以上的收益率。

然后，當(dāng)房貸利率拉開到2%以上的差距時，很多人哪怕手里暫時沒現(xiàn)錢也會想辦法縮減里面的利差，畢竟那可是2%，憑空的2%。

按少虧就是賺的理論，那這是典型的無風(fēng)險白賺2%。

通過買賣或抵押等手段，他們拿到了低利率的貸款，然后去還高利率的貸款，做了一個置換。

這個其實叫違規(guī)轉(zhuǎn)貸，和以前偷偷用經(jīng)營貸去買房的性質(zhì)是一樣的，只不過用途恰好相反，不過都屬于是擅自改變了資金用途。

但只要2%的利差存在，那就一定會有資金這么流動，因為金錢永遠(yuǎn)向最低阻力的方向運行。

這兩者一疊加，海量的資金就沖到了銀行那里要求提前還貸，而銀行不愿意了，大幅度提高了提前還貸的門檻。

有的銀行預(yù)約提前還貸需要3個月，有的銀行放出來的還貸名額比搶春運火車票還難，有的銀行干脆關(guān)閉了線上預(yù)約還款通道。

線上搶不到還款資格就去線下，跑到銀行里面要求還款，結(jié)果銀行也不要這個錢，貼個告示出來說請等2個月。

去年的時候借款要等3個月，今年還款要等3個月，真的很魔幻。

但實際上還有的銀行要等半年，最多的一家銀行甚至要等8個月，就是拖著不讓你還。

為什么欠錢的人拼命要還銀行錢，而銀行千方百計的阻止你還錢呢？

因為對于銀行來說，這真的是頂級的優(yōu)質(zhì)貸款。

6%的貸款利率啊，還有抵押物，貸款人的收入穩(wěn)定性還高小企業(yè)主不知道多少倍，而且愿意未來二三十年都按這么高的利率還款。

請問這樣的優(yōu)質(zhì)貸款哪里找，絕版了啊，根本找不到。

現(xiàn)在銀行的消費貸利率都跌到3.6%了，甚至極個別的還有3.2~3.4%的，就這都貸不出去，銀行怎么可能希望你把6%的房貸給還了。

所以銀行不想讓你還錢這是合情合理的，符合銀行的利益。

而你希望提前還款這也是合情合理的，符合你的利益。

矛盾產(chǎn)生的根源在于里面有2%的利差，這利差過大。

那能不能把之前的老客戶貸款從6%改為4%以下，這不就解決矛盾了嘛。

有人已經(jīng)提出過這個建議，得到的答復(fù)是不可能。

其實這不用問，因為肯定不可能。

房貸簽署的貸款合同都是LPR+上下浮基點，你簽了LPR+130個基點那對應(yīng)的房貸利率就是6%以上，只有LPR下降你的利率才會下降。

當(dāng)初制定這么高的鎖定利率合同，是為了不讓你買房，以遏制瘋漲的房價，但很多人就是硬頂著這么苛刻的貸款合同去買。

而如今的房貸利率是LPR-60個基點甚至更多，以支撐搖搖欲墜的房價，這時候愿意買房的人國家要求銀行給與讓利。

所以雙方的貸款合同不可能平等，無論LPR怎么變，雙方一定有接近200個基點的利差，更不可能讓你前幾年硬頂著國家政策買房，現(xiàn)在利率一下行就同意你立刻毀掉合同約定重訂利率，這豈不是好事都占光了，風(fēng)險完全不想擔(dān)，全都轉(zhuǎn)移給國家。

要是這都可以，那以后誰還把國家政策當(dāng)一回事啊。

所以國家不可能同意給前幾年貸款的老客戶轉(zhuǎn)變利率，而且是絕對不可能。

無論是從遵守契約精神的角度還是從治理國家的角度，都不可能改。

不過，雖然這個合同利率不能改，但當(dāng)初合同上是同意可以提前還款的，那么在2%的巨大利差下，提前還款潮出現(xiàn)就是一個必然的事情。

利率可以不改，那我提前還款總可以吧。

而有能力提前還款的這批人其實是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶，幾乎是沒有違約風(fēng)險的，貸款利差屬于凈賺，但如今大批量流失，實在可惜。

所以經(jīng)濟日報發(fā)文說希望盡快出臺相關(guān)措施解決這一問題。

但我覺得這個事情沒那么好解決，因為老合同不可能改，否則契約精神直接蕩然無存，以后也沒人重視國家政策了，而新合同按低利率執(zhí)行也是必須的，否則撐不住房價。

既然如此，那就只能默許有人提前還款了，不然還能咋辦。

而房貸利率在這么短的時間里從6%直線下墜到3.7%，這個速度其實有點快。

我對房價的看法是不能跌，因為跌下去代價太大，當(dāng)然房價也不能漲，因為再敢漲那必然崩跌。

細(xì)究下來，房價不能跌的重要性是要排在不能漲之上的，因為反對上漲的原因就是害怕漲上去之后暴跌，那歸根結(jié)底還是怕跌。

現(xiàn)在國家高位橫盤硬撐房價，這個是最優(yōu)解，我也是這么希望的，希望能通過時間來消化泡沫，但目前看在高位硬撐房價需要耗費的能量實在是過于巨大。

撐大半年時間，利率就從6%掉到了3.7%，這樣才勉強撐住了。

利率再向下的空間還有，因為現(xiàn)在有3.6%以下的消費貸，所以房貸利率是可以到3.6%以下的，甚至到3.2%都有可能。

不過空間就那么大了，很難再大了，因為央行目前的5年期存款利率是2.75%，而銀行是需要利差來養(yǎng)活自己及對沖壞賬的，所以3%基本是底線。

央行的這個基準(zhǔn)存款利率是很難改變的，增減一點點都會對整個經(jīng)濟產(chǎn)生很大影響，這個是真正的經(jīng)濟之基石，不可能為了房地產(chǎn)一個行業(yè)大幅降低基準(zhǔn)存貸款利率，過低的存貸款利率會對整個經(jīng)濟的活性產(chǎn)生影響。

所以房貸利率的降低是有下限的。

其實央行撐房價的力度真的不弱了，非常強，而撐的那么困難的根本原因還在于供需從根本上失衡了。

2021年中國房地產(chǎn)商銷售了17.9億平米房子，約合1400萬套。

而2022年中國出生的新生兒，才965萬人。

那這些房子以后賣給誰接盤呢？

而中國城鎮(zhèn)住戶的套戶比在2020年已經(jīng)達到了1.09，也就是平均一戶人有1.09套房子，甚至一線城市的套戶比都有0.97這么高。

一線、二線、三四線城市的套戶比分別為0.97、1.08、1.12，中國已經(jīng)不存在住房短缺了，但房地產(chǎn)商依然按照每年一千多萬套的恐怖速度在造房。

很明顯，這種造房量是不可持續(xù)的，不可能永遠(yuǎn)撐得住那么大的銷售量。

但如果銷售量一旦下滑，很多地產(chǎn)商立馬就開始要死要活了，因為之前自己的杠桿上的太瘋狂了。

所以我的態(tài)度有三個。

第一個，央行撐地產(chǎn)已經(jīng)很賣力了，而且我覺得后面還會繼續(xù)撐。

第二個，指望這么高的位置原地橫盤十年甚至二十年來消化泡沫我覺得實現(xiàn)不了，后面還可以上的彈藥已經(jīng)不多了，所以房價還是要下來一點，這樣會讓撐房價耗費的能量少一點，可以緩慢的下，上上下下震蕩模式緩慢下行，讓地產(chǎn)行業(yè)有機會可以平緩縮小。

第三個，這種年輕人報復(fù)性還貸的現(xiàn)象，誘發(fā)原因其實大家都很清楚，但解決不了，沒有辦法解決，背后涉及的方方面面因素實在太多。

所以這種現(xiàn)象我覺得還會持續(xù)很長一段時間。

對于個人而言，我的建議就是在留夠你日常生活和應(yīng)急的資金以外，如果沒有好的投資渠道，那么多出來的資金確實可以提前還款，這是從你的個人利益最大化去考慮的。

這種現(xiàn)象其實挺罕見的，無論古今，無論中外，欠債的追著債主跑，求著債主允許自己還錢，這可真的是很罕見。

但合同上當(dāng)年寫的很清楚，貸款人有權(quán)利提前還款，銀行必須配合履行，否則也是違約。

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