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觀點網(wǎng) 2月7日，剛過完春節(jié)周期的鄭州迎來2023年首批集中供地。

本場土拍出讓11宗住宅用地，包括中原區(qū)3宗，管城區(qū)2宗，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)、上街區(qū)各1宗地塊，總面積62.14萬平方米，起始價共計90.6億元。

最終，除鄭東新區(qū)1宗地塊流拍外，剩余10宗地全部底價成功出讓，總成交價53.84億元。

從結(jié)果看，本次鄭州拍地總體表現(xiàn)仍較為平淡，大部分地塊由城投平臺公司托底成交。

但“河南王”建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)袂廣州富力的落子，還是給市場帶來了一絲暖意。

地方平臺托底

拿地企業(yè)中，鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司競得地塊最多，以旗下3家企業(yè)包攬鄭政出〔2022〕63號（網(wǎng)）、鄭政出〔2022〕68號（網(wǎng)）及鄭政出〔2022〕69號（網(wǎng)）這3宗位于中原區(qū)的地塊，成交價共11.5億元。

鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（惠美城建）則摘得本次成交地塊中價格最高的1宗。該地塊編號鄭政出〔2022〕70號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)天元路南、魯河路西，面積11.93萬平方米，容積率1.1-3，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅，成交價15.38億元，樓面價4295元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士指，該宗地為毛莊村合村并城項目改造用地，原本是位于鄭州市惠濟北大學(xué)城的萬科民安云城項目后期用地，交通、商業(yè)配套較好，但最終萬科并未出手。

實際上，本次土拍掛牌價格最高的是鄭政東出〔2022〕11號（網(wǎng)）地塊，競拍起始價為36.77億元。

由于地塊所處為鄭東新區(qū)配套較成熟區(qū)域，地理位置優(yōu)越，因此在本次鄭州土拍中最受關(guān)注。然而，可能是體量太大價格較高，繼去年鄭州第三批集中供地流拍后，本次該宗地再次流拍，令市場頗為意外。

資料顯示，該地塊位于鄭東新區(qū)永平路北、黃河南路西，土地使用權(quán)面積18.27萬平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)、餐飲、旅館用地兼容商務(wù)金融用地等。地塊產(chǎn)業(yè)用地定位為糧食產(chǎn)業(yè)總部及科技研發(fā)基地，擬打造集總部、科研、高端商貿(mào)、高端商務(wù)酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項目。

另一宗出讓價格較高的地塊鄭政出〔2022〕67號（網(wǎng)）被中豫置業(yè)（鄭州）有限公司12.39億元摘得，成交樓面價5346元/平方米。

該宗地位于金水區(qū)慧城大道（金城大道）南、崇禮路（景泰路）西，面積9.27萬平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率1.1-2.5。

市場觀點認為，這塊地與楊金金科北瓏鉑樾項目有關(guān)，但金科股份目前依舊深陷債務(wù)泥沼，或許并無余力拿下此地。

除此之外，管城建設(shè)、二七區(qū)政通新地開發(fā)等地方平臺公司亦有所獲，1家鄭州當?shù)仄髽I(yè)鄭州順邦置業(yè)有限公司以7619萬元競得上街區(qū)宅地，成為本場土拍唯二民企拿地之一。

建業(yè)回歸與暖意

第二宗被民企拿下的是位于高新區(qū)的鄭政高出〔2022〕11號地塊，競得者為鄭州建泓置業(yè)有限公司，成交價4.93億元，樓面價3574元/平方米。

股權(quán)穿透結(jié)果顯示，建泓置業(yè)背后控制人系建業(yè)及廣州富力地產(chǎn)，權(quán)益比例分別為65%、35%。

該地塊位于高新區(qū)五龍口南路南、電廠路東，面積2.83萬平方米，從位置上應(yīng)看是富力與建業(yè)打造的盛悅居項目后續(xù)地塊。

中期報告顯示，2022年上半年，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛和股權(quán)合作獲取土地約26.6萬平方米，新增儲備建筑面積約88.6萬平方米。其中，通過招拍掛在鄭州摘得的地塊僅1宗，面積共5030平方米，花費金額0.74億元。

在2022下半年鄭州第二批、第三批集中供地上，同樣幾乎未見建業(yè)地產(chǎn)身影。

盡管本次拿地規(guī)模較小，但作為深耕河南的頭部房企，建業(yè)回歸鄭州土拍依然釋放出了積極信號。

樓市暖意也體現(xiàn)在供需兩端的政策上。

1月29日，鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調(diào)，最低降至3.8%，減50個基點，二套利率不變。

本次調(diào)整之前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標準，這意味著鄭州首套房利率進入“3”時代，新簽客戶將能省下一筆錢。

另一方面，與鄭州2023年首場土拍同一天，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在鄭州召開。

會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

同時，推動房地產(chǎn)企業(yè)做強一批、整合一批、轉(zhuǎn)型一批、出清一批，支持房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)、文化、旅游、物業(yè)管理、住房體檢、住房養(yǎng)老等延伸，由開發(fā)商向城市綜合服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型。