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原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

01

對于1億正在按揭房子的家庭來說，告別艱難2022年的同時，將迎來渴望已久的房貸利率下調(diào)。

從2023年1月1日起，大部分存量房貸的利率將下調(diào)35個基點(diǎn)。

不過這不是額外的利率折扣，而是過去1年5年期LPR累計(jì)降息的結(jié)果。2022年全年，5年期LPR利率降息了三次，累計(jì)下調(diào)35個基點(diǎn)。

1月，降至4.60%，5月，再降至4.45%，8月，再降至4.30%。

如果你當(dāng)初貸款設(shè)定的“重新定價日”是貸款日，你可能已經(jīng)提前享受到降息了，有些人則需要再等幾個月才能享受到過去1年的降息。如果你沒有把“重新定價日”設(shè)定在貸款日，重新定價日只能是1月1日。

估計(jì)有一半存量房貸的重新定價日是1月1日。所以，明天“降息”的存量房貸數(shù)量最大。

若按0.35%的降幅來算，對存量房貸利率為6.37%的群體來說，其當(dāng)初的房貸利率為：

LPR（4.65%）+172基點(diǎn)=6.37%

2023年重新定價日之后的房貸利率為：

LPR（4.65%-0.35%）+172基點(diǎn)=6.02%

若按貸款100萬，30年計(jì)算，明年開始，月供可以減少約200多塊，總利息節(jié)省8萬多。

現(xiàn)在問題來了，雖然明年存量房貸會隨著LPR下調(diào)而下降，但是對于近三年房貸利率高位站崗的人來講，“加點(diǎn)”卻雷打不動地加在后面，其房貸利率仍比現(xiàn)有利率高出一大截。

目前，一些城市首套房商貸利率已達(dá)到4.1%的歷史低位，而5年期以上公積金貸款利率更是低至3.1%，新發(fā)放房貸利率還在持續(xù)下降。

所以，部分專家和居民都呼吁：循2008年10月的先例，給存量房貸利率額外打折，以減輕購房者的負(fù)擔(dān)，讓居民有更多的錢消費(fèi)。

02

按照《中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》顯示，中國有43.4%的城鎮(zhèn)用戶背負(fù)住房貸款，按照目前城鎮(zhèn)居民大約2.43億戶來計(jì)算的話，承擔(dān)房貸人口約有1.05億戶。

部分房價貴、杠桿率高的城市，人均凈存款為負(fù)數(shù)。

如果存量房貸利率下降，對這些城市居民而言，肯定會降低負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)。

據(jù)有關(guān)學(xué)者測算，中國的城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民消費(fèi)乘數(shù)約為3~5，而投資乘數(shù)不到1.6，個別省份投資乘數(shù)小于1。

就全國而言，消費(fèi)乘數(shù)是投資乘數(shù)的3倍左右，穩(wěn)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的作用，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資拉動。

如果存量房貸打折，將拉動消費(fèi)增長多少？

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年12月的全國新發(fā)放商業(yè)房貸的平均加權(quán)利率是5.63%。

截至2021年末，全國個人住房貸款總額為38.3萬億元。

如果存量房貸下降1個百分點(diǎn)，從5.63%降為4.63%，戶均節(jié)省利息為22萬，則每年全部供樓家庭可以節(jié)省的利息是3800億元。

按照消費(fèi)乘數(shù)3計(jì)算，將帶動1.14萬億的GDP增長。

既然存量房貸打折這么利國利民，為何銀行遲遲未見行動？

首先，房貸利率由LPR+加點(diǎn)形成，而加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。

現(xiàn)在存量房貸高的主要癥結(jié)所在，就在于加點(diǎn)的數(shù)值過高。

這就意味著，銀行想要給存量房貸打折，必須要央行出臺專門的文件，對寫進(jìn)合同的加點(diǎn)數(shù)進(jìn)行一個調(diào)整才行。

目前高層對房地產(chǎn)的態(tài)度是促進(jìn)住房消費(fèi)，但對存量房貸打折與否，表態(tài)仍然模糊，這里還需要等待管理層進(jìn)一步對相關(guān)政策予以明牌才行。

其次，存量房貸打折對銀行而言，屬于讓利行為。

根據(jù)銀保監(jiān)會的數(shù)據(jù)，2021年中國（內(nèi)地）全部商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)凈利潤2.2萬億元，3800億的利息占銀行利潤的17%，相當(dāng)于繼續(xù)侵蝕銀行利潤。

而目前銀行的凈息差本就下降，一是持續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低企業(yè)融資成本；二是存貸業(yè)務(wù)不平衡，存款暴漲，新增貸款難。

如果政策面讓銀行此時割肉讓利，對銀行的估值將形成巨大打擊，對A股也將形成一定拖累。

綜上，存量房貸打折是一個有利民生和經(jīng)濟(jì)的事，但操作層面需要考慮政策銜接和對銀行的影響，現(xiàn)在就差一個周全的政策來落實(shí)。

03

存量房貸打折，究竟可以有哪些方案？

2008年全球金融風(fēng)暴期間，央行在10月23日宣布：將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

存量房貸也可以申請利率7折。

據(jù)測算，2009年全面打折之后平均房貸利率4.455%。

那么這一次房貸打折，政策可以比上一次更折中更細(xì)化。

比如，按房貸利率不同區(qū)間進(jìn)行分類打折。

對房貸利率在5%、5.5%、6%等不同區(qū)間的人群，根據(jù)加點(diǎn)數(shù)的高低進(jìn)行梯次遞減，兼顧公平和效率。

其次，針對首套房、二套房來區(qū)分打折系數(shù)，首套房比二套房可以享受更多減免。

此外，還可以在一些人性化政策上面進(jìn)行優(yōu)化，比如對家庭人口負(fù)擔(dān)較重的人群，給予商轉(zhuǎn)公政策便利等，這樣也能減輕工薪階層的住房負(fù)擔(dān)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議之后，樓市可能還有大招出臺。

存量房貸打折部分是否會被納入政策利好范圍，我們拭目以待。