2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
實施主體從單一招商到公開招引，模式大變的東莞舊改將怎么走？
更新時間：2023-01-18 13:17:28作者：智慧百科
2023年開年，沉寂已久的東莞舊改迎來了新契機。
1月16日，東莞市政府印發(fā)全面加快“三舊”改造實施意見的通知，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實施主體”模式。前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。
有近5年經(jīng)驗舊改投資端人士向第一財經(jīng)分析，新政之后，舊改的前期工作階段則更強化政府統(tǒng)籌。東莞舊改市場一直與政策面強相關(guān)，此次政策出臺意味著東莞舊改開始進入新階段。
東莞舊改溯因
業(yè)內(nèi)人士介紹，此前東莞的舊改模式主要包括政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。其中尤其以單一主體掛牌招商發(fā)展最為迅速，東莞舊改在2020年一度達到頂峰。
2020年東莞舊改的，曾在2020年出現(xiàn)明顯爆發(fā)跡象，政策、舊改企業(yè)數(shù)量、拿地規(guī)模上均有可圈可點之處。據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，僅2020一年，東莞市、鎮(zhèn)街兩級出臺的城市更新相關(guān)政策就達到41個，包含市級政策33個、鎮(zhèn)街政策8個，其中征求意見稿3個，正式稿38個，其中涉及城市更新、集體資產(chǎn)交易、土地收儲、工改工、老舊小區(qū)改造、單一主體掛牌等多方面內(nèi)容。
對各大開發(fā)商來說，當時樓面價與備案價價差縮小、土儲有限、利潤空間承壓，急需尋找新的破局之道，因此紛紛重倉布局東莞舊改。
據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、政府采購網(wǎng)、各鎮(zhèn)街官網(wǎng)等信息不完全統(tǒng)計，2020年全年，東莞共掛網(wǎng)208宗舊改，舊改面積達5475萬平方米。其中已確認前期服務(wù)商（含協(xié)議出讓）舊改共176宗，面積達4462萬平方米。
如火如荼的東莞舊改，吸引了大批房企搶灘布局，其中主要分為深系、廣系、本土系三類。
深系企業(yè)主要代表為鴻榮源、卓越、佳兆業(yè)、星河等，這類企業(yè)在深圳舊改爭奪戰(zhàn)中已擁有相對成熟的經(jīng)驗，對于舊改前期介入較為積極。其中不少企業(yè)是新建班底首次殺入東莞市場，例如佳兆業(yè)，據(jù)知情人士透露作為當時深圳的“舊改之王”，直接將部分深圳班底空降東莞，“摩拳擦掌”試圖復(fù)刻深圳的舊改“神話”。廣系主要是以時代、富力、奧園等為代表，也憑借自身的經(jīng)驗優(yōu)勢開始進軍東莞舊改市場。本土“老大哥”則以莞民投、光大、東實等為主，憑借“主場”優(yōu)勢穩(wěn)扎穩(wěn)打，拿地意愿較弱。
數(shù)據(jù)來源：庫思資訊
“躺平”的東莞舊改企業(yè)
東莞舊改的熱潮，僅持續(xù)了短短1年，開發(fā)商“前服爭奪戰(zhàn)”下市場亂象頻生。同時，由于各類開發(fā)商實力參差，項目推進階段困難重重。
新政之前，東莞舊改主要分為前期服務(wù)商選定（前期階段）、更新單元立項（單元劃定階段）、改造主體確認（單一主體掛牌招商階段）、實施方案編制（“1+N”總體實施方案階段）、供地實施監(jiān)管五個階段。但在中標前期服務(wù)商后，能通過單元劃定的項目相對較少。據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，2020-2022年期間，共有300余家企業(yè)中標前期服務(wù)商，但其中推進到單元劃定階段的項目不足10%。
此次東莞市政府印發(fā)的公告中也指出，近年來，東莞市“三舊”改造工作存在博弈空間較大、改造布局分散、項目品質(zhì)參差、時間成本過重、補償預(yù)期攀高、產(chǎn)業(yè)空間被擠壓等問題。
此外，政策端變化也進一步加快舊改企業(yè)退潮。2021年，國家層面加大了城市更新政策的出臺，主要偏重于防止大拆大建、古樹、文物保護等方面，管控趨緊；其次是產(chǎn)業(yè)管理政策，整體方向是支持實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加強產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、防止產(chǎn)業(yè)空心化等。
東莞舊改市場隨之逐漸降溫。雪上加霜的是，東莞房地產(chǎn)市場在2021年8月后供需雙端均初現(xiàn)寒意，加快舊改市場“退燒”進程。供應(yīng)端上看，2021年8月東莞新建商品住宅供應(yīng)約4291套，同比減少近4成;成交端上看，8月新建商品住宅網(wǎng)簽僅2572套，同比大幅減少65%，環(huán)比萎縮34%;
一個明顯的信號是，從2021年8月開始，在原本分“土”必爭的土拍市場，開始出現(xiàn)流拍。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年8月起包括塘廈諸佛嶺社區(qū)、長安沙頭社區(qū)在內(nèi)的多家地塊流拍。
在這種態(tài)勢下，東莞舊改的方向，從新增項目逐漸轉(zhuǎn)入了深耕項目的階段。在2021年底，東莞便提早布局，發(fā)布了“三舊”改造“頭雁計劃”第一批單元，加快舊改項目落地見效。包括東城街道火煉樹城中村改造單元、南城街道亨美城中村改造單元、勝和改造單元在內(nèi)的16個項目被納入首批名單。
浪潮退去，裸泳者悲歌。2021年底，舊改徹底降溫，不少東莞舊改企業(yè)出現(xiàn)裁員潮，佳兆業(yè)、星城、富力等深系、廣系企業(yè)開始斷臂求生，全部或部分撤離東莞。
“當時很悲慘。熬了1個月的夜拿的項目，現(xiàn)在也要熬夜清理出去?！蹦成钕殿^部舊改企業(yè)投資部門員工說，其所在的東莞團隊高峰期將近一百人。在2021年年底決定收縮戰(zhàn)線后，短短幾個月的時間內(nèi)裁掉了一半的人。當時留下的人每天唯一的任務(wù)，就是把當時手中的項目折價賣出去。據(jù)悉，該舊改團隊2021年拿下的東莞某地標項目目前也已經(jīng)撤場。
舊改“重啟” 后市怎么走？
根據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、政府采購網(wǎng)、各鎮(zhèn)街官網(wǎng)等信息，2020、2021 年，東莞至少有329宗舊改項目確定前期服務(wù)商。
存量前期服務(wù)商后續(xù)如何推進也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般而言，簽約的前期服務(wù)商服務(wù)期限在2～4年，一部分情況較好的項目有可能繼續(xù)推進，其余項目到期后可能直接終止，具體有待新政配套政策出臺。以2020年舊改高峰期計算，根目前最早一批前期服務(wù)商停止續(xù)約潮已經(jīng)來臨。不過，該人士介紹，由于行情持續(xù)走弱，已有不少舊改項目的村委會與前期服務(wù)商協(xié)商提前取消協(xié)議。
一些核心區(qū)域的標桿舊改項目仍在繼續(xù)推進中。第一財經(jīng)記者聯(lián)系了多位龍頭房企城市更新部門工作人員，他們均稱目前集團項目仍在推進，暫不受此新政影響。
值得注意的是，在此次東莞舊改新政中建立了“三舊”改造專項規(guī)劃-片區(qū)統(tǒng)籌-單元規(guī)劃的規(guī)劃管控體系，打造連片集中的“大中小圈”改造格局。有業(yè)內(nèi)人士分析，“大圈”是區(qū)域概念，指的是各鎮(zhèn)街5年內(nèi)5-10平方公里的重點改造區(qū)域；“中圈“是片區(qū)概念，指的是“大圈”里1-3平方公里的重點改造片區(qū)；“小圈“是項目概念，指的是500畝以內(nèi)的改造單元。“大圈”對應(yīng)改造專規(guī)，“中圈”對應(yīng)片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，由政府絕對主導(dǎo)?！靶∪Α睂?yīng)單元規(guī)劃，政府結(jié)合項目情況與利益各方訴求進行平衡。
他預(yù)測“大圈”外的項目，一事一議的公關(guān)難度較大?！按笕Α眱?nèi)項目能否繼續(xù)推進，應(yīng)該會視房企及運作方意愿、實力以及前期工作程度而定。
一直以來，三舊改造雖進程慢，時間成本大，但利潤空間巨大。據(jù)此前深圳某些企業(yè)已公布的舊改案例來看，部分項目毛利率超過30%，凈利率也超過15%，盈利能力顯著高于招拍掛獲取項目。
但城市更新涉及環(huán)節(jié)較多，時間周期長、難度高，深圳市合一城市更新集團發(fā)布的《2019年城市更新白皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一個完整的城市更新項目平均周期為5-8年。中海地產(chǎn)也曾在《中海城市更新白皮書》發(fā)布時提出，城市更新的主體必須具備城市運營能力。
某舊改資深人士指出，東莞本輪新政實施后，行業(yè)趨勢明朗、舊改成本下降、舊改企業(yè)前期不確定性減少，倒逼權(quán)屬人降低預(yù)期，整體向好。