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黃金周結(jié)束后的第一天，一家頭部民企在社交媒體曬出了七天戰(zhàn)績(jī)：50億。

作為對(duì)比，2019年黃金周，TOP10房企的銷售門檻是85億元。排名第一的恒大當(dāng)時(shí)對(duì)外公布的數(shù)字是，510億。

即便如此，對(duì)于今年的樓市來(lái)說(shuō)，50億的成績(jī)已經(jīng)實(shí)屬不易。

房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九”，房企銷售沒(méi)有呈現(xiàn)應(yīng)有的成色。前9月房企銷售額同比下降了大概45%，比前8月將近28%的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

作為“銀十”的開局，這次黃金周的樓市表現(xiàn)可以說(shuō)是各方鉚足了力換來(lái)的。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，全國(guó)已有近300個(gè)省市政策出臺(tái)頻次超800次，平均一天3次。

特別是黃金周的前兩天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)密集“發(fā)紅包”，先是階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，后是下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，寬松范圍已經(jīng)從地方擴(kuò)大至包括核心一、二線城市的全國(guó)范圍。

開發(fā)商也趁著各地倡導(dǎo)“非必要不離市”時(shí)，集中推盤、打折“搶收”。

留給今年樓市的時(shí)間不多了。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，壓力是顯而易見(jiàn)的，今年一整年樓市行不行，“銀十”非常關(guān)鍵。

“可以說(shuō)，政策、市場(chǎng)、開發(fā)商動(dòng)作多方面都烘托到位了?！鄙钲谝患议_發(fā)商員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

好消息是，深圳、北京等地出現(xiàn)了不少熱銷樓盤，個(gè)別一二線城市的二手房成交也有了一絲起色。

但這種起色更多是情緒上的。從整體看，重點(diǎn)20城這個(gè)黃金周假期的新房成交，同比依然下降了37.7%，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，整個(gè)新房和二手房市場(chǎng)的預(yù)期還是偏弱。

“戰(zhàn)報(bào)”再現(xiàn)

這個(gè)黃金周，開發(fā)商的推盤節(jié)奏、折扣力度都上了一個(gè)新高度。

以深圳為例，今年黃金周多達(dá)七個(gè)項(xiàng)目開盤，而過(guò)去幾年開發(fā)商往往把開盤時(shí)間選在節(jié)前或節(jié)后，避開黃金周出游高峰期。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，深圳9月中下旬新房項(xiàng)目集中入市，全月合計(jì)供應(yīng)住宅13225套，創(chuàng)近年同期新高，為國(guó)慶營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)提供充足貨源；同時(shí)開發(fā)商為加快房源去化，促銷活動(dòng)多、優(yōu)惠力度大，不少在售項(xiàng)目到場(chǎng)人數(shù)多，置業(yè)者購(gòu)房積極性上升。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，深圳羅湖10月5日開盤的某樓盤，折后單價(jià)最低約4.88萬(wàn)元/平方米，賣出了“關(guān)外”價(jià)，坪山罕見(jiàn)地出現(xiàn)了八六折的住宅樓盤，龍崗出現(xiàn)了1字頭公寓。

除了深圳，廣州國(guó)慶假期期間，有超30個(gè)樓盤有營(yíng)銷動(dòng)作，推出了“首付分期”、“一口價(jià)特惠單位”等活動(dòng)；成都的優(yōu)惠樓盤超過(guò)了60個(gè)。

7天假期，一些開發(fā)商收獲不錯(cuò)。

地產(chǎn)從業(yè)人的微信朋友圈出現(xiàn)了不少“戰(zhàn)報(bào)”，卓越、旭輝、華僑城、萬(wàn)科等房企紛紛慶祝在假期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了樓盤熱銷，深圳寶安有單個(gè)樓盤銷售額超過(guò)了2億，某TOP級(jí)房企佛山公司銷售500多套，北京豐臺(tái)區(qū)有樓盤開盤即售罄，某TOP級(jí)央企廣州公司宣布，“提前超額完成國(guó)慶銷售任務(wù)”。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，蘇州看房人數(shù)有顯著增長(zhǎng)，南京商品住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)2000套左右，與前兩周數(shù)據(jù)相比認(rèn)購(gòu)量有明顯增長(zhǎng)。

這個(gè)場(chǎng)景，從去年下半年樓市進(jìn)入下行區(qū)間后，還是比較少見(jiàn)的。

“黃金周的銷售比我們預(yù)期要好。”深圳卓越地產(chǎn)的一名員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

“9月30日出臺(tái)三項(xiàng)政策，疊加國(guó)慶長(zhǎng)假，各地續(xù)銷項(xiàng)目來(lái)訪都有上升，幅度大約50％-150%（對(duì)比2021年，依然差距不小），轉(zhuǎn)化率也上升了50%?！笨硕鹌髽I(yè)研究部總經(jīng)理劉晨光介紹。

“國(guó)慶看新房的人比較多，畢竟現(xiàn)在和開發(fā)商直接砍價(jià)更容易?！鄙钲阪溂业囊幻?jīng)紀(jì)人對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

二手房方面，截止到9月，全國(guó)有13個(gè)城市取消了二手房參考價(jià)，起到了一定的松動(dòng)作用。國(guó)慶期間，部分城市有明顯提升，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年十一成交上漲。

根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，深圳國(guó)慶長(zhǎng)假（10.01-10.07）二手房成交量環(huán)比節(jié)前一周（9.24-9.30）下降18.4%，但與2021年同期相比增長(zhǎng)了34%。

“咨詢量、看房量均出現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中新增客量環(huán)比增長(zhǎng)9.1%、看房量環(huán)比增長(zhǎng)21.8%。”深圳貝殼研究院介紹。

不過(guò)，市場(chǎng)能見(jiàn)到的一絲暖氣僅集中在部分城市，樓市整體分化仍在加劇。

中指研究院介紹，其重點(diǎn)檢測(cè)的城市中，成都需求端表現(xiàn)不如往年積極，樓盤到訪量并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)；武漢僅10月1號(hào)當(dāng)天成交過(guò)百套；鄭州依舊處于筑底階段；西安市場(chǎng)反饋有限，觀望情緒仍較濃重。

中指研究院還稱，即使是一線城市，比如北京，也分區(qū)域。區(qū)域供應(yīng)量較大、同質(zhì)化較大的項(xiàng)目售樓處相對(duì)冷清。廣州主要以天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)熱銷樓盤去化較好，去化率超過(guò)80%，其余新開盤及加推項(xiàng)目整體去化一般。深圳也是同樣情況，成交去化較好的主要是高端改善型項(xiàng)目和質(zhì)好價(jià)優(yōu)項(xiàng)目。

“假期前幾天看房的人不多，后幾天成交慢慢多起來(lái)了，不過(guò)算不上火爆，千萬(wàn)以上豪宅和改善成交的更多?！鄙钲跇?lè)有家一名二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

市場(chǎng)艱難修復(fù)

正如中指研究院陳文靜所說(shuō)，黃金周更多的是市場(chǎng)情緒上的改善。市場(chǎng)韌性比較強(qiáng)的樓盤，絕大多數(shù)局限在個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)域。

從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，中指研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市，黃金周假期的新房成交同比下降了37.7%。諸葛找房監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市，較去年十一假期下降47.1%，其中杭州、北京、上海等跌幅均在70%以上。一線城市來(lái)看，北京成交196套，較去年同期下降86.9%；上海成交187套，較去年同期下降74.2%；深圳成交486套，較去年同期下降55%。

“整個(gè)新房和二手房市場(chǎng)的預(yù)期還是偏弱的，二手房更加市場(chǎng)化一些，價(jià)格連續(xù)下跌了5個(gè)月。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為。

“樓市成交繼續(xù)探底?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄說(shuō)。

“深圳雖然不少新開盤項(xiàng)目折扣不小，但整體去化一般?！敝性禺a(chǎn)(中國(guó)內(nèi)地)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

鄭叔倫還介紹：“深圳二手房，因?yàn)檫€有不少的小區(qū)執(zhí)行白名單政策，因此看房量過(guò)少，不利成交。”

事實(shí)上，率先發(fā)明二手房參考價(jià)的深圳，至今未取消這一政策。相比上海、北京月均過(guò)2萬(wàn)套的成交，深圳已跌至2000套冰點(diǎn)，不足另外兩座城市的十分之一。

多個(gè)深圳二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，深圳如今很多二手房，只能跌到參考價(jià)才能賣出去?！而P凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，就在10月8日，南山中心區(qū)一處小區(qū)就有一個(gè)三房剛需戶型以參考價(jià)600多萬(wàn)成交，從掛牌到成交，只用了10天。

如何看待今年剩下的三個(gè)月？

中指研究院認(rèn)為，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)，全年同比降幅或在20%左右。

招商證券測(cè)算，房地產(chǎn)銷售或在今年四季度至明年年初筑底。

“此次房地產(chǎn)周期不同以往之處在于，過(guò)去房地產(chǎn)政策有較大的想象空間，很容易引發(fā)買房熱潮；但當(dāng)前政策目標(biāo)只是托底，并不能形成顯著資產(chǎn)增值預(yù)期?！闭猩套C券在報(bào)告中稱。