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2023-01-31
創(chuàng)新產品迎來里程碑時刻！首批5家公募將要這么做
更新時間：2022-10-16 18:47:36作者：智慧百科
創(chuàng)新產品迎來里程碑時刻！
首批5家公募將要這么做
中國基金報記者 李樹超
隨著首批五家公募紛紛發(fā)布擬申請基礎設施REITs擴募并新購入基礎設施項目等公告，近兩年如火如荼的公募REITs的擴募試點呼之欲出。
近日，記者采訪了首批五家公募REITs擴募機構及相關負責人，他們紛紛表示，公司正按照基礎設施REITs擴募要求，開展資產篩選、盡職調查、擴募申請、監(jiān)管審批溝通反饋、召開持有人會議、擴募份額發(fā)行及上市、新購入資產交割、信息披露等相關準備工作。綜合考慮資產質量等因素，預計公募REITs擴募，對資產增值和提升基金的抗風險能力將產生積極作用。
各家機構積極籌備
推進公募REITs擴募試點工作
近日，博時蛇口產園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT等首批5家公募REITs發(fā)布申請擴募和新購入基礎設施項目的公告，具有里程碑意義的公募REITs的擴募試點正式開啟。
在推動公募REITs擴募過程中，基金管理人需要篩選和調研項目、配備人員開展擴募工作，做好信息披露、定價、監(jiān)管審核等流程，多家公募機構表示已經在積極準備，并按照相關規(guī)定有序推進擴募工作。
中金基金相關人士表示，在擴募之前基金管理人需要對投資標的進行盡職調查，分析資產是否滿足公募REITs及投資標準?；鸸芾砣诵枰治鰯M收購資產的收益穩(wěn)定性和增長潛力，判斷新購入基礎設施項目是否有利于持有人利益等。
華安張江光大園REITs基金經理葉璟也表示，在基金管理人這一端，前期需要協同原始權益人篩選并調研符合要求的資產，優(yōu)中選優(yōu)挑選出本次擬購入的基礎設施項目。同時，公司需要配備具有豐富基礎設施項目投資和運營管理經驗的相關人員，并在產品、投研、市場、合規(guī)、運營等各個部門設置專門崗位協同此次擴募工作。此外，由于擴募是國內公募REITs試點推進中一項里程碑式的創(chuàng)新，還需要配合相關要求詳細梳理流程和時間表，重點針對擴募的信息披露，二級市場價格波動應對等方面準備相應預案和配置相關資源。
“目前，我司關于本次擴募的申請文件已獲證監(jiān)會及上交所的受理，后續(xù)尚需通過國家發(fā)改委申報推薦、證監(jiān)會準予基金變更注冊、交易所審核和持有人大會決議通過后，方可實施擴募工作?！比~璟表示。
富國首創(chuàng)水務REIT基金經理李盛也稱，就擴募工作而言，基金管理人主要準備工作包括資產篩選、盡職調查、基金擴募申請、監(jiān)管審批溝通反饋、持有人會議召開、擴募份額發(fā)行及上市、新購入資產交割等工作，以及相關過程中的信息披露工作。目前，富國首創(chuàng)水務REIT的擴募計劃已經向證監(jiān)會及交易所提出申請并獲得受理，后續(xù)管理人將按照相關法律法規(guī)要求持續(xù)推進并進行相應的信息披露。
在多家機構及人士看來，公募REITs擴募將有利于拓寬基礎設施項目資金來源，盤活存量資產，提升投資效率，并促進投融資的良性循環(huán)。
博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理劉玄表示，本次蛇口產園REIT擴募是博時基金落實相關政策要求的具體舉措，將助力基金發(fā)起人（原始權益人）進一步盤活存量優(yōu)質資產，增強發(fā)展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；支持基礎設施公募REITs市場進一步完善市場化、法治化機制，推動基礎設施REITs市場健康發(fā)展；將進一步拓寬基礎設施項目資金來源渠道，盤活存量資產、擴大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎設施高質量發(fā)展作出貢獻。
紅土創(chuàng)新基金也認為，REITs擴募是基礎設施REITs產品的重要特性和不可缺少的重要環(huán)節(jié)。隨著擴募政策和機制的推出，將推動現有的基礎設施REITs通過增發(fā)份額收購資產，進一步促進投融資良性循環(huán)。
提升基金抗風險能力
需考察資產質量、定價、估值等因素
多位業(yè)內人士表示，產權類和經營權類公募REITs擴募，將擴大基金持有標的的資產規(guī)模和經營收入，新購入資產的成長潛力和持續(xù)運營，對資產增值和提升基金的抗風險能力都有積極作用，具體還需要綜合考察擴募資產質量等因素。
博時基金劉玄表示，對于投資者而言，博時招蛇產園REIT的擴募打通了新購入資產的上市通道，基金的資產和儲備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于本基金實現資產組合的多元化。在資產類型和資產區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動影響較大的風險，基金的抗風險能力將有所提升。
中金基金相關人士也稱，對投資者而言，新基礎設施項目的購入，是對已有資產覆蓋的有益補充，有助于分散資產的持有風險，同時具有較強的成長潛力，有利于基礎設施資產持續(xù)穩(wěn)定運營以及實現資產增值，或有助于提升長期投資獲得感。另一方面，從海外成熟市場REITs擴募后的市場表現來看，成功的擴募操作，在中長期可以幫助REITs維持分紅水平的穩(wěn)定增長，對REITs價格和流動性也可以起到正向支持作用。
富國基金李盛也表示，產權類和經營權類公募REITs擴募并新購入標的資產后，基金整體持有的標的資產規(guī)模和經營收入將擴大。但同時基金份額數量也由于擴募發(fā)售相應增加，對份額持有人的收益率影響，需要結合基金存量標的資產和新購入資產的情況，并結合基金份額數量變化情況進行具體分析。
也有行業(yè)人士補充，擴募對公募REITs收益率的影響，還需要投資者綜合考察擴募資產質量、運營穩(wěn)定性和成長性、定價、估值等影響因素。
華安基金葉璟分析，投資者主要可以從擬新購入資產的運營穩(wěn)定性和收益成長性，估值及定價區(qū)間的合理性，新老資產間的協同價值，原始權益人的資質和資產管理能力等方面去評價擴募是否對產品未來有積極作用，同時也可與REITs目前已持有的同類資產相關指標作比照分析。
“一般而言，產權類公募REITs擴募資產的資本化率如高于REITs已持有資產的，會有利于提升擴募后產品的整體回報率，而擴募時最終的份額定價也是影響投資者回報的重要因素?！比~璟稱。
紅土創(chuàng)新基金也表示，擴募后未來產品的收益率將綜合原有資產和擴募資產，主要取決于擴募資產的購入質量。未來產品持有多個項目公司資產，未來的租金將取決于基金管理人管理的多個項目組成的綜合租金水平。
公募REITs擴募促使二級市場價格合理波動、定價需考慮現金分派率等多重因素
中國基金報記者 吳君 實習生 余洋
近期，5只公募REITs發(fā)布了擬申請擴募并新購入基礎設施項目等多份公告，意味著公募REITs擴募正式啟動。
多位基金經理認為，擴募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，優(yōu)化REITs的整體投資組合，促使其二級市場價格長期圍繞標的資產價值合理波動，一定程度上緩解目前小流通盤帶來的大幅波動風險。當然，投資者需要關注擬新購入基礎設施項目預期是否可以產生穩(wěn)定的現金收益等方面。關于定價，基金經理覺得要考慮凈現金流分派率、基金二級市場價格、資產估值合理性等因素。
擴募提升REITs行業(yè)規(guī)模
促使二級市場價格合理波動
關于擴募的影響，富國首創(chuàng)水務REIT基金經理李盛分析，單個公募REITs通過擴募一方面可以增大份額數量、增加投資人數量及群體，降低單一投資人的交易行為對二級市場價格的影響。另外，通過擴募，可以構建REITs二級市場價格、擴募份額發(fā)行價格及標的資產收購價格之間的聯系，一二級市場的聯動效應可以促使REITs二級市場價格長期圍繞標的資產價值合理波動。
紅土創(chuàng)新基金也稱，隨著擴募后的基金整體份額將持續(xù)增加。一方面，未來可交易份額也將隨之增加，有助于增加一定的產品供給；另一方面，參與的機構投資人也將進一步豐富和多元化，使得投資人更多參與進來，更為理性判斷產品的價格波動。可以從一定程度上緩解目前小流通盤帶來的大幅波動風險，使得未來中國REITs二級市場更為成熟。
另外，博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理劉玄表示，隨著基金規(guī)模的不斷擴充，較高的管理規(guī)模將有利于基金管理人對運營管理成本的管控，有助于運營管理機構持續(xù)優(yōu)化管理機制和人員配置，從而提升基礎設施項目的收益水平；另外，優(yōu)質資產的不斷注入，還將維持基金的市場關注度，有助于提升基金份額二級市場的流動性。
從投資者層面來說，中金基金相關人士指出，擴募對二級市場的影響主要取決于擬新購入基礎設施項目的質量和估值水平。投資者重點關注擬新購入基礎設施項目預期是否可以產生穩(wěn)定的現金收益，以及具備未來增長的潛力；還要關注，擴募稀釋后的每股預期分紅水平是否能夠有效增厚?！翱紤]擴募信息可以提升REITs的市場關注度，增發(fā)份額在解除限售后可以增加流通盤規(guī)模，這兩個因素有利于活躍二級市場交易，通過改善產品流動性而緩解由于交易量太小而導致的市場異動風險?！?/p>
華安張江光大園REITs基金經理葉璟認為，擴募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入預計將有助于提升REITs基金的二級市場流動性?！巴瑫r，擴募作為一項創(chuàng)新業(yè)務，其進展過程中的變化有可能會引起基金二級市場價格的異常波動，投資人需要及時關注和識別相關風險，進行理性投資?！?/p>
定價考慮二級市場價格、資產估值
凈現金流分派率等因素影響
對于投資者關注的定價問題，劉玄認為，一方面，基礎設施公募REITs擬新購入資產仍需滿足預計凈現金流分派率原則上不低于4%的相關要求，在確定擬新購入資產的公允價值時，基金管理人已充分考慮第三方評估機構出具的評估參數、評估方法及評估結果的合理性。另一方面，本次擬新購入資產的擴募模式為定向擴募，除戰(zhàn)略配售外，定向擴募對象不屬于原始權益人或其同一控制下關聯方的，應當以競價方式確定發(fā)售價格和發(fā)售對象；因此，擬新購入資產的定價仍符合市場化定價機制。
李盛也稱，擴募份額的定價綜合需要考慮擴募時基金份額的二級市場價格、擬購入資產評估值、新增份額鎖定期等因素，在保護和平衡新老投資人利益、滿足資產轉讓方合理需求的前提下合理確定相關定價方案。
葉璟說，現階段擴募的份額定價尚未確定。根據擴募規(guī)則，在目前首批擴募普遍采用的定向擴募方式下，發(fā)售價格應不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%，也就是說發(fā)售定價基準日前一段時間的二級市場平均溢價越高，據此計算的發(fā)售價格區(qū)間的下限也將相應提高。在擴募產品定價區(qū)間設計方面，除了上述二級市場價格的因素外，還會綜合考慮擴募資產的估值合理性，擴募前后基金預期現金分派率的水平和變化情況等。
此外，劉玄表示，對于擬新購入資產的范圍、交易價格或價格區(qū)間、定價方式或定價依據、以及其他相關內容均需經基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關權益。
編輯：喬伊
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