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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

中國(guó)最新城市規(guī)模分級(jí)來(lái)了。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

近期，國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室所編制的《2020中國(guó)人口普查分縣資料》發(fā)布。據(jù)此，全國(guó)共有105個(gè)大城市，其中包括了4個(gè)縣級(jí)市，分別是江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪和福建晉江，均為Ⅱ型大城市。

放眼全國(guó)，這些縣級(jí)市的身影并不陌生。

昆山、義烏、慈溪、晉江，這4個(gè)縣級(jí)市均是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中的佼佼者。根據(jù)賽迪顧問(wèn)發(fā)布的2021年中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)榜單，昆山為全國(guó)第一縣，2021年GDP達(dá)4748億元、工業(yè)總產(chǎn)值破萬(wàn)億，超過(guò)貴陽(yáng)、烏魯木齊、呼和浩特等省會(huì)城市；晉江、慈溪、義烏則以2986.4億、2379.2億、1730.2億的GDP總值位列第4、6、10名。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)城市往往伴隨著人口聚集、城鎮(zhèn)化水平躍升，上述4個(gè)縣級(jí)市2020年的城區(qū)常住人口均超百萬(wàn)，其中江蘇昆山常住人口達(dá)209.25萬(wàn)人，這也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

直至今天，城鎮(zhèn)化仍是推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的力量。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至2022年6月，房?jī)r(jià)破2萬(wàn)元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個(gè)，其中諸如義烏、昆山這樣的頭部縣城房?jī)r(jià)則直逼3萬(wàn)元/平方米，趕超許多二線省會(huì)城市。

縣城房?jī)r(jià)趕超新一線，也會(huì)出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”

昆山、義烏、慈溪、晉江，這四個(gè)躋身大城市的縣城，都在近年來(lái)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)的輝煌發(fā)展。

在房?jī)r(jià)上，義烏站在了全國(guó)縣城的頂端。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月，浙江義烏的房?jī)r(jià)位列全國(guó)縣城第二，房?jī)r(jià)均價(jià)為25690元/平方米，僅次于海南陵水縣。

義烏位于浙江省中部，由地級(jí)市金華代管。

和十年前中國(guó)“六普”（123萬(wàn)人）相比，2020年第七次人口普查顯示，義烏人口已經(jīng)增加了62.5萬(wàn)人，十年間增長(zhǎng)50.68%，年平均增長(zhǎng)4.18%。這些義烏人創(chuàng)造了如今超千億的年GDP總量，也見(jiàn)證了義烏的樓市發(fā)展。

2018年是義烏樓市爆發(fā)的起點(diǎn)。彼時(shí)“三四線”是許多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)搶的戰(zhàn)場(chǎng)，美的置業(yè)、碧桂園、中梁、綠地等多家開(kāi)發(fā)商涌入義烏，在土地市場(chǎng)一擲千金。當(dāng)年6月，碧桂園經(jīng)過(guò)884輪競(jìng)價(jià)，以364.3%的溢價(jià)率拿下赤岸鎮(zhèn)政府一宗商住地塊，地價(jià)僅3929元/平方米。

2018年全年，義烏商品房總成交6416套，同比增長(zhǎng)40.15%，總成交面積超81萬(wàn)平方米，同比2017年增長(zhǎng)18.88%，成交金額為159.27億元，同比增長(zhǎng)39.92%；商品房成交均價(jià)為19661.42元/平方米，同比增長(zhǎng)15.01%，二手房同樣呈上漲趨勢(shì)。

2020年年中過(guò)后，疫情緩和，市場(chǎng)熱效應(yīng)從高能級(jí)城市迅速向下傳導(dǎo)至地市及縣級(jí)市，不僅義烏的土地樓面價(jià)一度頻頻破3萬(wàn)元/平方米，住宅成交量也迅速反彈復(fù)蘇，迎來(lái)新一波漲勢(shì)。

短短幾年間，義烏的商品房總成交套數(shù)在2019年突破1萬(wàn)套、2020年達(dá)1.6萬(wàn)套，到2021年則攀升至2.9萬(wàn)套，一度出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的樓市景象。

成交均價(jià)則早已突破2萬(wàn)元，達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了武漢、成都、佛山、重慶、長(zhǎng)沙一眾新一線城市。核心區(qū)商品房銷售價(jià)格，則是從1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米上升至4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，甚至高峰期有樓盤售價(jià)達(dá)7.6萬(wàn)元/平方米。

作為連續(xù)18年穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市首位的縣級(jí)城市，江蘇昆山的房?jī)r(jià)上漲顯得相對(duì)平穩(wěn)一些。

昆山位于江蘇省東南部，是蘇州四大縣級(jí)城市之一、“百戲之祖”昆曲的發(fā)源地。2011年至今，昆山十年間房?jī)r(jià)漲了2.86倍，從2011年的6660元/平方米上漲至2021年的19055元/平方米。尤其2016年受全國(guó)樓市大漲行情的影響，昆山房?jī)r(jià)一年上漲超3000元/平方米，進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。

這意味著，十年前昆山一套100平的房子只需67萬(wàn)，而現(xiàn)在則需要將近兩百萬(wàn)。

慈溪、晉江的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣在近些年邁上“萬(wàn)元”臺(tái)階，如今慈溪、晉江的房?jī)r(jià)分別在1.8萬(wàn)元/平方米以及1.2萬(wàn)元/平方米左右，部分核心區(qū)域則接近3萬(wàn)元/平方米。

產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)樓市，義烏小老板們愛(ài)買房

2021年5月，“縣城房?jī)r(jià)上漲”曾引發(fā)關(guān)注，彼時(shí)外界才發(fā)現(xiàn)，全國(guó)已有100余個(gè)縣城商品房均價(jià)過(guò)萬(wàn)元，一些縣城房?jī)r(jià)則超過(guò)2萬(wàn)元。

即便自去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)迎來(lái)一波調(diào)整與降溫，頭部縣城房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍較為堅(jiān)挺。譬如昆山，2022年6月的房?jī)r(jià)均價(jià)為23446元/平方米，是全國(guó)房?jī)r(jià)第五高的縣城，同比去年則漲了10.07%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏了大市。

昆山的樓市發(fā)展在一眾縣城里面具有標(biāo)志意義。

因緊鄰上海嘉定區(qū)以及有上海地鐵交通11號(hào)線直通的利好，昆山有著“環(huán)滬第一城”之稱。承接了不少來(lái)自上海的外溢購(gòu)房需求，昆山成為一大批新上海人的置業(yè)熱土，樓市一直十分暢旺。

其中，隸屬于昆山的花橋鎮(zhèn)板塊，由于地理位置最靠近上海，并且在上海地鐵11號(hào)線設(shè)有站點(diǎn)，更是上?？椭脴I(yè)的熱門地區(qū)。在11號(hào)線連接昆山的終點(diǎn)站的前幾個(gè)站，常常有穿著白色襯衣的昆山房產(chǎn)中介人員穿梭在地鐵車廂中派發(fā)樓盤傳單。

以花橋板塊熱銷的象嶼都城嘉園為例，主推67-104平方米的剛需小戶型，均價(jià)約為2.3萬(wàn)元/平方米——與之對(duì)比的是，上海嘉定區(qū)的房?jī)r(jià)則接近5萬(wàn)元/平方米，上海市中心房?jī)r(jià)更是動(dòng)輒十萬(wàn)以上。

因此，對(duì)于手頭預(yù)算有限或缺乏上海購(gòu)房資格的買家而言，昆山置業(yè)成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。“住在昆山，工作在上?！币渤蔀榱嗽S多新上海人的寫照。據(jù)悉，昆山不少熱門樓盤幾乎八成以上的客戶來(lái)自上海。尤其在2022年8月18日，昆山取消了外地戶籍購(gòu)房的社保要求之后，當(dāng)?shù)貥鞘锌焖倩販亍?/p>

但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，以及受大規(guī)模棚改紅利消減等因素影響，一些曾經(jīng)經(jīng)歷高光時(shí)刻的縣城開(kāi)始出現(xiàn)商品房銷售不暢、房?jī)r(jià)下行等情況。尤其是一些既沒(méi)有大城市輻射效應(yīng)又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城。

“上述四個(gè)升級(jí)為大城市的縣城，均是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、產(chǎn)業(yè)資源聚集的城市，也是人居環(huán)境適宜、外來(lái)人口規(guī)模大的城市，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，潛在購(gòu)房需求也大?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)了自身產(chǎn)業(yè)支撐對(duì)于縣城樓市的重要性。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類縣城的購(gòu)房群體主要包括個(gè)體工商戶等富裕群體，也包括數(shù)量眾多的外來(lái)務(wù)工人員。

以浙江為例，在浙江不少地方，一個(gè)縣城就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，這些特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)提供著充足的就業(yè)崗位及穩(wěn)定的置業(yè)需求。因此，在此次四個(gè)躋身大城市的縣城中，浙江獨(dú)占了一半名額；全國(guó)房?jī)r(jià)前10的縣城，也有七個(gè)來(lái)自浙江省。

義烏是浙江房?jī)r(jià)最高的縣城。作為全球最發(fā)達(dá)的小商品貿(mào)易城，義烏坐擁7.5萬(wàn)個(gè)商鋪，超21萬(wàn)從業(yè)人員，云集200萬(wàn)種商品，出口219個(gè)國(guó)家和地區(qū)；這里的電商同樣發(fā)達(dá)，擁有全國(guó)最大的淘寶村集群，2021年全市實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易額3715.05億元，同比增長(zhǎng)18.89%，排名浙江第一。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年義烏人均可支配收入達(dá)到77468元，為全國(guó)平均水平的3倍。

正是這些大大小小的義烏老板們撐起了義烏樓市的半邊天。這批老板的財(cái)富、投資意識(shí)超前，將生意上賺得的資金投入到了房地產(chǎn)中保值增值，無(wú)形之中推高義烏房?jī)r(jià)。一位義烏商貿(mào)老板告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，以前許多義烏生意人會(huì)選擇將資金用于擴(kuò)大生意，但近些年“買房炒房”成為常態(tài)，“做一年生意虧30萬(wàn)，還不如炒房”。

昆山、慈溪、晉江的樓市熱背后，同樣有十分強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。信息技術(shù)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的昆山，有著“家電之都”之稱的慈溪，跑出了安踏、特步、七匹狼等鞋服品牌的晉江，都在當(dāng)?shù)卦炱鹨蛔I(yè)園，吸附著人才留下買房。