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上一次，卓越名字大火，還是因?yàn)檫@張圖。

沒(méi)錯(cuò)，許老板的恒大深圳總部，租的都是卓越的樓。

最近，卓越又吸引住了貓姐的目光。

卓越集團(tuán)旗下全資子公司卓越商管，成功發(fā)行6億元的中期票據(jù)，期限3年，票面利率3.5%。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，借到錢了。

這讓人很意外啊，貓姐嗅出了一股不同尋常的味道——

都知道，為了解決民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)想出了讓國(guó)企“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，以此來(lái)讓民企借到錢。

“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，幾乎可以說(shuō)是擔(dān)保的最高境界了。

還是由國(guó)企中債信用公司來(lái)無(wú)條件兜底，這個(gè)等級(jí)有多高，懂的都懂。

之前能進(jìn)入“示范性房企”名單的民營(yíng)房企，來(lái)頭也都不簡(jiǎn)單，總共是5家：碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)和新城。

當(dāng)然其中有房企，最近也不是很“示范”了。

反倒是，名不見(jiàn)經(jīng)傳的卓越，成了“第六朵金花”。

要知道，這可是卓越集團(tuán)歷史上發(fā)行的第一筆中票。第一次發(fā)行中票，起點(diǎn)就如此之高，貓姐只能說(shuō)：

卓越，不簡(jiǎn)單！

不僅如此，由于卓越集團(tuán)并沒(méi)有上市，也讓這家房企顯得更加低調(diào)和神秘。

一家沒(méi)有上市的民營(yíng)房企，為什么可以獲得這樣的待遇？

帶著這樣的八卦之心，我們深扒了一下卓越和老板李華，果然不簡(jiǎn)單！

來(lái)，關(guān)注貓姐，行走在吃瓜的第一線！

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一家民營(yíng)企業(yè)，老板是靈魂。

所以，我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)卓越的老板李華。

在深圳地產(chǎn)圈，“拿地小王子”李華與“過(guò)江猛龍”黃楚龍（星河控股董事長(zhǎng)）、“利潤(rùn)屠龍手”陳華（京基集團(tuán)創(chuàng)始人），被并稱為“最牛低調(diào)三劍客”。

要說(shuō)卓越的老板李華，那也是一位有故事的男同學(xué)。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

1966年，李華出生在四川內(nèi)江，父母都是老師，可以說(shuō)家庭條件還是不錯(cuò)的。

1984年，李華考入華南理工大學(xué)。畢業(yè)后，李華被分配到了深圳市團(tuán)委，捧起了公務(wù)員的“鐵飯碗”。

按說(shuō)這樣的人生已經(jīng)足夠開掛，然而23歲那年，李華提出停薪留職，毅然下海經(jīng)商。

創(chuàng)業(yè)初期并不順利，李華不僅沒(méi)有賺到錢，還欠下了一身債。重重壓力下，李華決定孤注一擲，辭掉了深圳團(tuán)委的工作，轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，最終賺得人生第1桶金

1996，李華正式成立了卓越集團(tuán)，從此踏上彪悍人生路。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

卓越集團(tuán)成立之初，李華瞄準(zhǔn)的是深圳大量人口流入所帶來(lái)的住宅業(yè)務(wù)需求，這也為他帶來(lái)了最初的成功。

2004開始，李華開始進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域。卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、卓越大廈，這些位于寸土寸金深圳福田CBD的寫字樓項(xiàng)目，都是出自李華的手筆。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至今，卓越已在深圳福田、南山、前海等核心區(qū)域開發(fā)了40余棟寫字樓，并控股上海卓越世紀(jì)中心、上海寶山商務(wù)中心、青島CBD卓越大廈等標(biāo)桿項(xiàng)目。

李華也由此被譽(yù)為“深圳寫字樓大王”。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

商業(yè)上的成功不僅為李華帶來(lái)了名氣，也讓他贏得了巨額財(cái)富。

2022年最新公布的胡潤(rùn)全球富豪榜顯示，李華以700億財(cái)富位列第213名，成為內(nèi)江首富。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

雖然已經(jīng)名成利就，但李華一直都是一個(gè)比較低調(diào)的人，少有的三次“上頭條”，兩次是娛樂(lè)版。

據(jù)八卦消息，早年間，李華與章子怡和范冰冰傳過(guò)緋聞。后來(lái)，李華與舊年曾參選“亞姐”、有“D cup關(guān)之琳”的仝曉燕戀得火熱，女方甚至為他放棄了“亞姐”的比賽。

在2012年李華女兒的百日宴上，25歲的仝曉燕首次以李華妻子的身份亮相。據(jù)了解，仝曉燕比李華足足小了21歲。

圖源視覺(jué)中國(guó)，已授權(quán)

2018年，劉強(qiáng)東在美國(guó)遇到“強(qiáng)奸案”危機(jī)時(shí)，李華被爆曾被劉強(qiáng)東委托為事件的中間人居中調(diào)解。

外界一度調(diào)侃其與劉強(qiáng)東都有一個(gè)共同點(diǎn)：娶了一個(gè)比自己小20歲的老婆。

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除了花邊新聞，李華也難逃深圳地產(chǎn)商的宿命——協(xié)助調(diào)查。

2019年，深圳原市委副書記李華楠下馬時(shí)，身為深圳市政協(xié)常委的李華被公開帶走協(xié)助調(diào)查，兩個(gè)月后才回歸正常。

從另一個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，后兩則頭條，影射的其實(shí)都是李華的影響力。

第6朵金花 卓越到底什么來(lái)頭？

很有“能量”，或許是卓越能夠成為民營(yíng)房企第6朵金華的原因之一。但房企發(fā)債，更看重的還是企業(yè)本身的素質(zhì)。

回歸到卓越集團(tuán)本身，這又是一家怎樣的房企呢？

很神奇的是，很有能量的卓越集團(tuán)，卻遲遲未能實(shí)現(xiàn)自己的上市夢(mèng)。

2007年，卓越首次在香港申請(qǐng)上市，計(jì)劃籌資17億元，隨后遭遇了2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，上市之路中斷；

2009年，卓越再次沖刺香港IPO，彼時(shí)卻因估價(jià)偏低，國(guó)際認(rèn)購(gòu)情況不好，最終主動(dòng)暫停上市。

屢戰(zhàn)屢敗的卓越集團(tuán)最終選擇在2020年另辟蹊徑，趁著物管公司資本化的浪潮，以商務(wù)物管公司卓越商企服務(wù)赴港IPO的形式，成功斬獲了旗下的第一個(gè)上市平臺(tái)。

卓越商企上市時(shí)，還引入了包括騰訊、京東、南方基金、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、GSC Fund 1及Vision Fund 1、璞石資本及銘基基金等9家基石投資者，總計(jì)認(rèn)購(gòu)1.5億美元股份。

李華的朋友圈和影響力，在這就可見(jiàn)一斑。

但回歸到卓越商企服務(wù)和卓越集團(tuán)本身，情況就沒(méi)有那么美好了。

先來(lái)看看卓越集團(tuán)這次發(fā)中票的主體，商務(wù)物管上市平臺(tái)卓越商企服務(wù)的情況。

2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月30日，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18.64億元，同比增長(zhǎng)12.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.28億元，同比增長(zhǎng)13.0%。

從營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模上看，卓越商企服務(wù)的規(guī)模并不算特別大。

總資產(chǎn)55.86億，總負(fù)債19.27億，資產(chǎn)負(fù)債率34.5%；有息負(fù)債為0，在手現(xiàn)金34.07億元。

資產(chǎn)規(guī)模有限，資產(chǎn)負(fù)債率低，現(xiàn)金流充沛，這也符合卓越商企服務(wù)作為一家輕資產(chǎn)物管公司的財(cái)務(wù)特征。

但更值得關(guān)注的，是卓越商企服務(wù)母公司，卓越集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況。

從銷售規(guī)模上看，2018年初，李華曾經(jīng)在卓越集團(tuán)內(nèi)部提出三年沖擊千億的目標(biāo)，為此卓越進(jìn)入了激進(jìn)擴(kuò)張的三年。

2017年時(shí)，卓越集團(tuán)銷售額僅約367.1億元，2018年達(dá)到了553億元；2019年，卓越集團(tuán)的全口徑銷售額大增，達(dá)到了949億元，距離千億僅一步之遙。

但2020年，卓越集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的腳步卻開始變慢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年卓越集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷售額約994億元，距千億目標(biāo)僅6億元的差距。

圖源卓越集團(tuán)官網(wǎng)

沒(méi)能達(dá)成千億目標(biāo)，李華于2020年底挖來(lái)了曾助力陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)10倍增長(zhǎng)的明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱任卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)，并再次定下了兩三年內(nèi)做到行業(yè)TOP 20的目標(biāo)。

2021年，卓越實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1250億元，位列行業(yè)TOP31。

今年前9個(gè)月，卓越集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額521億，同比下降46.82%，行業(yè)排名TOP25，距離李華定下的TOP20目標(biāo)，仍有一定差距。

當(dāng)然，對(duì)于當(dāng)下的房企來(lái)說(shuō)，規(guī)模已經(jīng)不再是最重要的了，活下去才是。

雖然卓越集團(tuán)并未上市，但據(jù)深交所披露的深圳卓越商業(yè)管理有限公司2022年半年度報(bào)，還是透露了卓越集團(tuán)資產(chǎn)狀況的冰山一角。

報(bào)表顯示，截至2022年6月30日，卓越商管擁有總資產(chǎn)1622億元，總負(fù)債1028億元，資產(chǎn)負(fù)債率為63.38%。

有息負(fù)債總額約為249.04億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)為115.65億元，同期的在手現(xiàn)金則為105.63億元。

按照三道紅線的要求粗略計(jì)算，卓越商管剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.93%，凈負(fù)債率為24.14%，現(xiàn)金短債比為0.91.

三道紅線，卓越商管踩中了一條，存在一定流動(dòng)性壓力。

2022年上半年，卓越商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)收86億元，同比增長(zhǎng)6.79%；但凈利潤(rùn)只有7.59億元，同比下降32.71%，整體規(guī)模也較為有限。

顯然，在行業(yè)整體下行的背景下，卓越也不容易。而在流動(dòng)性壓力下，卓越接連實(shí)施融資，也變得不難理解。

在此次發(fā)行中債之前，卓越就已經(jīng)先后發(fā)行了兩筆共計(jì)2億美元的美元債，票面利率2.9%和4.3%。

在當(dāng)下的市場(chǎng)行情下，能夠順利在境內(nèi)和境外發(fā)債，還是以這么低的利率，不得不說(shuō)，作為一家民營(yíng)房企，卓越集團(tuán)還是有點(diǎn)東西。

但想穿越這一輪房地產(chǎn)的艱難周期，光是在融資上拔得頭籌，恐怕還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

當(dāng)下，“五朵金花”中的旭輝已經(jīng)出現(xiàn)了信托違約。和卓越一樣在深圳城市更新中占有一席之地的佳兆業(yè)和龍光，則是都已經(jīng)爆雷。

卓越集團(tuán)能不能憑借李氏兄弟的“能量”笑到最后，還得再看看。