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2023-01-31
再遇債券大跌：金地的表外負債疑慮
更新時間：2022-10-20 08:21:19作者：智慧百科
出品｜大摩財經(jīng)
金地集團債券大跌引起市場關注。
10月19日，中證登大幅度下調了金地集團旗下多只債券的標準券折算率。其中，“21金地04”標準券折算率從前個交易日的0.09下調為0.04，幅度達到-55.56%；“16金地02”下調幅度為-30.77%；“21金地03”下調幅度為-28%，“20金地01”下調幅度為-11.9%，
標準券折算率也是質押率，下調質押率可以理解為一種主動去杠桿、防風險措施，意味著質押標的可能出現(xiàn)了重大風險。
就在此前一天，金地集團遭遇債券大跌。10月18日，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨停，收跌28.6%。
10月13日，金地集團曾高調公告，旗下債券“15金地01“本息合計約28.4億元，已經(jīng)如期還款。金地集團強調，該筆債券兌付完成后，年內到期的公開債已經(jīng)全部兌付，今年已無到期公開債務。但當天金地集團的股價大跌6.55%；10月14日，金地集團旗下“16金地02”更是暴跌了47%。
更早一點的7月底8月初，在標普下調金地集團信用評級后，疊加金地集團管理層與股東意見不合等傳言，金地集團的債券已經(jīng)經(jīng)歷過一次大跌。
今年以來金地集團的公開融資也非常不順，幾乎沒有公開債券和票據(jù)發(fā)行。今年5月，金地集團完成了20億元中票注冊，但目前仍未發(fā)行。
民營房企出險頻發(fā)的市場環(huán)境下，以“招保萬金”之一著稱、杠桿率較穩(wěn)健的金地集團一直被視為是優(yōu)質房企之一。但事實上，今年銷售去化艱難、保交房導致監(jiān)管資金調動困難的背景下，所謂“三道紅線”處于綠檔的“優(yōu)質房企”招牌早已不再是護身符。近期旭輝發(fā)生的“股債雙殺”，即說明市場寒意正進一步擴散，即使“優(yōu)質示范房企”也難避免。
更何況，所謂的杠桿率穩(wěn)健，也可能是房企調表財技高超。
10月18日晚，金地集團披露了近期的生產(chǎn)經(jīng)營情況來自證清白。今年前9個月，金地集團累計簽約銷售金額達到1630.8億元，同比下降28.7%。不過，金地集團今年的銷售表現(xiàn)在行業(yè)中已經(jīng)算是不錯。
不過，金地集團今年拿地力度驟減：前9個月新增土儲171萬平方米，總投資約220億元。拿地銷售比僅0.13，在2021年已降至0.6的基礎上繼續(xù)大幅下降。
據(jù)聯(lián)合資信今年的評級報告，截止2021年底，金地集團合并口徑總債務規(guī)模約1280億元，其中短債413億元。從最新數(shù)據(jù)看，金地集團今年累計兌付境內外債券超過133億元，年內已經(jīng)沒有需要償還的公開債，截至6月底金地集團還持有貨幣資金648億元。
不過，在目前市場環(huán)境下，房企賬面資金已無法衡量財務穩(wěn)健程度。
市場更擔心，金地集團長期存在的開發(fā)項目權益占比較低問題，可能隱藏著大量的表外負債問題。從2015年起，得益于大量的“聯(lián)合開發(fā)”，金地集團用五年時間從不到500億銷售額沖入了2000億規(guī)模，但這幾年拿地權益比始終在50%以下。同等銷售規(guī)模下，金地集團結轉的收入大幅低于同行百強房企。
媒體曾經(jīng)披露，金地集團相當一部分項目的權益是由上市公司之外的關聯(lián)方持有。事實上，房企普遍存在對開發(fā)項目權益在上市公司內外的騰挪問題，只不過金地集團的問題可能更為嚴重。
這就不得不提到金地集團的深層次治理問題。
金地集團最早是深圳福田國資企業(yè)，后經(jīng)歷改制后上市，后在2013年前后被險資股東富德生命人壽舉牌。目前富德生命人壽為第一大股東、持股29.83%；深圳福田國資持股7.79%為第二大股東。
不過，富德生命人壽雖然成為了第一大股東，但長期難以插手具體經(jīng)營，導致公司無實際控制人。金地集團的經(jīng)營權掌握在凌克董事長為核心的管理層手中，但管理層幾乎不持有什么股份。
以董事長凌克為例，2021年年薪696萬元，僅持有金地集團380萬股，以目前的股價計算市值不到4000萬元。這對一家前十房企的掌門人來說，有點不可思議。
金地集團股東與管理層相互掣肘、治理問題難以解決的背景下，金地集團的另一家香港上市公司金地商置逐漸引起外界關注，這家公司的董事會成員完全由凌克等幾位金地管理層出任，且在金地集團扶持下越做越大，逐漸成為一塊優(yōu)質資產(chǎn)。
早就富德生命人壽入局金地時，金地集團就在香港收購入主星獅地產(chǎn)后改名為金地商置，靠著金地集團資金輸血，以及優(yōu)質項目注入，金地商置的資產(chǎn)質量、財務穩(wěn)健度、經(jīng)營狀況，均表現(xiàn)突出。其土地儲備基本是位于一二線城市的優(yōu)質土地，2021年銷售額達到785億元，利潤40億元，其中租金管理費同比增長37%至11.5億元。金地商置去年還繼續(xù)收購土地達到230億元。
最讓外界關注的是，雖然管理層在金地商置持股也不多，僅有3%多一點的比例，但金地集團在金地商置僅持有40%出頭的股份，另有約25%由一家外資股東持有，但在管理層控制董事會的情況下，金地集團主要股東對金地商置的控制并不穩(wěn)固。
金地商置是否就是管理層為自己預留的“后路”？當金地集團的問題越來越突出，投資者不得不發(fā)出疑問。
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