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近期，最熱門的樓市話題是什么？

提前還貸！

——年后提前還貸人數(shù)激增/不預(yù)約不讓還/提前還貸至少需要排隊(duì)3個(gè)月……

今天，我們不聊提前還貸。

我想跟你談?wù)劊[匿在“提前還貸”背后的一朵陰云：資產(chǎn)負(fù)債表衰退與信貸塌方。

假如說(shuō)，2023年有什么緊迫危機(jī)的話，這朵陰云必須算一個(gè)。

開(kāi)篇科普。

在探討“資產(chǎn)負(fù)債表衰退和信貸塌方”之前，先了解下：什么叫資產(chǎn)負(fù)債表？

書(shū)面的解釋是——

資產(chǎn)負(fù)債表示反映企業(yè)在某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。

關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表，還有一個(gè)會(huì)計(jì)恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。

圍繞這個(gè)恒等式，給大家舉個(gè)例子吧。

比如，

你家有一套價(jià)值1000萬(wàn)的房子，還有價(jià)值100萬(wàn)的股票，但同時(shí)還有700萬(wàn)的房貸未歸還。

那么，

你家的資產(chǎn)負(fù)債表，用會(huì)計(jì)恒等式表示，就是：總資產(chǎn)1100萬(wàn)=負(fù)債400萬(wàn)+凈資產(chǎn)400萬(wàn)。

好，理解了資產(chǎn)負(fù)債表的恒等式之后，我們?cè)賮?lái)看下面兩個(gè)問(wèn)題：

第一，什么叫“擴(kuò)表”？

某天清晨，你一覺(jué)醒來(lái)，有預(yù)感大A牛市要來(lái)。

要加倉(cāng)、要干、要會(huì)所嫩模！

于是，你把房子做了二次抵押，從銀行又貸出來(lái)100萬(wàn)，用于加倉(cāng)股市。

那么，你的資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)1200萬(wàn)=負(fù)債800萬(wàn)+凈資產(chǎn)400萬(wàn)

雖然凈資產(chǎn)仍保持400萬(wàn)不變，但總資產(chǎn)規(guī)模因負(fù)債增加，而增加了100萬(wàn)。

以上過(guò)程，就叫“擴(kuò)表”。

在擴(kuò)表過(guò)程中，發(fā)生了什么？

——銀行增加了100萬(wàn)的貸款業(yè)務(wù)，你也產(chǎn)生了100萬(wàn)的實(shí)際投資。

由此，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張。

人人擴(kuò)表，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。

第二，什么叫“縮表”？

同樣是某天清晨，你一覺(jué)醒來(lái)，喜從天降，你被裁員了。

內(nèi)心慌的一批，老子要求穩(wěn)，老子要提前還貸。

于是，你把股市里的100萬(wàn)套現(xiàn)了，用于提前歸還100萬(wàn)的房貸。

那么，你的資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)1000萬(wàn)=負(fù)債600萬(wàn)+凈資產(chǎn)400萬(wàn)

雖然凈資產(chǎn)仍保持400萬(wàn)不變，但總資產(chǎn)規(guī)模因負(fù)債減少，而減少了100萬(wàn)。

以上過(guò)程，就叫“縮表”。

在擴(kuò)表過(guò)程中，發(fā)生了什么？

——銀行減少了100萬(wàn)的貸款業(yè)務(wù)，你也減少100萬(wàn)的實(shí)際投資。

由此，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)規(guī)模的收縮。

人人縮表，經(jīng)濟(jì)收縮。

通過(guò)以上例子，你就能發(fā)現(xiàn)一個(gè)神奇的現(xiàn)象：

雖然，你的凈資產(chǎn)自始至終都是400萬(wàn)。

但是，你的家庭資產(chǎn)規(guī)模卻能伴隨著拉大負(fù)債擴(kuò)張到1200萬(wàn)，也能伴隨著提前還貸收縮到1000萬(wàn)。

錢還是那些錢，就看你有多大膽。

縮表之下的樓市危機(jī)。

當(dāng)你理解了第一部分的內(nèi)容之后，咱們來(lái)談?wù)劗?dāng)下的樓市危機(jī)。

請(qǐng)牢牢記住下面這句話：

當(dāng)下的樓市危機(jī)，并非流動(dòng)性危機(jī)，而是由擴(kuò)表時(shí)代急速轉(zhuǎn)入縮表時(shí)代后的資不抵債。

似乎不太好理解，沒(méi)關(guān)系，耐心往下看。

2021年以前的房地產(chǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)就是“擴(kuò)表時(shí)代”。

擴(kuò)表的過(guò)程，既是房企借著信貸寬松瘋狂加杠桿、拉負(fù)債的過(guò)程，也是資產(chǎn)規(guī)模高速擴(kuò)張的過(guò)程。

與此同時(shí)，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)的特征，最終造成了——

擴(kuò)表時(shí)代里，不僅房地產(chǎn)自身的資產(chǎn)負(fù)債表瘋狂擴(kuò)張，也拉動(dòng)著相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、家庭和地方城市的資產(chǎn)負(fù)債表同步擴(kuò)張。

2016-2019年——

地產(chǎn)擴(kuò)張最迅猛的四年時(shí)間里，行業(yè)凈資產(chǎn)雖然沒(méi)增長(zhǎng)多少，但總資產(chǎn)規(guī)模卻伴隨負(fù)債的激增而猛增。

進(jìn)入2021年之后，形勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

——伴隨房企融資“三道紅線”和涉房貸款“兩道紅線”的落地，房企來(lái)錢的路子被卡死了。

來(lái)錢的路子被卡死了，現(xiàn)金流就緊張了?，F(xiàn)金流緊張了，擴(kuò)表時(shí)代里堆積的高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就暴露了。風(fēng)險(xiǎn)暴露了，債主們的集中擠兌就開(kāi)始了……

美元債、銀行、供應(yīng)商……蜂擁而來(lái)，向當(dāng)年的房企大爺提出一個(gè)相同的要求：還錢。

為了應(yīng)對(duì)債務(wù)的集中兌付，房企大爺們的選擇大都相似：

停止拿地、變賣資產(chǎn)、所有的現(xiàn)金流都用于歸還到期的債務(wù)和利息，從當(dāng)年的規(guī)模最大化轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)債最小化。

還記得開(kāi)篇科普中我們所說(shuō)的么？

所謂縮表，就是“降低杠桿、降低負(fù)債”。

伴隨杠桿和負(fù)債的降低，資產(chǎn)規(guī)模也會(huì)隨之縮水。

對(duì)！

自2021年起，中國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入“縮表時(shí)代”。

房地產(chǎn)進(jìn)入縮表時(shí)代之后，一個(gè)新的問(wèn)題出現(xiàn)了！

當(dāng)絕大多數(shù)的房企都不再拿地，反而集中拋貨、出清資產(chǎn)，以此換來(lái)更多的現(xiàn)金流，盡可能的償還債務(wù)和利息時(shí)，所產(chǎn)生的的必然結(jié)果是什么？

房?jī)r(jià)的下跌、地價(jià)的下跌、房企資產(chǎn)價(jià)格的下跌！

在這種情況下，我們?cè)賮?lái)看資產(chǎn)負(fù)債表的那個(gè)恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。

當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌、房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅下跌，下跌的幅度甚至超過(guò)了房企償債的速度，將會(huì)發(fā)生什么？

資不抵債！

再拿第一部分的案例，來(lái)給大家舉個(gè)例子。

最初時(shí)，

你家有一套價(jià)值1000萬(wàn)的房子，還有價(jià)值100萬(wàn)的股票，但同時(shí)還有700萬(wàn)的房貸未歸還。

突然有一天，絕大多數(shù)人都在拋售房子，房?jī)r(jià)急速下跌，你家那套價(jià)值1000萬(wàn)的房子，突然貶值成了500萬(wàn)。

那么，你的家庭資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)600萬(wàn)=負(fù)債700萬(wàn)+凈資產(chǎn)-100萬(wàn)

總資產(chǎn)＜負(fù)債，資不抵債開(kāi)始出現(xiàn)。

當(dāng)資不抵債出現(xiàn)時(shí)，你的第一反映是什么？

快！快把價(jià)值100萬(wàn)的股票趕緊變現(xiàn)！

加速償還債務(wù)，減少利息成本！

對(duì)！

加速縮表，開(kāi)始出現(xiàn)！

當(dāng)大量的房企和家庭資產(chǎn)負(fù)債表開(kāi)始出現(xiàn)資不抵債的狀況，當(dāng)大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、金融機(jī)構(gòu)和地方城市開(kāi)始加速償債，當(dāng)幾乎所有人都開(kāi)始主動(dòng)收縮資產(chǎn)負(fù)債表……最終的結(jié)果是什么？

——所有人一拿到錢，就立即還債；

——新增儲(chǔ)蓄和還債資金，源源不斷的流入銀行體系，然后再也流不出來(lái)；

——哪怕央行把利率降到0，企業(yè)和家庭也不借款；

——信貸無(wú)法擴(kuò)張，投資無(wú)法擴(kuò)張，信貸循環(huán)凝滯；

——經(jīng)濟(jì)活動(dòng)萎縮，家庭和企業(yè)收入下滑；

——收入下滑之后，更不愿意借款。

信貸塌方出現(xiàn)！

1929年美國(guó)大蕭條、90年代日本泡沫破滅后“失去的十年”、2000年德國(guó)衰退……皆是資產(chǎn)負(fù)債表衰退和信貸塌方后的一地雞毛。

當(dāng)下我們?cè)诮迪②厔?shì)里的“集中提前還貸”，也是資產(chǎn)負(fù)債表衰退前的征兆。

一旦趨勢(shì)形成，中國(guó)版的信貸塌方就來(lái)了。

有人說(shuō)，不就是個(gè)房地產(chǎn)么？難道說(shuō)房地產(chǎn)縮表了，地球就不轉(zhuǎn)了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不騰飛了？

還記得劉副總理在達(dá)沃斯論壇上提及的三組數(shù)據(jù)么！

——房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重接近40%；房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%；房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

這三組數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么？

高層眼中，

房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表就直接關(guān)聯(lián)著地方城市、金融機(jī)構(gòu)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表。

請(qǐng)牢牢記住下面這段話：

當(dāng)下樓市，真正的危機(jī)并非流動(dòng)性危機(jī)。

而是——

急速縮表之下，所造成的資不抵債；

資不抵債的預(yù)期之下，所產(chǎn)生的的集中償債；

集中償債之下，造成的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

最后，我們就要聊到最關(guān)鍵的那個(gè)問(wèn)題了！

當(dāng)下的問(wèn)題，該如何解決？

當(dāng)下的危機(jī)，該如何化解？

截止目前，樓市危機(jī)的主要化解方式就是：投放流動(dòng)性。

——打開(kāi)房企的融資渠道，讓更多的房企，能更順暢的借到更多和更便宜的錢。

但是，投放流動(dòng)性并不能解決當(dāng)下的問(wèn)題。

讓我們?cè)俅文贸鲑Y產(chǎn)負(fù)債表的恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。

現(xiàn)在的核心問(wèn)題是什么？

急速縮表之下的資不抵債，資不抵債預(yù)期下的集中償債，集中償債下的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

說(shuō)白了，還是四個(gè)字：資不抵債。

資不抵債、資產(chǎn)＜負(fù)債，能靠投放流動(dòng)性、增加負(fù)債來(lái)解決么？

并不能！

反而負(fù)債增加的越多，資不抵債越嚴(yán)重。

那么，

在“資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)”的恒等式中，想讓“資產(chǎn)＞負(fù)債”的最好辦法是什么？

增加凈資產(chǎn)！

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，增加凈資產(chǎn)的最好方式是什么？

無(wú)非就是以下兩種。

第一種，通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)解決。

——打開(kāi)房企股權(quán)再融資，通過(guò)股權(quán)融資的方式增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金，增加房企的凈資產(chǎn)。

第二種，通過(guò)樓市自身來(lái)解決。

——推升房?jī)r(jià)，通過(guò)推升地價(jià)和房?jī)r(jià)，來(lái)推高房企和居民的凈資產(chǎn)，進(jìn)而達(dá)到“資產(chǎn)＞負(fù)債”的目標(biāo)。

于是，去年底涉房企業(yè)的再融資打開(kāi)了。

于是，去年底開(kāi)始、自集中提前還貸開(kāi)始、自資產(chǎn)負(fù)債表收縮開(kāi)始——

政策、輿論和歷次會(huì)議，越來(lái)越利多樓市了。

有些話，不能說(shuō)的太直白，點(diǎn)到為止就好。

過(guò)年期間的歷次直播中，總有人在問(wèn)：2023年的樓市，會(huì)如何走？

或許看完這篇文章，可能你就清晰風(fēng)在往哪吹了。

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