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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盡管融資端利好消息不斷，但業(yè)績(jī)指標(biāo)大面積“坍塌”早已注定。

2月1日，觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)A股房地產(chǎn)行業(yè)50家主流上市公司業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)現(xiàn)，共有35家預(yù)計(jì)2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，占比高達(dá)70%。

其中，14家房企為首度虧損，即便央企大悅城、華僑城，以及北京國(guó)資委旗下的首開(kāi)股份也未能幸免。

相比之下，其余21家上市房企已經(jīng)至少連續(xù)2年出現(xiàn)虧損，即將面臨“戴帽”風(fēng)險(xiǎn)，占總比例的42%。

更有甚者，如泰禾集團(tuán)（ST泰禾）、云南城投（ST云城）、鐵嶺新城（ST新城）等已經(jīng)“戴帽”房企，不久后大概率將“披星”，隨時(shí)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績(jī)虧損、凈資產(chǎn)斷崖式下降

盡管從2022年違約房企出現(xiàn)頻率上來(lái)看，大面積虧損已成定論，但虧損額度如此之大，仍然震驚了整個(gè)地產(chǎn)圈。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)最大虧損額度超過(guò)100億元的房企共有7家。

其中，榮盛發(fā)展堪稱“虧損王”，其預(yù)計(jì)2022年最高虧損可達(dá)250億元，較2021年同期的虧損額度再擴(kuò)大超200億元，單日凈虧近7000萬(wàn)元。

要知道，曾經(jīng)鬧得全網(wǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的樂(lè)視網(wǎng)，年度最高虧損額度也才181.84億元（2018年）。

另一家公開(kāi)違約較早的規(guī)模房企四川藍(lán)光發(fā)展，預(yù)計(jì)2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-219.37億元，位列第二名。

同時(shí)，金科股份、陽(yáng)光城、華僑城A、泛?？毓?、中南建設(shè)等數(shù)家房企虧損額度也在繼續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2022年至少分別凈虧損190億元、110億元、110億元、100億元、90億元。

而相比經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)虧空，房企凈資產(chǎn)呈現(xiàn)斷崖式下滑更加令人驚懼。

如藍(lán)光發(fā)展，預(yù)計(jì)2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，該公司股票可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

從公告內(nèi)容不難看出，多家公司業(yè)績(jī)虧損一方面在于需求下滑交付減少，且轉(zhuǎn)結(jié)土地成本高、房屋售價(jià)低造成結(jié)算項(xiàng)目毛利率低，部分項(xiàng)目出現(xiàn)虧損；另一方面，受信用和債務(wù)問(wèn)題影響，不少企業(yè)的借款利息和費(fèi)用率增加。

真假“資產(chǎn)減值”

與2021年度虧損原因類似的是，大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備仍是影響房企業(yè)績(jī)的主要因素之一。

例如，藍(lán)光發(fā)展計(jì)提了160億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，占虧損額超七成；格力地產(chǎn)則計(jì)提至少15.8億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和至少5.37億元的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，占到該公司虧損額的近九成。

值得一提的是，不少行業(yè)人士對(duì)此原因提出質(zhì)疑。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，2022年以來(lái)部分地區(qū)確實(shí)存在房?jī)r(jià)下行、銷售折讓力度加大等趨勢(shì)，尤其是基本面較差的三四線城市。但坦率來(lái)講，新房?jī)r(jià)格即便有所下降，降幅也僅僅維持在一個(gè)非常低的層面，遠(yuǎn)未達(dá)到房企公告中所述的水平。

“其中的疑點(diǎn)很多，特別是對(duì)于規(guī)模房企而言，主要房屋存量集中在一二線與少量強(qiáng)三線城市內(nèi)，部分熱點(diǎn)區(qū)域甚至仍然保持新房?jī)r(jià)格上升趨勢(shì)。”因此，上述人士猜測(cè)，房企的虧空大概率早已有之，只是過(guò)往高周轉(zhuǎn)模式下并未暴露出來(lái)。

一位曾經(jīng)的30強(qiáng)房企人士也向觀察者網(wǎng)表示，越是已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約的房企，越不可能折讓銷售存貨，加上房屋市場(chǎng)價(jià)格變化不大，存貨跌價(jià)這么多就不符合邏輯?！耙?yàn)樾略龃媪恳呀?jīng)不可能，企業(yè)不管想要給自己賣個(gè)好價(jià)錢，還是想要通過(guò)緩慢回血維持運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)施自救，手中凈資產(chǎn)的價(jià)值才是根本。反而是部分不差錢的優(yōu)質(zhì)房企，為了沖擊銷量才會(huì)使用一些促銷手段?！?/p>

深交所和上交所對(duì)此也持懷疑態(tài)度。

近日，不少房企在發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告之后，均收到來(lái)自交易所的關(guān)注函。

如預(yù)虧250億元的榮盛發(fā)展，深交所就要求其說(shuō)明業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加原因及合理性。

針對(duì)業(yè)績(jī)預(yù)告顯示公司因計(jì)提資產(chǎn)減值損失導(dǎo)致公司利潤(rùn)下滑，深交所關(guān)注函要求企業(yè)說(shuō)明計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況，主要減值測(cè)試過(guò)程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分合理，是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

兩房企扭虧為盈

而令人意外的是，就在整個(gè)行業(yè)哀聲一片的同時(shí)，也有兩家房企順利實(shí)現(xiàn)扭虧為盈——華夏幸福與大名城。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)大名城2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)1.42億元至1.70億元；預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)0.92億元至1.10億元。

而2021年同期，企業(yè)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)虧損高達(dá)4.12億元。

對(duì)于扭虧原因，大名城方面指出，首先是影響計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的因素已不再持續(xù)惡化，預(yù)計(jì)本報(bào)告期較上一年度報(bào)告期公司計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備大幅減少；其次是子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓影響投資收益，以及嚴(yán)控三費(fèi)支出，提升獲利能力。

但在知情人士看來(lái)，這也不過(guò)是大名城提早看出2022年行業(yè)持續(xù)下行趨勢(shì)，因此提早對(duì)存貨進(jìn)行了適當(dāng)甚至過(guò)量的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

數(shù)據(jù)顯示，2021年企業(yè)凈虧損超過(guò)4億元，而當(dāng)年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備卻超過(guò)7億元。

與之不同的是，華夏幸福扭虧為盈主要以來(lái)其債務(wù)重組方面的進(jìn)展，企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)方面依舊慘淡。

要知道，作為上一屆“虧損王”，華夏幸福2021年凈虧損額度高達(dá)390.3億元。

2022年，企業(yè)憑借債務(wù)重組進(jìn)展方才勉強(qiáng)扭虧為盈，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進(jìn)《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃》及《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃補(bǔ)充方案》，而根據(jù)前述計(jì)劃及方案與債權(quán)人簽署相關(guān)協(xié)議后，涉及債權(quán)人豁免或調(diào)減公司對(duì)其的債務(wù)（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業(yè)績(jī)預(yù)告中已考慮相關(guān)影響”。

不過(guò)，基于債務(wù)重組進(jìn)展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益，為非經(jīng)常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詾樘潛p，扣非凈利潤(rùn)約虧損173億元至168億元。

而在上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這對(duì)華夏幸福來(lái)說(shuō)依舊是個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)端，隨著去年底政策支持力度加大，2023年出險(xiǎn)房企重組再融資等進(jìn)程勢(shì)必加快，行業(yè)盈利與銷售壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?/p>

另一方面，克而瑞也指出，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)”為主基調(diào)，供應(yīng)端、需求端等全方位政策相繼落地、執(zhí)行，企穩(wěn)、鞏固是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在此趨勢(shì)下，資產(chǎn)減值計(jì)提也會(huì)收縮，根據(jù)市場(chǎng)恢復(fù)情況，部分房企存貨跌價(jià)損失或能轉(zhuǎn)回，形成收益。