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觀點網(wǎng) “全球金融危機以來最具挑戰(zhàn)性的?！痹诮谪攬箅娫挄h上，黑石掌門人蘇世民如此形容去年的市場環(huán)境。

近期，黑石集團發(fā)布2022年四季度報告，黑石四季度的資產(chǎn)管理規(guī)模達到9746.7億美元，高于上一季度的9510億美元。

但就如蘇世民所言，在過去兩個月，黑石面臨著罕有的危機，其美國商業(yè)地產(chǎn)標桿基金--黑石BREIT陷入“投資者搶贖”和被迫“限贖”泥潭，而今擠兌危機似乎仍在繼續(xù)。

財報電話會上，黑石管理層證實，其面向養(yǎng)老基金和大學捐贈基金等大型機構投資者的第二支房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Property Partners（簡稱BPP）正面臨超過50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資產(chǎn)凈值的7%。

而這不僅僅是黑石所面臨的困擾。據(jù)悉，包括KKR、喜達屋等投資巨頭，也都面臨激增的投資者贖回請求。貝萊德、M&G集團、施羅德、世邦魏理仕投資管理等公司的基金經(jīng)理們也表示，他們也都采取了限贖措施。

黑石套現(xiàn)

站在風口浪尖的黑石，正著手出售旗下資產(chǎn)，以應對“贖回潮”危機。

觀點新媒體獲悉，在最近一周之內(nèi)，黑石在接連出售倫敦等地資產(chǎn)。1月24日消息，黑石正在商談將其在印度最大房地產(chǎn)投資信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給私募股權公司貝恩資本，交易價值高達4.8億美元。

1月25日消息，黑石集團確認以2.4億歐元的價格出售位于巴塞羅那的一棟建筑。

1月29日再傳來消息，黑石集團完成出售位于倫敦塔橋附近的地標綜合體--圣凱瑟琳碼頭，郭令明旗下的新加坡房地產(chǎn)商城市發(fā)展接手，收購總價約4億英鎊（約合34億元人民幣）。

這或是“贖回潮”下的應對之策。

在1月26日的財報電話會上，黑石管理層表示，BPP正面臨超過50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資產(chǎn)凈值的7%。這一贖回提現(xiàn)請求尚未被批準，因為滿足贖回條款的前提是BPP必須有新資金注入。

在去年11月和12月，黑石曾遭遇總計約68億美元的“投資者搶贖”風波，這引發(fā)黑石股價大幅下挫，并且由于基金贖回請求超過規(guī)定限額，黑石BREIT對投資者贖回加以限制。

在非常時期，黑石甚至動用自有資金去托底LP的收益率。2023年1月3日，黑石宣布了一項重磅交易：黑石BREIT獲得了來自加州大學首席投資官辦公室UC Investments的40億美元戰(zhàn)略投資。

在這筆投資中，黑石罕見擔保收益。觀點新媒體獲悉，UC Investments的40億美元投資并不是直接注入BREIT，而是設置合資企業(yè)作為中間層，黑石集團也注資10億美元，形式是黑石集團自身持有的BREIT股票。

設置中間層的目的，是為了進行結構化的安排。在這筆交易中，合資企業(yè)將為UC Investments設置11.25%的保證最低年化凈回報率，如果實際回報率低于這一目標數(shù)字，那么將由黑石的10億美元注資進行補償。

作為交換，UC Investments接受了長達6年的鎖定期，也就是直到2028年1月1日之前都無法贖回投資。此外，若是實際回報率超過了11.25%，超額收益的前5%也歸黑石。

1月18日，黑石集團再宣布，完成全球二級市場策略基金 Blackstone Strategic Partners IX（“SP IX”）和由GP主導的接續(xù)型基金Strategic Partners GP Solutions（“SP GPS”）的關賬，共249億美元（1696億人民幣）。

這是黑石迎來的“及時雨”。

地產(chǎn)基金的麻煩

對于黑石“贖回潮”的分析很多。

因為投資者贖回的原因并非是業(yè)績問題，反倒是在市場行情不佳的去年，BREIT 的投資業(yè)績遠超一些二級市場的 REIT 產(chǎn)品。

一種分析是，部分BREIT投資者認為黑石的基金估值并不能準確反映資產(chǎn)價格。2022年BREIT標記的凈回報率高達8.4%，但因為2022年流動性收緊的宏觀環(huán)境對美國房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，公開交易的道瓊斯美國精選REIT總回報指數(shù)（DWRTFT）同期下跌超過20%。這種巨大的收益差距，促使投資者獲利了結。

12月初，蘇世民曾回應黑石BREIT遭遇贖回危機，他表示，人們對該基金的擔憂“有點令人困惑”：“（我們）正處于一個周期，散戶投資者不太傾向于投資……人們會感到害怕。這是完全正常的，不必擔心。對于此事我想說，這只是人們撤出資金的一個暫停--一個預期中的暫停。在某種程度上，BREIT是我們最好的作品之一。”

他稱“BREIT面臨贖回意味著產(chǎn)品出現(xiàn)問題”的說法是錯誤的，這并不是一只具有每日流動性的共同基金，其持有的資產(chǎn)是房產(chǎn)。

“（BREIT）業(yè)務是建立在業(yè)績基礎上，而不是資金流的基礎上，并且，我們的業(yè)績非常穩(wěn)定。投資組合集中于租賃住房和物流，且依賴長期固定利率債務結構，因此具有彈性。”

他透露，BREIT收到的眾多贖回請求中，有相當一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴張頭寸，但今年早些時候市場惡化，這些投資者需要籌集現(xiàn)金滿足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

很少有人能躲過這場風波。

同一階段，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達屋資本旗下規(guī)模達146億美元的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT），也通知投資者限制資金贖回規(guī)模。這只基金產(chǎn)品，在2022年年初至10月的漲幅達到10.2%。

2022年10月，其收到相當于總資產(chǎn)凈值 2.2% 的回購請求，當月，他們超額滿足了所有投資者的贖回請求；2022年11月，又收到相當于總資產(chǎn)凈值3.2% 的回購請求，這次贖回請求僅兌現(xiàn)了63%；2022年12月，又再收到 4.2%的回購請求，最終贖回請求只能被滿足 20%。

近期，美國另類投資巨頭KKR也被曝出，其面向個人投資者的房地產(chǎn)基金產(chǎn)品 KKR Real Estate Select Trust（“KREST”），也開始限制投資者的贖回請求。KREST 2022年全年的凈總回報率為8.32%，成立以來至2022年12月31日實現(xiàn)的年化凈分配率為5.13%。

2023年開年這只基金就已經(jīng)達到了原先設定的基金贖回上限--持有約8.1%份額的散戶投資者試圖在今年開年贖回資金，遠超出該基金季度贖回5%的上限。

而在更早之前，施羅德已將一個到期的房地產(chǎn)基金的未償贖回請求推遲到2023年7月3日或之前；Columbia Threadneedle將一個房地產(chǎn)基金的支付計劃從每天支付，改為每月支付；貝萊德也對房地產(chǎn)基金的贖回實施新的限制。

投資避險情緒

房地產(chǎn)基金似乎面臨著共同的麻煩。

在贖回潮背后，投資者可能在規(guī)避風險。

有句話是“十次危機，九次地產(chǎn)”。無論對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來說，房地產(chǎn)既可以是繁榮之因，也可以是危機之源。BREIT等地產(chǎn)基金的高回報率，也離不開美國地產(chǎn)的火熱行情。

蘇世民曾直言，BREIT的高回報率，歸功于其在美國南部以及西部的倉庫和公寓樓的組合投資，它們受到強勁的人口增長和短期租賃的支持。在SREIT的投資組合中，資產(chǎn)重頭同樣也是公寓樓和倉庫。

在順周期內(nèi)，黑石的并購、房地產(chǎn)等業(yè)務都受益于杠桿，但進入加息周期，首當其沖的風險便是持續(xù)的高利率對投融資兩端的挑戰(zhàn)。如果利率走勢更高更長，投資端獲取超額收益和退出的難度將大大提升，融資端也會面臨融資困難甚至贖回的風險。

即便BREIT 投資表現(xiàn)亮眼，但大環(huán)境的影響和投資人的非理性仍客觀存在。

“現(xiàn)在大家的避險情緒是比較重的。去年全球的經(jīng)濟整體不佳，這種環(huán)境下有一定管理規(guī)模的基金普遍營利性也不是太好，各類基金跑贏大市能力不足，并且不少是虧損的狀態(tài)?！币晃煌顿Y公司高層人士在接受觀點新媒體采訪時指，現(xiàn)在資金處在避險情緒中，去年受損于大市，美國貸款利率和通脹率很高的情況下，如果不能取得更高收益，也會選擇保住本金安全。

受制于美聯(lián)儲瘋狂加息影響，美國房地產(chǎn)市場正在迅速轉涼。借貸成本持續(xù)上升，加上通脹導致首付儲蓄減少，購房者大幅度減少，市場的成交量下降。

呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，美國2022年12月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)為31，為2020年4月以來新低。這一指數(shù)是美國樓市的風向標，主要針對房產(chǎn)建筑商的信心調(diào)查，1月這一指數(shù)錄得35，高于預期。

匯生國際融資總裁黃立沖認為房地產(chǎn)基金出現(xiàn)“贖回潮”屬正?，F(xiàn)象?！叭ツ攴康禺a(chǎn)基金如果投資內(nèi)地和香港，損失最大，投資美國也開始損失了，因此回撤會很嚴重?！彼硎?，未來不看好則會繼續(xù)回撤。

也就是說，投資者對于未來美國房地產(chǎn)市場并不樂觀?！爸饕抢⒏撸禺a(chǎn)就不會有好運氣。”黃立沖認為，美國會繼續(xù)震蕩式地緩慢下跌，目前沒有看到大幅反彈的可能性，這個調(diào)整可能是1-2年，要看通脹能否控制住。而上述高層人士則認為，最大的加息幅度已經(jīng)過去，接下來可能還有兩個季度下跌。

而更可怕的情況是，不僅是美國，包括英國、新西蘭等在內(nèi)的全球多國樓市也出現(xiàn)較大程度下滑。