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隨著“還貸潮”卷席全國(guó)，近日提前還房貸難、排隊(duì)還房貸、搶還貸額度等話題引起熱議……

為何會(huì)出現(xiàn)“還貸潮”?又是何人群適合提前還貸？

01 出現(xiàn)“還貸潮”的原因

近期出現(xiàn)“還貸潮”的一個(gè)重要原因是理財(cái)產(chǎn)品的收益不如從前，目前大部分理財(cái)產(chǎn)品的年利率跌破3%，但是房貸利率整體來(lái)說(shuō)大于理財(cái)利率，居民找不到更好的投資渠道，目前的最佳選擇就是將存款用于提前還貸，充當(dāng)投資理財(cái)。而且年前有不少居民收到年終獎(jiǎng)或公司分紅，在投資理財(cái)市場(chǎng)不景氣的情況下，也會(huì)選擇把這部分的錢用于還房貸。

另外，貸款利率下調(diào)也是一個(gè)非常重要的因素。去年12月，全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸和二套房貸利率平均為4.09%和4.91%，同比分別下降155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，降幅達(dá)27.5% 和16.9%。至于公積金貸款方面，自去年10月起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，貸款利率創(chuàng)下了歷史新低。

加上年后鄭州率先打響下調(diào)“第一槍”，當(dāng)?shù)夭糠帚y行宣布，首套房貸款利率從4.1%下調(diào)至3.8%。隨后，各城市迎來(lái)降貸潮，截至目前，春節(jié)后包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門等地下調(diào)首套房貸利率。從2023年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)已有近20個(gè)城市，最低降至3.7%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照這個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房貸利率將會(huì)取消下限。這對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，高利率的弊端將會(huì)更加明顯。想要減少損失要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，轉(zhuǎn)換為低利率房貸，減少月供。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。這也是為何，去年以來(lái)，大家加杠桿買房的積極性迅速走低，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至5%，成為歷史最低，接貸款買房已經(jīng)不再劃算。

此外，經(jīng)歷了疫情等原因影響，目前部分居民對(duì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有持樂(lè)觀的態(tài)度，降負(fù)債能給居民帶來(lái)更高的安全感。

綜上的種種原因?qū)е鲁霈F(xiàn)卷席全國(guó)的“還貸潮”，隨即而來(lái)居民面臨的卻是“有錢也還不上”，“還貸難”成為居民新的困境……

02為何會(huì)還貸難？

還貸難到底難到什么地步？據(jù)報(bào)道，有個(gè)別銀行提前還貸業(yè)務(wù)已經(jīng)排到了今年十月份。為何會(huì)出現(xiàn)還貸難？

有金融分析人士指出，對(duì)銀行而言，相比起小微企業(yè)信貸，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，銀行并不希望過(guò)多的用戶選擇提前還貸。

穆迪金融機(jī)構(gòu)部副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任諸蜀寧認(rèn)為，2022年下半年開(kāi)始各個(gè)銀行按揭提前還款的速度在加快，按揭借款人提前還本不是信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，因?yàn)楸窘鹛崆斑€給銀行了，但銀行面臨再投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在利率下降大環(huán)境下，如果借款人把本還了，銀行需要考慮把怎么把資金再投放出去。這可能面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)挑選困難，即是資產(chǎn)荒問(wèn)題，這雖然不會(huì)直接對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量有影響，但對(duì)資產(chǎn)盈利存在影響。

另外，還貸難會(huì)對(duì)樓市造成一定的影響，其中最直接的就是延長(zhǎng)了二手房的成交周期，尤其是對(duì)有抵押房源。對(duì)于不允許帶押過(guò)戶的城市的換房群體想要換房必須先解押，如果提前還款預(yù)約4個(gè)月，那么居民換房周期就要為6個(gè)月左右。因此對(duì)于換房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低了換房效率，對(duì)于整體樓市來(lái)說(shuō)，會(huì)延長(zhǎng)二手房的成交周期。因此銀行應(yīng)出臺(tái)相關(guān)措施，合理改善提前還貸難的現(xiàn)象。

03 合理提前還貸

雖然目前提前還貸的居民很多，但實(shí)際上并不是所有人都適合提前還貸。不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)三分之一等。

另外有金融領(lǐng)域從業(yè)者認(rèn)為，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。如何評(píng)估自己是要減低負(fù)債還是保留流動(dòng)性，需要結(jié)合個(gè)人具體資金情況，謹(jǐn)慎做出選擇。如果目前手上有足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備，并希望盡快獲得資產(chǎn)自由，那么提前還清房貸可能是一個(gè)合理的選擇。如若目前需要現(xiàn)金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)意外費(fèi)用或未來(lái)的投資機(jī)會(huì)，那么保留部分現(xiàn)金可能是更明智的決策。

而隨著2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄?/strong>。

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