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摘要：流動(dòng)性拐點(diǎn)來了？

變幻莫測(cè)的2022年已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)仍在調(diào)整中前進(jìn)。

剛剛過去的元旦假期，關(guān)于房企2022年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)也陸續(xù)出爐。從這些數(shù)據(jù)里，我們能看到變局之中的行業(yè)現(xiàn)狀，以及部分房企的韌性。

1、銷售額：TOP10房企洗牌

先看銷售。克而瑞2022年房企銷售排行榜顯示，百?gòu)?qiáng)房企全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑。其中，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量為36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

業(yè)績(jī)下滑，直接的結(jié)果是百?gòu)?qiáng)房企銷售額門檻降低。截至2022年12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻，分別降低到116.1億元和23.9億元。另外TOP30房企銷售操盤金額門檻同比降幅高達(dá)55.8%，為507.2億元。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

2022年，頭部房企排位也有了較大變化。

如下圖克而瑞榜單，從全口徑銷售額來看，前三強(qiáng)房企里，只有碧桂園保住了第一的排名，2021年的第三名融創(chuàng)中國(guó)今年甚至跌出TOP10，排到了第11位。央企保利發(fā)展順勢(shì)上升，從2021年的第4位提高到2022年的第2位。

一個(gè)明顯趨勢(shì)是，2022年，央、國(guó)企背景的房企在排名、銷售額方面，均表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。除了前面提到的保利，另一央企華潤(rùn)置地排名上升更多，從2021年的第8名晉級(jí)到2022年的第4名。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

以及中海地產(chǎn)、招商蛇口，相比2021年，2022年也上升了1的排位，分別位于第5、6名。

國(guó)企建發(fā)更是沖進(jìn)了房企10強(qiáng)，2021年它還在21位。央企中交控股的綠城中國(guó)也從2021年的13名，挺近TOP10，2022年位列第8名。

更值得注意的是龍湖集團(tuán)，排名從2021年的第10位上升到2022年的第9位，似乎是TOP10房企里，唯一排名上升的民企。

如下圖中信建投證券整理的數(shù)據(jù)，19家千億級(jí)房企中，民企2022年的銷售額降幅高于央、國(guó)企，降幅最高的為融創(chuàng)中國(guó)：-72%，另外旭輝、新城、碧桂園等降幅均高于30%。

這個(gè)級(jí)別里的民企，降幅在30%以內(nèi)的僅有龍湖和濱江，不容易。

圖表來源|中信建投證券（特此感謝）

數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2022年1-12月銷售額為2032.7億元，其中12月單月銷售額達(dá)到200.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)約15%。在政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業(yè)平均水平，不愧是民營(yíng)房企的標(biāo)桿。

2、拿地：國(guó)資成主力，部分民企亮眼

如果說銷售額代表歷史，那拿地情況則預(yù)示著房企短期的發(fā)展空間。

整體來看，和銷售情況差不多，百?gòu)?qiáng)房企2022年的拿地欲望也有所減退。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%。TOP100門檻值為48億元，較2021年同期下降24億元。

國(guó)字號(hào)成為拿地主力。

圖表來源|中指院（特此感謝）

2022年，華潤(rùn)置地成為百?gòu)?qiáng)房企“拿地王”，在權(quán)益拿地金額、拿地面積排名中均位列第一。

拿地金額來看，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)居TOP5，排名都略有上升，分別位列第2、3位。

以及建發(fā)、招商蛇口、越秀、華發(fā)等，拿地金額排名都有不同程度上升。

民營(yíng)房企里，有兩家表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。一是深耕江浙的本土房企濱江集團(tuán)，2022年在杭州土拍中表現(xiàn)分外搶眼。

前2年，濱江集團(tuán)的戚金興被認(rèn)為保守，守著杭州、浙江，全國(guó)化擴(kuò)張乏善可陳。而今，因?yàn)楸Ｊ乇苊饬烁軛U失控、激進(jìn)犯錯(cuò)。

逆周期中，濱江集團(tuán)反倒走出了不一樣的路線。

再就是龍湖。受到資金壓力等影響，全國(guó)性布局的頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場(chǎng)上消失。而龍湖則依然在堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，抓住機(jī)會(huì)窗口，積極新增土地儲(chǔ)備。

2022年，龍湖在土拍市場(chǎng)中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等城市，權(quán)益地價(jià)近300億元。

還能拿地，一方面反映的是未來2-3年的銷售能力，側(cè)面也體現(xiàn)了企業(yè)現(xiàn)金流還算充裕。

3、財(cái)務(wù)大考：流動(dòng)性拐點(diǎn)來了？

2022年，隨著行業(yè)在底部盤整，房企也不再唯規(guī)模論。一切都要以財(cái)務(wù)安全為前提，保交付是底線。

自2020 年末“三道紅線”出臺(tái)、監(jiān)管政策收緊，疊加疫情沖擊下需求回落，原本追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式的房企的現(xiàn)金流受到了較大考驗(yàn)。

2022年，再加上銀行貸款、債務(wù)發(fā)行和信托融資渠道受限，疊加銷售不及預(yù)期以及資金監(jiān)管趨嚴(yán)，諸多房企財(cái)務(wù)情況急劇惡化，倒逼行業(yè)加速出清。

圖表來源|信達(dá)證券（特此感謝）

民營(yíng)房企和混合所有制房企遭受到前所未有的來自銀行、信托等資金方的擠兌，銀行貸款、債務(wù)融資、信托發(fā)行等渠道全面受阻。

好消息是，行業(yè)流動(dòng)性拐點(diǎn)似乎已經(jīng)到來。

2022年5月以來，助力房企增信融資的政策工具頻繁落地。從CDS、CRMW、中債增擔(dān)保為民營(yíng)房企增信發(fā)債試點(diǎn)，到央行發(fā)布十六條措施指導(dǎo)房地產(chǎn)和金融工作，并時(shí)隔四年再度重啟三支箭。

到了2022年末，部分優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)率先獲得融資。比如2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，這是中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

圖表來源|信達(dá)證券（特此感謝）

2022年11月，“第二支箭”首單發(fā)行，由龍湖集團(tuán)獲得200億元中債增信債券額度；并由中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成““第二支箭”首單債券發(fā)行。

還是龍湖，2022年12月繼續(xù)獲得了“內(nèi)保外貸”首單。

4、第二增長(zhǎng)曲線

2023年，隨著行業(yè)出清進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌后，供給側(cè)格局優(yōu)化邏輯將逐步凸顯。

深耕主業(yè)之外，開辟“第二增長(zhǎng)曲線”成為行業(yè)共識(shí)。商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、代建等領(lǐng)域均亟待發(fā)展，也有諸多房企在上述板塊發(fā)力，通過持續(xù)性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，釋放出更高的成長(zhǎng)活力。

2022年，萬科等房企大佬開始分拆旗下物業(yè)板塊，在港遞交招股書。

旭輝控股曾公開表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)。

綠城中國(guó)立下的2025戰(zhàn)略目標(biāo)還提到：要在2025年實(shí)現(xiàn)6400億元的合同額目標(biāo)，其中，包括房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標(biāo)1500億元。

龍湖2022年前11個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性收入則創(chuàng)歷史新高，為212.4億元。2021年全年該數(shù)據(jù)為188.3億元。

截至目前，龍湖商業(yè)已開業(yè)商場(chǎng)超70座，冠寓開業(yè)門店超11萬間，物業(yè)服務(wù)持續(xù)外拓，并在寫字樓服務(wù)、智慧物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域建立起核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，上述經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)為其貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

人在逆境中往往會(huì)迅速成長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)來說何嘗不是呢。大浪淘沙，只有金子才能穿越時(shí)間。

（本文代表作者意見，不構(gòu)成投資建議）