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2023-01-31
深圳共有產(chǎn)權(quán)房來了！售價為市場價五折，擬封閉流轉(zhuǎn)，安居房畫上句號
更新時間：2023-01-19 11:05:28作者：智慧百科
深圳樓市 梁寶欣/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道
深圳共有產(chǎn)權(quán)住房邁入了新的階段。
1月17日下午，深圳市住建局官網(wǎng)發(fā)布了《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》。
其中，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》（簡稱《辦法》）提到，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善本市住房保障體系，深圳將推出共有產(chǎn)權(quán)住房。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房實行封閉流轉(zhuǎn)制度，簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉于1月17日向《華夏時報》記者表示，深圳擬推共有產(chǎn)權(quán)住房，對市場的分流比較明顯。因為當(dāng)房價不漲或者漲的幅度比較小，那么無房戶、新市民年輕人就會轉(zhuǎn)向租或者買公共住房，對商品房市場短期內(nèi)有一個分流。而這也是政府政策希望達到的目的。因為這類型住房解決了上述人群低成本短期在深圳扎根，實現(xiàn)居住的需求，未來再轉(zhuǎn)向買房。這是政府構(gòu)建先租后買、租購并舉的住房體系的一個重要政策環(huán)節(jié)。
擬將實行封閉流轉(zhuǎn)
共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。
而此次深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是為了建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善深圳住房保障體系。
對此，李宇嘉指出，深圳正式建立了共有產(chǎn)權(quán)住房制度，從本質(zhì)上來講就是順應(yīng)國家新時期首次提出住房保障體系的要求，也就是國家在2021年明確提出了以保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的新時期住房保障體系。
2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出了新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
“深圳的住房保障體系或者公共住房體系要全面與國家的對接，也就是說深圳出售型的人才房和安居房要轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房，也就是深圳除了存量項目以外，不再新增出售型的人才住房和安居型商品房，以后全部轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。”李宇嘉說。
值得一提的是，《辦法》還指出，共有產(chǎn)權(quán)住房制度施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房。已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。原安居型商品房在冊輪候人符合228號令及其相關(guān)規(guī)定條件，可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。按照《意見稿》相關(guān)規(guī)定審核合格納入共有產(chǎn)權(quán)住房輪候冊的在冊輪候人，輪候排序在原安居型商品房在冊輪候人之后。
此外，在共有產(chǎn)權(quán)住房的售價方面，《辦法》指出，將按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定。單套住房銷售價格根據(jù)項目銷售均價，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。與之相對應(yīng)的是，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。
值得注意的是，《辦法》還明確了共有產(chǎn)權(quán)住房將實行封閉流轉(zhuǎn)制度，即購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。此外，若是購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年，并發(fā)生購房人戶籍均遷出深圳、在深圳另行擁有自有住房等情形的，需向代持機構(gòu)申請收購。
對市場帶來的影響
在李宇嘉看來，共有產(chǎn)權(quán)住房對市場的影響，取決于其未來的上市條件。如果說未來五年可以上市，要看是否可以買回政府50%的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)，以及是否可以公開上市、上市收益如何制定等，這關(guān)系到大家的積極性。
“之前有的人才住房項目之所以賣得不好，主要和上市條件嚴(yán)格有關(guān)系。如果說（共有產(chǎn)權(quán)住房）只能賣給符合條件的人，那么符合條件的人群規(guī)模并不是很大的話，房子流通性也比較小。當(dāng)購房者未來想購買商品房，想賣出去的時候，能不能找得到交易對象，這是一個大家考慮的問題。如果找不到或者比較難找到交易對象，這個可能會對大家參與的積極性有比較大的影響?！崩钣罴握f道。
《辦法》指出，深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房配售主要采取日常輪候方式，也可以根據(jù)項目供應(yīng)的實際情況，采取定向配售方式。而共有產(chǎn)權(quán)住房的申請條件主要為：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優(yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過或因離婚分割過自有住房等。
此外，李宇嘉還提出相關(guān)的疑問，“如果共有產(chǎn)權(quán)房未來上市，那購買的人要將50%的產(chǎn)權(quán)賣給了特定的對象，是按什么價格。如果是按照原來的價格，這對大家買共有產(chǎn)權(quán)房有很大的制約，即大家的權(quán)益可能沒辦法得到保障，增值收益可能分享不到，這個影響比較大?！?/p>
“我覺得上市條件如果比較嚴(yán)格的話，受歡迎程度不能太樂觀。短期來看，特別是在當(dāng)前房價上漲預(yù)期減弱甚至房價下跌、不漲的情況下，對于（解決）大家的需求有一定的幫助，但未來市場（價格）回升，共有產(chǎn)權(quán)住房是不是會受到歡迎，這是一個很大的問題。”李宇嘉說。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧