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根據(jù)《中國證券報》最近的報道，現(xiàn)在各大銀行提前還貸的名額都需要提前預(yù)約，難度比春運搶高鐵票還要大。

據(jù)說，現(xiàn)在你想在北京提前還貸，必須要提前30~45天預(yù)約。

為什么一夜之間都要選擇提前還貸?怎么還貸才是最佳的方式?看完這篇文章，希望你能更優(yōu)雅地提前還貸。

你可能會有疑問，之前利率6%，很多人都說要盡量多貸款。

怎么現(xiàn)在利率低了，反而還貸的人還變多了?

凱恩斯在他的代表作《就業(yè)、利息和貨幣通論》中說，利率的本質(zhì)是使用貨幣的代價。

你可以回憶一下，那個“能貸多少就貸多少”的時代，是不是房產(chǎn)升值速度遠大于房貸利率?

如果代價小于收獲，理性的人就會選擇盡量多的貸款，盡量少的現(xiàn)金。

但現(xiàn)在，房產(chǎn)升值的速度慢了下來，甚至開始比房貸利率還低。很多人自然不愿意再承擔(dān)高昂的成本了。

當下提前還貸的人群，大致可以分為兩類。

一類屬于個人因素。我打個比方，你突然得到了一筆收入，或者你剛剛拿到了公司發(fā)的年終獎。

總之，你手上有了一筆多余的現(xiàn)金。這個時候，你就可以選擇提前償還全部或者部分房貸，來減輕自己的月供壓力。

不過，大部分人主要還是因為利率因素。

比如，今年1月實施的”首貸利率動態(tài)調(diào)整機制“。這個機制的名字很長，不過，概括起來就4個字——“依價調(diào)率”。

具體來說，如果一個城市的房價持續(xù)下跌，那么這個城市的首套房貸利率就可以繼續(xù)下調(diào)。

受到動態(tài)機制的影響，全國有30多座城市的首套房利率直接進入了”3“時代。

目前紀錄的保持者是珠海，首套房貸利率已經(jīng)降低到了3.7%。

以鄭州為例，2021年的房貸利率為5.2%，而目前首套房利率只有3.8%，相差了快1.4%。

在這種情況下，你完全可以先還房貸，再以首套房名義進行貸款，這樣就可以直接省下一大筆利息。

當然了，在鄭州能這樣操作，是因為鄭州目前對首套房執(zhí)行”認貸不認房“的政策。

也就是說，只要你還清了貸款。那么，你就還有首套房的資格。

所以，在做換貸操作前，你一定要先確定一下，當?shù)氐氖滋追空J定標準是什么。

既然，提前還貸已經(jīng)成了熱潮，那么你還能不能趕上這個熱潮呢?你的房貸適不適合提前還?要怎樣操作才是最佳方案呢?

不要著急，接下來我們就來解決這些疑問。

你的房貸適不適合提前還，取決于你的還款方式。

如果你的貸款屬于等額本息，并且借款時間已經(jīng)過了一半，那么提前還貸的意義其實就沒那么大了。

如果你選擇的是等額本金，超過1/3的時間也一樣不太推薦。

為什么等額本息和等額本金在最佳的還款時間上有差異呢?這是因為本金和利息的償還順序不一樣。

等額本金相對比較好理解。銀行將所有本金分成若干份，并以剩余的本金收取每一期的利息。

你可以簡單理解成，本金和利息一起還。

所以，等額本金一開始的負擔(dān)會比較重，之后隨著本金減少，每個月的月供也隨之減少了。

而等額本息就不一樣了。銀行把本金和利息整體打包，并且平均分成若干份，這樣就能保證你的月供是固定的。

理論上講，等額本息的本金和利息也可以平均分配。但銀行為了規(guī)避風(fēng)險，會讓貸款人優(yōu)先還利息，再還本金。

換言之，目前我們所接受的等額本息其實只是其中一類，“利息償還優(yōu)先的等額本息”。

因為先償還利息，再償還本金，所以適合提前還貸的時間也就被大幅提前了。

當然了，也不用擔(dān)心需要全部還款，你也可以選擇部分還款。不過，部分還款就會涉及到“月供減少”和“期數(shù)減少”這兩個選擇。

怎么選擇呢?我為你總結(jié)了一下。

月供壓力小的，選擇“期數(shù)減少”;月供壓力大的，選擇“月供減少”。

我來解釋一下這兩者的差異。

對于月供壓力不大的貸款者而言，總利息減少才算得上你的“最佳方案“。

但如果現(xiàn)在的房貸已經(jīng)讓你倍感壓力，那么減輕每個月的壓力才是你的當務(wù)之急。

在“提前還貸”這件事上，每個人都應(yīng)該有自己的打算，想好你自己的計劃，而不是情緒使然或者盲目跟風(fēng)。