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      1. 2023年,濟(jì)南樓市回暖的劇本已經(jīng)寫(xiě)好了...

        更新時(shí)間:2023-01-30 22:05:30作者:智慧百科

        2023年,濟(jì)南樓市回暖的劇本已經(jīng)寫(xiě)好了...

        過(guò)年家里有點(diǎn)事情處理,沒(méi)有更新,抱歉…

        今天的文章字?jǐn)?shù)會(huì)比較多,會(huì)涉獵到前段時(shí)間大量出現(xiàn)的政策,希望各位能有所收獲。

        現(xiàn)階段的濟(jì)南樓市,需要關(guān)注的只有兩件事:

        一是政策,二是供需。

        01

        今天一個(gè)利好,后天一個(gè)利好,很多人在心里也疑惑,為什么房?jī)r(jià)不漲,為什么樓市的成交量沒(méi)有大波動(dòng),為什么自己手頭的老破小依然難賣。

        實(shí)際上,有相當(dāng)多的人完全不懂上面出臺(tái)各類“政策”的初衷,理解出發(fā)點(diǎn),要遠(yuǎn)比條文本身重要的多得多。

        先舉一個(gè)非常久遠(yuǎn)的例子,縣城為什么出臺(tái)限跌令?


        在外來(lái)人口較少的縣級(jí)城市,踩踏式的降價(jià)除了會(huì)讓縣城10年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅瞬間清零外,會(huì)瞬間擊垮土地市場(chǎng)。

        尤其是那些缺乏人口流入,自身產(chǎn)業(yè)困乏的城市,其引發(fā)的連鎖反應(yīng)尤其可怕。

        很多縣城保交付的壓力沒(méi)那么大,沒(méi)產(chǎn)生大的動(dòng)蕩,也可以說(shuō)限跌令立功了。

        所以,在上個(gè)階段打壓房地產(chǎn),最大的成果就是把過(guò)去買房就上漲的信仰擊碎了

        汽車是有倒擋的,房?jī)r(jià)是會(huì)跌的,有些城市是不值得買的。


        之所以轉(zhuǎn)這么大圈,我只想告訴諸位,現(xiàn)在的所有利好其實(shí)矛頭就對(duì)準(zhǔn)了一件事:扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

        高層人士是這么說(shuō)的:

        “房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn),我們已出臺(tái)一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?!?/p>

        房?jī)r(jià)跌跌不休能讓金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)給開(kāi)發(fā)商貸款,乃至完成保交樓的任務(wù)嗎?換做你是金融機(jī)構(gòu),會(huì)愿意進(jìn)入一個(gè)夕陽(yáng)行業(yè)嗎?”

        房?jī)r(jià)跌跌不休能讓觀望的剛需改善加速入場(chǎng)嗎,今天買了,下個(gè)月降兩千,會(huì)有人買房嗎?

        很明顯,不能。

        所以高層人士又說(shuō)了:

        “未來(lái)一個(gè)時(shí)期,中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段,有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

        雖然汽車是有倒擋的,但是房子是能買的,房地產(chǎn)未來(lái)的道路還是光明的。

        空口白牙說(shuō)說(shuō)畢竟不管事,想讓人掏真金白銀同樣需要真金白銀。

        除了引導(dǎo)銀行給各大開(kāi)發(fā)商持續(xù)供血外(給予授信 ),也正如1月5日所說(shuō)的那樣,鄭州的利率下調(diào)至3.8%。



        濟(jì)南4.1%的利率降到3.8%,百萬(wàn)貸款月供僅相差不到150元,北園中梁 ,不但首付能做低,開(kāi)發(fā)商還給還交房前貸款,按照這個(gè)說(shuō)法,這得排隊(duì)到大明湖西南門。

        這件事本身不是什么重磅利好,但是背后所顯示的決心和意圖要比所有利好都更為重磅。

        5號(hào)發(fā)文,過(guò)年10天,收尾5天,1月29日,鄭州打響第一槍,再加上寫(xiě)報(bào)告申請(qǐng)的時(shí)間,這應(yīng)該屬于秒批吧...

        我們發(fā)散一下:

        在金融政策支持下,今年土拍會(huì)不會(huì)出現(xiàn)手握授信金額的大金主,反過(guò)來(lái)說(shuō),如果樓市依然萎靡不振,會(huì)不會(huì)稍微搞點(diǎn)貨幣化拆遷?

        再加上后疫情時(shí)代,全力拼經(jīng)濟(jì)的宏觀背景,2023年的房地產(chǎn)劇本大綱已經(jīng)寫(xiě)明白了。

        哪怕不漲,也不能繼續(xù)拖后腿了,最起碼新房連續(xù)走低三個(gè)月就要出手了...

        02

        橫向?qū)Ρ韧惓鞘?,?jì)南是徹底的鈍感之城,火熱也好冰凍也罷,總是呈現(xiàn)相對(duì)緩和的局面,并不尖銳。

        在政策持續(xù)寬松的前提下,供需水平將決定濟(jì)南未來(lái)的走勢(shì)。

        首先給到各位一個(gè)數(shù)據(jù):8個(gè)月。

        2022年在疫情的壓力下,濟(jì)南新房住宅銷售了1000萬(wàn)平,按照過(guò)去成交水平的分析,現(xiàn)在市面上的住宅庫(kù)存量?jī)H夠銷售8個(gè)月。

        一般來(lái)說(shuō),這個(gè)數(shù)據(jù)的合理區(qū)間是12-16個(gè)月,8個(gè)月意味著庫(kù)存偏緊,如果沒(méi)有大規(guī)模土地入市,房?jī)r(jià)上漲往往是大概率事件。

        先別著急噴我,請(qǐng)看下圖:


        (圖源濟(jì)南合富2022樓市白皮書(shū))

        確實(shí),樓市的成交面積大普遍下滑,但是注意,大多數(shù)區(qū)域供應(yīng)量下滑的速度更加迅速,這就導(dǎo)致相當(dāng)多有需求的區(qū)域不但沒(méi)跌,反而上漲了。

        還有個(gè)例子,雖然歷下區(qū)很不錯(cuò),網(wǎng)簽成交甚至在上漲,但是因?yàn)橥瞥龅姆吭丛龆?,反而房?jī)r(jià)下滑了3%...

        所以,2023年的走勢(shì)取決于2022年的土地供應(yīng),在一片流派涼涼的吶喊聲中,濟(jì)南土地成交不負(fù)眾望,果然涼涼…

        這就導(dǎo)致了濟(jì)南2023年面世的新樓盤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2022年,咱這不是官媒,不需要天天高舉穩(wěn)定大旗,以我來(lái)看,非邊角料房源實(shí)在是太少了。

        大多數(shù)都是發(fā)展中的土地…


        具體看看片區(qū)則更有意思:

        唐冶今年華潤(rùn)悅府上新,這盤就在山腳下,雖然地處剛需板塊,但是產(chǎn)品明顯偏向改善,據(jù)說(shuō)大面積房源將突破2W,其他均為老面孔,例如保利龍湖。

        下一步想買唐冶新房也只有歷控旗下的唐冶北了,雖然公園蓋的不錯(cuò),三甲醫(yī)院已封頂,但是尚未傳出開(kāi)發(fā)商拿地的消息,即使現(xiàn)在拿地,估計(jì)也是半年后了。

        而且據(jù)我所知,中大戶型的概率較高,特點(diǎn)和神武片區(qū)有點(diǎn)雷同,購(gòu)房的話現(xiàn)在還有,但是未來(lái)什么時(shí)候還會(huì)有合適的,要等土地。

        再來(lái)看扛起2022年成交大旗的雪山。

        按照現(xiàn)在的銷售速度,今年就會(huì)與市場(chǎng)拜拜,年前我去了趟春來(lái)曉園,這盤12月份勁銷200套,剩余的房源也就能撐到5月份。

        看了看地圖,雪山也沒(méi)啥地塊了,或許真如置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō),想買1.5上下的房源只有新東站了。

        華山片區(qū),對(duì)于剛需來(lái)說(shuō),只剩下云宸了。

        其實(shí)去轉(zhuǎn)一圈也就知道了,大部分地塊已然快蓋滿了,包括中海的推廣,基本上都以天賦巔這類高端盤為主了。

        對(duì)此我只能說(shuō),華山北歡迎你~

        張馬屯成熟的相當(dāng)之快,但是論說(shuō)空地不少,正是因?yàn)楦髀啡耸亢趤?lái)黑去,2022年張馬屯無(wú)人拿地。

        泛新東站的樓盤,只有大辛莊地段尚可,軌交新東站地塊與濟(jì)鋼板塊,之前的航拍涉獵過(guò),不能算做特別好的位置。

        至于改善,這已經(jīng)成老生常態(tài)了,選擇面越來(lái)越少,面積越來(lái)越大,總價(jià)越來(lái)越高,新地塊也只有科技城了...

        至于其他熱盤,

        中建保利原本地塊就不大,銀豐也只剩下最后幾個(gè)地塊了,如果不樂(lè)意去盛福看水蒸氣的話,要不去仁恒瞧瞧?

        盛福多說(shuō)幾句,像招商越秀基本都是尾盤準(zhǔn)現(xiàn)在售,不過(guò)鑒于盛福出讓的地塊面積比較大,一時(shí)半會(huì)倒是不太用愁供應(yīng)。

        至于南部,以教育著稱的領(lǐng)秀城,以產(chǎn)品著稱的萬(wàn)科城,別的不敢說(shuō),總價(jià)比華潤(rùn)在的時(shí)候高多了。

        另?yè)?jù)小道消息,按照這兩位的2023年目標(biāo),清盤速度會(huì)非常之快。

        至于其他上新的區(qū)域無(wú)非是滿足區(qū)域內(nèi)的內(nèi)生需求,比如市中錦雲(yún)原著,這盤的定位與中電建國(guó)譽(yù)茂山類似,至于白馬山的能建則和世茂定位差距不大,西客站也在加速進(jìn)入二手房時(shí)代。

        供略大于需,不過(guò)盤子不大也無(wú)所謂了。

        孫村郭店彩石乃至黨家王府莊國(guó)際醫(yī)學(xué)中心就不多說(shuō)了,當(dāng)里面沒(méi)得選了之后,沒(méi)準(zhǔn)也會(huì)迎來(lái)春天,畢竟便宜。

        即使2023年開(kāi)發(fā)商資金量恢復(fù)正常,瘋狂拿地,面世的時(shí)間大概率也是下半年,即使開(kāi)發(fā)商資金回復(fù)正常,被蛇咬了好幾年,一時(shí)半會(huì)也緩不過(guò)來(lái)。

        當(dāng)然,又有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商敢大手筆拿地呢,投資部門都優(yōu)化了…比如現(xiàn)在的我,想找開(kāi)發(fā)商拉點(diǎn)廣告,抬頭望去,就這么幾個(gè)盤。

        普漲大漲的機(jī)會(huì)確實(shí)消失了,但是從這幾天售樓處火爆的氣氛看,現(xiàn)階段的確是個(gè)窗口期。

        濟(jì)南樓市2023年回暖的劇本已經(jīng)寫(xiě)好了,該配合演出的你不要視而不見(jiàn)...比如這三位,真推到了臺(tái)前,你又能怎么樣呢?


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