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編者按： 行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

過去的2022年，華潤置地有兩件事轟動(dòng)地產(chǎn)圈：

一是敲響了“華潤有巢REIT”上市鑼聲，成為首只市場化機(jī)構(gòu)發(fā)起保租房REIT，從開發(fā)體系中剝離出長租房，對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供好示范；

二是創(chuàng)下去年房地產(chǎn)最大并購案記錄，以124億元拿下華夏幸福南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)。

如果將物業(yè)并購囊括在內(nèi)，它又多了一個(gè)標(biāo)簽“并購?fù)酢?，再將拿地的故事也糅合在其中，就?huì)明顯感知到華潤置地的擴(kuò)張。

盡管年報(bào)還未披露，但從簡略的營運(yùn)中數(shù)據(jù)中，已經(jīng)可以讀取出一些信號(hào)，華潤置地2022年好于絕大多數(shù)房企，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3013.3億元，同比下滑僅4.6%；租金收入約183.9億元，同比增長0.3%，如果剔除減免的24.9億租金影響，增長可達(dá)13.9%。

這一份數(shù)據(jù)的行業(yè)背景是，行業(yè)規(guī)?；芈渲?3萬億，縮量近3成；百強(qiáng)房企累計(jì)銷售7.29萬億，下滑42.26%，基本回到了2015年的水平；千億房企減少23家，僅剩20家。

行業(yè)排名不再是拼增長，而是誰降幅小，華潤置地個(gè)位數(shù)的降幅，在50強(qiáng)房企中鳳毛麟角，如同一種前進(jìn)，行業(yè)排名由2021年的第八提升至2022年的第四，晉級(jí)TOP5。2023年1月，以160億銷售規(guī)模繼續(xù)保持行業(yè)第四，前三名依次是保利發(fā)展、萬科和碧桂園。

逆勢擴(kuò)張

左手拿地，右手并購，是業(yè)內(nèi)人士對華潤置地過去一年的印象。

2022既是地產(chǎn)紓困之年，也是并購之年，監(jiān)管層多次鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購，華潤置地便是其中一員，是去年首批拿到并購貸的房企之一，與旗下華潤萬象生活獲得招商銀行合計(jì)230億并購貸額度。

從2022年1月至9月，華潤萬象生活接連并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、四川九州千城物業(yè)和祥生物業(yè)，4筆收購耗資超46億元，成為2022年上市物企當(dāng)之無愧的“并購?fù)酢薄?/p>

相比之下，母公司華潤置地在地產(chǎn)領(lǐng)域的并購，更多是在項(xiàng)目層面，這也符合其去年的并購邏輯，其管理層曾指出，2022年的并購要聚焦在核心城市、核心區(qū)域，以項(xiàng)目收并購為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購，還應(yīng)該滿足合理的回報(bào)要求。

在這些原則之下，華潤置地去年落地的交易并不多，但每一筆都很典型，其以33億元從世茂手中拿下北京分鐘寺地塊權(quán)益，成為央國企并購出險(xiǎn)房企知名項(xiàng)目的一個(gè)典型案例，被焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)列為“2022年房地產(chǎn)十大典型并購”之一。

尤其是以124億收購華夏幸福南方總部，成為房地產(chǎn)行業(yè)2022年最大宗的收并購案，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。

但華潤置地的擴(kuò)，更多是體現(xiàn)在拿地層面，如去年北京第一、二批次集中供地，分別以118.86億元、79.94億元拍地成為大贏家之一；深圳第二輪土拍中118.77億競得四宗地塊，成為拿地最多、金額最大的房企，給外界留下深刻的印象。

此外，通過城市更新也獲取了不少項(xiàng)目，如廣州黃埔新溪村舊改項(xiàng)目，南寧江南區(qū)五一中路5415畝項(xiàng)目，以及深圳南山南油B區(qū)棚改等項(xiàng)目。

中指院數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2022全年拿地金額達(dá)873億元，拿地面積556萬平，成為行業(yè)權(quán)益拿地金額最高、拿地面積最多的房企，去年新增貨值2219 億元，僅次于保利發(fā)展。2023年1月，又以29.8億斬獲備受關(guān)注的廣州白鵝潭地塊，欲建設(shè)廣州首個(gè)萬象城。

據(jù)了解，華潤置地有著嚴(yán)格的紀(jì)律，用首席戰(zhàn)略官謝驥的話來講，拿地既不冒進(jìn)，也不恐慌，只是順應(yīng)市場分化趨勢，重點(diǎn)向一線和強(qiáng)二線核心城市主流市場傾斜資源。

從去年的拿地邏輯來看，華潤置地確實(shí)在向核心城市聚焦，新增土地多分布于北京、深圳、廣州等城市。去年半年度業(yè)績會(huì)上，謝驥曾對此評價(jià)道：“上半年，我們還是比較好的把握住了投資機(jī)會(huì)，未來銷售業(yè)績和利潤貢獻(xiàn)的確定性都是非常強(qiáng)?！?/p>

并購與拿地，在行業(yè)下行與收縮的襯托下，華潤置地多了點(diǎn)逆勢擴(kuò)張的意味，但從其堅(jiān)守的并購原則、遵循的拿地邏輯來判斷，那些項(xiàng)目和土地對華潤置地而言是機(jī)會(huì)，正如其董事會(huì)主席李欣所說：“該出手時(shí)就出手”。

領(lǐng)跑背后

去年上半年，華潤置地成功獲取約80億港元ESG貸款，ESG工作得到金融機(jī)構(gòu)充分認(rèn)可，尤其是在8月，ESG指數(shù)評級(jí)被MSCI上調(diào)至A級(jí)，這是內(nèi)房股在MSCI-ESG指數(shù)獲得的最高評級(jí)。

進(jìn)入下半年，華潤置地在境外首次以綠色俱樂部貸款形式籌組，成功籌組了一筆總額75億港元的綠色俱樂部貸款，成為華潤集團(tuán)旗下首個(gè)搭建可持續(xù)金融架構(gòu)的業(yè)務(wù)單元；10月又以石家莊萬象城為底層資產(chǎn)成功發(fā)行市場第一單10年期CMBS。

臨近年底，“華潤有巢REIT”更是在上海證券交易所完成掛牌上市，打通“投、融、建、管、退”閉環(huán)發(fā)展模式，成為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房公募REIT。

這種種表現(xiàn)，均成為了華潤入列“地產(chǎn)三好生”的加分項(xiàng)。其背后深層次的邏輯在于，華潤置地核心業(yè)務(wù)的穩(wěn)健。

華潤置業(yè)旗下業(yè)務(wù)主要有開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，在其內(nèi)部被稱為“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式。

對于三大主營業(yè)務(wù)，李欣曾有一個(gè)形象的描述，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)是業(yè)績增長的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)是穩(wěn)增長的“穩(wěn)定器”，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)華潤萬象生活則是業(yè)績貢獻(xiàn)的強(qiáng)勁“增長極”。

如今，“發(fā)動(dòng)機(jī)”和“增長極”的擴(kuò)張已顯而易見，隨著1月份全年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)的披露，“穩(wěn)定器”的增長也浮出水面，租金收入約183.9億元，同比增長0.3%，如果剔除租金減免影響，增長可達(dá)13.9%。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，華潤置地2022全年共開業(yè)13座購物中心，分別為南寧中山路萬象匯、北京姚家園萬象匯、武漢萬象城、沈陽皇姑萬象匯、福州萬象城、?？谌f象城、青島嶗山萬象匯、東莞松山湖萬象匯、南京萬象天地、深圳萬象食家、南昌萬象匯、上海蘇河灣萬象天地和大連華南萬象匯。

以購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，也是其穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者，首席財(cái)務(wù)官郭世清去年9月曾透露，未來兩三年將是新建購物中心投入運(yùn)營的高峰期，這也意味著華潤置地的現(xiàn)金流將會(huì)更穩(wěn)固。

綜合三大主營業(yè)務(wù)的表現(xiàn)來看，華潤置地在過去一年極具成長性，而且在融資層面不斷突破，ESG表現(xiàn)也屢獲認(rèn)可，構(gòu)成了入列“地產(chǎn)三好生”的三大關(guān)鍵因素。