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農(nóng)歷春節(jié)開工第一天，萬物始新之際，廣東省召開了聲勢浩大的全省高質(zhì)量發(fā)展大會，各會場參會總?cè)藬?shù)達(dá)2.5萬人，是近年來廣東省召開的規(guī)模最大的會議。

其中最值得關(guān)注地是，會議罕見地釋放出了“舊改”的利好信號，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以及各區(qū)都提出了城市舊改與更新的相關(guān)目標(biāo)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉表示，大力推進(jìn)城市更新，推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

這是否預(yù)示著廣州“舊改”在迎來破冰之后的再一次進(jìn)入加速發(fā)展期？

圖源：網(wǎng)絡(luò)

01

低迷

2022年僅四個舊改項(xiàng)目掛牌成交

回顧2022年，廣州僅有4個舊村改造項(xiàng)目成功掛牌招商，涉及改造面積約221.64萬㎡，改造金額約236.9億元。（數(shù)據(jù)來源：廣州公共資源交易中心）

從時間上看，廣州舊改項(xiàng)目招商主要集中在上半年，而受到行業(yè)發(fā)展態(tài)勢以及疫情等因素的影響，下半年廣州舊改“顆粒無收”。

縱向比較，據(jù)房地產(chǎn)導(dǎo)刊不完全統(tǒng)計(jì)，去年廣州共有37個舊改項(xiàng)目成功掛牌招商，改造面積約3876萬㎡，投入金額約2374億元。

毋庸諱言，同步房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，2022年廣州“舊改”陷入低谷期，同時受到眾多因素的影響，備受爭議的廣州“舊改”工作甚至一度冰封。

而事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年7月，一份名為“2022年廣州市城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃”的文件正式出爐，文件顯示2022年廣州市的舊村、舊城、舊廠改造項(xiàng)目共計(jì)224個，其中計(jì)劃實(shí)施123個舊改項(xiàng)目，并啟動101個城市更新項(xiàng)目的前期工作。這預(yù)示著廣州“舊改”工作迎來破冰。

回溯廣州“舊改”的發(fā)展歷史，2022年無疑是一個非常值得關(guān)注的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

自2009年《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》正式出臺，廣東省就全面啟動了"三舊"改造；隨后，作為廣東省“舊改”龍頭的廣州陸續(xù)完成了獵德村、琶洲村等舊村的更新改造，并大獲成功，“舊改”成為激發(fā)城市發(fā)展活力的重要路徑；至2018年，廣州“舊改”正式開啟高速發(fā)展的黃金期，房企頻頻跑馬圈地。

據(jù)房地產(chǎn)導(dǎo)刊不完全統(tǒng)計(jì)，2019-2021年廣州共有119宗舊改項(xiàng)目（含合作意向）成功掛牌招商，其中107個項(xiàng)目合作企業(yè)都是民營企業(yè)，占比約9成，投資金額超過6100億元。

從過去幾年舊改市場的火爆程度不難窺見出，城市更新涉及到的政府、土地權(quán)益人、開發(fā)商三方主體，都對“舊改”未來巨大的發(fā)展前景保持著積極樂觀的態(tài)度。

而2022年廣州“舊改”熱度的斷崖式下跌，不僅強(qiáng)制行業(yè)進(jìn)入“冷靜期”，同時也為未來“舊改”重新描繪高質(zhì)量發(fā)展的藍(lán)圖提供了契機(jī)。

2022年9月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》、《廣州市城市更新單元設(shè)施配建指引》、《廣州市城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批指引》、《廣州市城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃編制指引》和《廣州市關(guān)于深入推進(jìn)城市更新加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的實(shí)施指引》5個指引的2022年修訂稿，旨在進(jìn)一步完善城市更新單元管理制度，明確編制要求、報(bào)批程序，以及產(chǎn)業(yè)配置、設(shè)施配建、歷史文化保護(hù)等管控要求，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新工作。

02

再起航

推進(jìn)127個城中村改造，投資2000億！

城市更新是盤活、增效、升級存量空間的必由之路。有分析數(shù)據(jù)認(rèn)為，未來城市更新將撬動十萬億投資規(guī)模。作為廣州激發(fā)“老城新活力”的重點(diǎn)工作內(nèi)容之一，毋庸置疑，未來城市更新工作將會是城市建設(shè)的最大紅利。

根據(jù)《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的通知》，“十四五”廣州規(guī)劃的城市更新投資將達(dá)3315億。

兔年開工第一天，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以及各區(qū)都提出了城市舊改與更新的相關(guān)目標(biāo)。其中有幾點(diǎn)值得關(guān)注：

廣州市：127個城中村改造項(xiàng)目+2000億，
堅(jiān)持“拆、治、興”并舉

2023年廣州全市計(jì)劃推進(jìn)127個城中村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)17個城市更新項(xiàng)目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

今年將重點(diǎn)推進(jìn)城市新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機(jī)場高速兩側(cè)、廣州南站周邊、東部樞紐等片區(qū)連片改造提升；以“繡花”功夫推進(jìn)100個以上老舊小區(qū)改造，推進(jìn)北京路二期、上下九街區(qū)、聚龍灣片區(qū)（首期）等歷史文化活化利用項(xiàng)目；推進(jìn)19個老舊小區(qū)成片連片改造，重點(diǎn)推進(jìn)海珠區(qū)二龍片區(qū)、白云區(qū)廣園新村片區(qū)等高質(zhì)量品質(zhì)提升示范區(qū)建設(shè)。

2023年1月20日，為了吸引社會資金進(jìn)入舊改市場，廣州同步調(diào)整了舊村改造政策，降低對合作企業(yè)開發(fā)能力、總資產(chǎn)的要求，將產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準(zhǔn)入條件轉(zhuǎn)為擇優(yōu)條件，不再分圈層設(shè)置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求。同時新增企業(yè)退出的處理流程和措施。

《舊指引》動用了大篇幅對三個圈層設(shè)置要求，比如第一、二圈層（見上圖），規(guī)定引入企業(yè)的行業(yè)地位及數(shù)量原則上不低于下列條件之一，其中包括但不限于：引入世界500強(qiáng)投資的企業(yè)1家；引入全球2000強(qiáng)、央企或中國500強(qiáng)、上市公司（含新三板精選層和創(chuàng)新層企業(yè)，以及其他新三板高新技術(shù)企業(yè)）控股公司2家；引入行業(yè)榜單及創(chuàng)新型榜單企業(yè)控股公司4家；上述三類榜單企業(yè)（母公司）1家整體遷入廣州。

發(fā)揮金融業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵支撐作用。全力推進(jìn)天河中央商務(wù)區(qū)、廣州國際金融城、天河智慧城和天河智谷片區(qū)四大重大平臺開發(fā)建設(shè)。

南洋電器廠開工建設(shè)、瑤臺村改造年內(nèi)啟動，抓好老舊商務(wù)樓宇和傳統(tǒng)專業(yè)市場改造升級，力爭全年新增商業(yè)辦公載體20萬平方米，推動8家市場實(shí)施硬件升級工程、5家市場業(yè)態(tài)提升。

康鷺片區(qū)計(jì)劃一季度完成4萬平方米、二季度完成8 萬平方米的拆違任務(wù)，全年完成20萬平方米的拆違目標(biāo)。今年，海珠區(qū)將加快完善康鷺片策方案和更新單元規(guī)劃方案；加快瀝滘村和新市頭村項(xiàng)目復(fù)建房建設(shè)；加快推進(jìn)城市新中軸南段及新滘路沿線等“一軸一路”區(qū)域的更新改造；大力開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和梯度有序轉(zhuǎn)移行動。

荔灣將加快推進(jìn)已批在建的5個城中村改造項(xiàng)目，爭取完成拆遷100萬平方米以上，全年實(shí)現(xiàn)投資100億元，大力推進(jìn)其他條件成熟的城中村實(shí)施改造。同時，大力推進(jìn)老舊廠房、舊辦公樓宇、專業(yè)批發(fā)市場的更新改造，啟動36個老舊小區(qū)微改造。

突出打造城市更新先行試點(diǎn)，堅(jiān)持“拆、治、興”并舉，加快黃邊村等“4+2+2+X”8個以上城中村改造，新增產(chǎn)業(yè)空間250萬平方米、公建配套80萬平方米以上，推動羅沖圍、機(jī)場高速等周邊城中村改造，打造金沙灣、廣智片區(qū)混改示范點(diǎn)，通過更新改造煥發(fā)無限生機(jī)活力。

計(jì)劃推進(jìn)13個舊村全面改造項(xiàng)目和13個村級工業(yè)園改造及舊廠房改造等項(xiàng)目，因地制宜、分類施策，充分挖潛，以拆促興，拆出空間、拆出秩序、拆出高質(zhì)量發(fā)展勢頭。

圍繞“拆、治、興”推進(jìn)城中村綜合治理改造，大力建設(shè)美麗圩鎮(zhèn)，逐步實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)同質(zhì)同標(biāo)。

有序推進(jìn)東風(fēng)村等3個舊村改造項(xiàng)目和7個以上微改造項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)將地鐵14號線從化客運(yùn)站片區(qū)2.5平方公里打造成為“從化城市門戶”，為推進(jìn)職住平衡、產(chǎn)業(yè)升級爭取更多高質(zhì)量發(fā)展空間。

03

總結(jié)

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉在高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，強(qiáng)力推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造，堅(jiān)持“拆、治、興”并舉，協(xié)同各區(qū)全力推進(jìn)城中村改造示范項(xiàng)目取得新突破。

觀察過去幾年在廣州公共資源交易中心上掛牌成交的舊改項(xiàng)目，它們大多分布在增城、花都、南沙等外圍城區(qū)，增城更是連續(xù)三年成為舊改成交項(xiàng)目最多的區(qū)，遙遙領(lǐng)先于各區(qū)。

隨著舊改工作重心聚焦到中心城區(qū)的重點(diǎn)片區(qū)，可以預(yù)見外圍城區(qū)大量的改造項(xiàng)目將迎來更漫長的改造周期。

值得關(guān)注的是，“拆、治、興”并舉將成為未來舊改工作的核心思路。相比過去的“留、改、拆”，未來“舊改”將更加注重改造項(xiàng)目的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2月1日，廣東省省長王偉中主持召開省政府常務(wù)會議。會議強(qiáng)調(diào)，要推動城市更新，深入推進(jìn)“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前，我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展已由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，“三舊”改造已然成為城市發(fā)展新形勢下改善住房條件、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的重要內(nèi)容?？梢灶A(yù)見，未來廣州的“舊改”將持續(xù)保持著旺盛的生命力。

近期廣州部分舊改項(xiàng)目動態(tài)：

自2022年11月起，何棠下村密集發(fā)布招標(biāo)公告，涉及銷售中心樣板房、園林景觀、監(jiān)理服務(wù)復(fù)建安置區(qū)、首期融資區(qū)的設(shè)計(jì)施工總承包：

2022年12月31發(fā)布招標(biāo)首開區(qū)監(jiān)理服務(wù)公告；

2023年1月7日，廣州公共資源交易中心公示何棠下村舊村改造項(xiàng)目銷售中心園林景觀工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包資格審查結(jié)果。

此外，2023年1月16日，廣州公共資源交易中心發(fā)布增城區(qū)舊村全面改造項(xiàng)目專項(xiàng)評估工程造價咨詢服務(wù)項(xiàng)目（CZ2022-8893）招標(biāo)公告。

對于廣州舊改未來的趨勢，
您有什么看法呢？
留言區(qū)見！

--THE END--

2023“兔飛猛進(jìn)”廣州東部地鐵開通大年

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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