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過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的波動和調(diào)整，活下來的房企仿若穿越生死關(guān)，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營房企崛起、逆襲，港資地產(chǎn)商也重新殺了回來。
他們，構(gòu)成了新生代房企的主力。一個全新的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)形成。華爾街見聞就此推出“地產(chǎn)新生代”專題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來藍(lán)圖。

作者 | 曹安潯

鐘聲堅應(yīng)該沒有想到，在房地產(chǎn)大調(diào)整之后，他和他的公司會成為行業(yè)活得好的典范之一。

作為來自新加坡的豪宅開發(fā)商，仁恒置地過去多年都是一個小眾的存在，董事長鐘聲堅在行業(yè)里也是一個低調(diào)的人。而現(xiàn)在，仁恒越來越多地出現(xiàn)在更多的城市中，產(chǎn)品逐漸下移。

它的規(guī)模也躍升了不止一個臺階。

2022年12月31日，克而瑞公布2022年度房企銷售排行榜，仁恒以全口徑銷售額651.1億元闖入前30強，位列第27，這是仁恒進(jìn)入國內(nèi)市場30年以來的最高排名。

然而風(fēng)光之下，亦有隱憂。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在規(guī)模擴張和高毛利之間，難以取得平衡。這本就是房地產(chǎn)行業(yè)的難點。同樣有著豪宅標(biāo)簽的綠城、龍湖，都走過同樣的路。

仁恒也無法創(chuàng)造奇跡。未來，如果繼續(xù)擴張規(guī)模，這家公司的毛利率下滑幾乎不可避免。

逆勢擴張

一年時間，仁恒銷售排名就提升了27個位次，是2022年進(jìn)步最大的百強房企之一。

其中，仁恒的上海糧倉功不可沒?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年，憑借仁恒海上源、海上溪云等熱銷項目，仁恒在上海地區(qū)實現(xiàn)全口徑銷售額402.05億元，位列上海房企銷售榜第2，僅次于招商蛇口，是2022年上海灘炙手可熱的銷售明星。

上海一城的表現(xiàn)，是仁恒近年逆勢擴張的縮影。

與很多外資、港資開發(fā)商一樣，創(chuàng)辦于1993年的仁恒，在很長時間里都堅守穩(wěn)健風(fēng)格，不緊不慢地發(fā)展。在2019年之前，仁恒銷售額常年徘徊在300億元左右，被排除在前50強之外。

但2019年開始，在一些內(nèi)地房企出現(xiàn)資金鏈斷裂時，仁恒卻開始主動擴張規(guī)模。在2018年銷售額僅303億元的情況下，仁恒定下了2019年500億元的銷售目標(biāo)。

仁恒官微顯示，2019年，時任仁恒執(zhí)行副總裁的周軼群曾在年中工作會議上表示：“這是最好的時代，我們必須把握機遇，全力擴展公司業(yè)務(wù)?！?/p>

在鐘聲堅眼中，仁恒追求規(guī)模的時機已經(jīng)成熟。在2020年中業(yè)績會上鐘聲堅表示：“過去公司產(chǎn)品雖好但不快，經(jīng)過前幾年的系統(tǒng)建設(shè)，如今仁恒已達(dá)到既好又快?！?/p>

仁恒忽然轉(zhuǎn)向追求規(guī)模，或與2016年限價令出臺和拿地成本日益高漲，導(dǎo)致利潤承壓有關(guān)。仁恒置地的對策是“快周轉(zhuǎn)”。

在2020年中期業(yè)績會上，鐘聲堅稱：“項目從拿地到開工,將不會超過4至8個月,而拿地到銷售平均不會超過12個月,雖然與萬科、碧桂園仍有距離,但基本都可以12個月內(nèi)完成?！?/p>

這意味著，仁恒開始像大多數(shù)開發(fā)商一樣，走上了高周轉(zhuǎn)之路。

過去三年，仁恒從上海、南京、蘇州等城市起步，逐步擴張到了全國，并借著行業(yè)大調(diào)整脫穎而出。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，仁恒分別實現(xiàn)全口徑銷售額561.4億元、871.2億元、755.4億元，三年漲幅超過34.56%，行業(yè)排名上升6個位次，每年的在建項目從此前的二十多個一度漲到四五十個。

仁恒的布局城市也從原來的十五個一度擴張到近三十個。

時至今日，在大多房企減少甚至停止拿地，收縮戰(zhàn)線之時，仁恒的擴張步伐依然在繼續(xù)。2022年度，仁恒新增土地貨值240.3億元，位列克而瑞新增貨值榜第34。

值得一提的是，長期深耕一二線城市的仁恒2022年多次在如皋、鹽城等三四線城市拿地，正應(yīng)了仁恒管理層在2021年中業(yè)績會上的表態(tài)：“下沉江蘇是集團的土地戰(zhàn)略之一。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，仁恒能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模擴張，與近年來中高端改善需求明顯增多有關(guān)?！?022年尤其明顯，行業(yè)整體低迷，但豪宅市場成交堅挺，率先回暖?！?/p>

國金證券研報表示，改善型產(chǎn)品銷售受市場下行影響相對較小。

闖進(jìn)30強后，仁恒的規(guī)模想象空間被進(jìn)一步打開了。國金證券預(yù)測，改善需求的釋放或成為本輪市場恢復(fù)的牽引，本輪行業(yè)周期中，具有突出核心競爭力的改善型房企或?qū)④Q身行業(yè)前列。

利潤隱憂

不過，與每一家追求規(guī)模的房企一樣，仁恒也遇到了擴張“失衡”的困境。

財報顯示，2019年末至2020年中，仁恒置地的凈負(fù)債比率上漲了8.1個百分點，達(dá)到88.2％。好在此后通過加快銷售回款和加強合作拿地等方式，仁恒將凈負(fù)債率降至2022年上半年的62%。

毛利率下降是鐘聲堅規(guī)模擴張遇到的另一個坎。

在規(guī)模提速之前，仁恒的毛利率是行業(yè)第一梯隊，2018年毛利率高達(dá)46%。

但此后連年下跌，財報顯示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，創(chuàng)下五年最低。

雖然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但這并非盈利能力的根本改善，而是得益于高毛利項目在2022年密集入市，不具備可持續(xù)性。

究其原因，克而瑞研報指出，主要是由于限價調(diào)控嚴(yán)格和仁恒開始布局剛需市場有關(guān)。

標(biāo)普表示，仁恒已將其戰(zhàn)略從單純關(guān)注高端升級產(chǎn)品轉(zhuǎn)向利潤率通常較低的大眾市場物業(yè)。

然而，大眾市場、低線城市的產(chǎn)品售價較低，仁恒盈利空間被擠壓。

鐘聲堅日益意識到如今的市場已非當(dāng)年，蒙眼狂奔的路已經(jīng)不通了。

2020年中期業(yè)績會上，鐘聲堅表示：“毛利率下降是現(xiàn)實，而且市場容錯率更低，以前投錯標(biāo)做錯了，可以快速賺錢補回來，現(xiàn)在看來很難了，要盡量保證每一個項目都能產(chǎn)生盈利。”

標(biāo)普預(yù)測，仁恒將逐步擴大其地理覆蓋范圍，加大對低線城市的敞口，這可能削弱仁恒的盈利能力。

放眼業(yè)內(nèi)深耕一方的豪宅開發(fā)商，龍湖、綠城、濱江的規(guī)模擴張之路都經(jīng)歷過利潤下滑，它們后來通過做大商業(yè)地產(chǎn)或代建等來改善利潤，艱難壯大。

從財報來看，仁恒將發(fā)力代建作為緩解利潤下滑的對策之一。仁恒2020年開始披露代建業(yè)務(wù)銷售情況，財報顯示，2022年上半年，仁恒代建業(yè)務(wù)銷售金額41.08億元，業(yè)績貢獻(xiàn)為11.6%，已經(jīng)成了業(yè)績的重要來源之一。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)測，代建業(yè)務(wù)將持續(xù)提振仁恒的業(yè)績和營收。

此外，在規(guī)模快速擴張的幾年，仁恒項目的維權(quán)、投訴大幅提高，仁恒長期積累的口碑遭遇前所未有的沖擊。

吃過快速擴張“苦頭”的仁恒，開始放慢腳步，鐘聲堅在2021年表示，房地產(chǎn)畢竟是財務(wù)驅(qū)動的行業(yè)，里面潛在風(fēng)險很大，仁恒享受過規(guī)模化發(fā)展帶來的“爽”，但目前還是防守第一，發(fā)展第二，不硬求千億規(guī)模。

在規(guī)模擴張和利潤平衡上，仁恒依然在摸索適合自己的路。面對更為復(fù)雜多變的市場環(huán)境，仁恒這場逆勢擴張注定充滿挑戰(zhàn)。