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2023-01-31
上海董家渡迎來“援兵”：孫宏斌曲折激活項目，融創(chuàng)未來或回購股權(quán)
更新時間：2022-12-06 00:41:32作者：智慧百科
本文來源：時代周報 作者：忻奇琪
孫宏斌，終于等來了“援兵”。
11月28日，融創(chuàng)中國（01918.HK）完成轉(zhuǎn)讓上海董家渡項目近90%股權(quán)的消息引發(fā)市場關(guān)注。時代周報記者查詢資料獲悉，泛海建設(shè)控股有限公司的投資人信息發(fā)生變更，除融創(chuàng)中國以外，新增中信信托有限責(zé)任公司、蕪湖華融資本創(chuàng)譽投資中心（有限合伙）兩名股東。
變更后，融創(chuàng)中國在泛海建設(shè)的持股比例由100%下降為10.322%，中信信托、華融的持股比例分別為64.678%、25%。
“本次合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項目的股權(quán)融資合作，股權(quán)設(shè)計為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團、信托機構(gòu)對項目進行大規(guī)模融資，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)?！?2月2日，一位接近融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示。
泛海往事
泛海建設(shè)擁有上海董家渡項目100%權(quán)益。上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，地處南外灘板塊，總占地面積12.03萬平方米，總建筑面積62.8萬平方米。
2019年1月，泛?？毓蔀榫徑赓Y金壓力“斷臂求生”，當時現(xiàn)金充裕的融創(chuàng)充當了“白衣騎士”，獲得兩個京滬核心地段大體量優(yōu)質(zhì)項目。
在收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)于董家渡地塊上開發(fā)了“融創(chuàng)外灘壹號院”項目，并先后在2019年7月、9月兩次開盤，累計售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元，為融創(chuàng)回籠了近70億元的銷售回款。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
然而，自去年末陷入流動性困境以來，融創(chuàng)不得不通過出售資產(chǎn)、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。而上海董家渡項目作為孫宏斌“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是去是留一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點。
事實上，早在今年3月市場便傳出消息，稱融創(chuàng)曾與中國信達洽談出售上海綜合體項目，但當時融創(chuàng)并未透露具體洽談的項目，雙方也就此沒了下文。10月初，又有坊間消息稱，中國華融資產(chǎn)管理公司與融創(chuàng)中國，就重組上海董家渡項目等事宜展開合作，并達成了協(xié)議。
而此次出售泛海建設(shè)控股股權(quán)的交易，時隔近8個月才得以實現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認為或與近期出臺“金融16條”政策有關(guān)。
“金融16條”政策中關(guān)于信托方面曾提到，鼓勵信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。而伴隨著市場情緒波動和政策持續(xù)回暖，融創(chuàng)與AMC的談判，終于以一種難得的創(chuàng)新模式面世。
項目未售貨值超500億元
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四年時間，孫宏斌還是暫時舍棄了上海董家渡項目部分股權(quán)。
事實上，據(jù)知情人士向時代周報記者表示，在本次中信信托+華融入局后，融創(chuàng)仍然還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，董家渡項目仍將保留使用融創(chuàng)品牌，項目總建筑面積約68.8萬平米米。其中，未售部分對應(yīng)貨值超過500億元。
而本次合作的成功，意味著融創(chuàng)其他優(yōu)質(zhì)項目將得到AMC和銀行的更多融資支持，有助于推動融創(chuàng)整體經(jīng)營盡快恢復(fù)正常。
“融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)?！币晃唤咏趧?chuàng)的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示。
天風(fēng)證券的一份研報指出，此前收并購?fù)七M效果欠佳，主要受民企負債、資產(chǎn)質(zhì)量、項目價格和公開市場拿地的橫向比價效應(yīng)等因素影響，問題更多源于買方，甚至伴隨行業(yè)擠兌和買方壓價，導(dǎo)致資產(chǎn)價格加速打折。近期政策針對賣方債務(wù)展期和項目破產(chǎn)重整給予支持，同時從買方角度減少對加杠桿收購的擔(dān)憂，有利于推動優(yōu)質(zhì)項目的收并購進程。
另一位券商分析人士向時代周報記者表示，此次融創(chuàng)與“AMC+銀行”的股權(quán)融資合作，以金融創(chuàng)新的方式，可以稱得上是最快踐行“金融16條”的標桿案例，在房企紓困、化解行業(yè)風(fēng)險的背景下，具有不可低估的示范效應(yīng)。但同時也要看到，一般類似“輸血”只可能發(fā)生在房企最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)上。
目前，融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金。
在推進債務(wù)重組的同時，在推遲長達半年之后，融創(chuàng)還于12月2日披露了2021年業(yè)績情況，這一動作也被外界視作孫宏斌重回大眾視野的“第一步”。
公告稱，預(yù)期2021年公司擁有人應(yīng)占虧損約為383億元，核心凈虧損約為253億元，剔除減值影響后的核心經(jīng)營約為120億元。預(yù)計將于2022年12月底或之前刊發(fā)本年度經(jīng)審核業(yè)績公告。
這也是近五年來，融創(chuàng)首次出現(xiàn)業(yè)績大額虧損。而自2022年4月1日起停牌后，融創(chuàng)至今尚未復(fù)牌。