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春節(jié)假期復工以來，房地產(chǎn)市場說熱點消息、熱議討論從不間斷！

一方面，土地供給上，南京一口氣公布了近40幅地塊，最快2月份就將出讓；新房市場中各地利好性政策頻出，不少城市最低首套房貸利率跌破4，雖然南京基本上沒可能。

但另一方面，關(guān)于提前還貸和降低存量房貸利率的聲量越來越大。

為什么要提前還貸？

很簡單的數(shù)學題。

對于2022年之前購買的人來說，貸款利率是6%左右，和目前的貸款利率差距達到了驚人的2%。

2021年以6%利率貸款200萬買房，等額本息貸款30年需支付231萬的利息，月供為11991元。

而在2023年以3.8%利率貸款200萬買房，等額本息貸款30年需支付135萬的利息，月供為9319元。

同樣的200萬貸款，每個月的月供憑空少了2000元，而利息總支出憑空少了接近100萬。

在目前的大環(huán)境下，絕大部分普通人做不到投資、理財能夠達到6%以上無風險收益率，那么當下最好的理財就是把房貸提前還掉，少虧就是賺，更何況還是2%的利差！

為什么降低存量房貸利率的聲量越來越高？

近期，由國務(wù)院主管的《經(jīng)濟日報》發(fā)表了題為《提前還房貸利大于弊嗎》的文章，引發(fā)了人們對于“存量房貸利率是否有希望下調(diào)”的猜測。

那么存量房貸利率加點部分可能下調(diào)嗎？

有過先例 但如今可能性不大

目前市面上有觀點認為：“存量房貸打折仍存在可能，但隨著時間推移可能性在下降?！?/strong>

在2008年末、2009年初，曾經(jīng)有過存量房貸利率額外打折的情況。那時全球金融危機突發(fā)，市場震蕩，人們信心不足。于是，央行在2008年10月22日宣布，從27日開始，個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，這個利好措施也包括存量房貸。于是，當時一大批只享受利率85折優(yōu)惠的購房人，可以通過簡單辦理手續(xù)，享受到利率7折的優(yōu)惠。

2022年至今，樓市出現(xiàn)的情況遠比2008年更危險。

截止2022年底，全國個人住房貸款余額約為39萬億，涉及超過1億家庭。如果能對利率偏高的存量房貸進行打折，可以降低家庭供樓壓力，刺激消費，對經(jīng)濟產(chǎn)生積極影響。

若利率降低1%，銀行業(yè)每年將少收入3900億元；若降低1.5%，銀行業(yè)每年將少收入5850億元。根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，2021年全國銀行業(yè)實現(xiàn)凈利潤21,841億元，3900~5850億元大約占總利潤的18~27%，這對銀行業(yè)有不利影響。

而且不是所有的存量房貸都需要打折，只有在過去幾年的高利率時代購入的房貸需要優(yōu)惠。

還有學者認為：“銀行統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率的可能性很小?！?/strong>

根據(jù)購房時間的不同，購房者的存量房貸利率存在較大差異。如果一刀切地下調(diào)房貸利率，容易帶來各種套利機會；如果制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來新的不公平，容易在執(zhí)行層面引發(fā)各種問題。

目前，國內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低水平，下調(diào)存量房貸利率會直接壓低銀行息差，影響銀行經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，損害銀行業(yè)提供高質(zhì)量服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。同時，從長遠角度看，隨意下調(diào)存量貸款利率，會影響市場對銀行息差穩(wěn)定性的預期，導致銀行凈息差水平的穩(wěn)定性下降，影響銀行業(yè)估值水平的穩(wěn)定性。

大部分存量房貸利率是根據(jù)LPR加減基點調(diào)整的，有少量是采用固定利率方式。這已經(jīng)考慮到了市場變化的因素，且房貸利率的調(diào)整已寫入合同中。理論上，貸款人可以和銀行協(xié)商調(diào)整存量房貸利率，但實際上，銀行不會因利率單獨協(xié)商，只接受提前還貸的申請。

官方發(fā)聲 無法申請

事實上，已經(jīng)網(wǎng)友已經(jīng)通過網(wǎng)絡(luò)問政的方式，咨詢過存量房貸利率能夠降低的問題，但就官方的回復來看，基本確定了沒辦法申請降低。

站在宏觀角度來看，當初房地產(chǎn)市場熱度高漲，制定高利率實際上就是為了遏制市場過熱，避免房價過快上漲，而彼時購房者愿意承擔近6%乃至以上的利率購房，這完全是追漲的自主行為；而如今的房貸利率是LPR-60個基點甚至更多，以支撐、促進房地產(chǎn)市場的復蘇，所以雙方的貸款合同不可能平等，無論LPR怎么上下調(diào)整，將近2%的利差已經(jīng)注定。

并且，貸款利率也都以合同的形式約定，在簽訂時購房者也是本著自愿原則，是具備完整的法律效率，按照合同履行也是契約精神的體現(xiàn)。

與此同時，從操作層面看，下調(diào)存量房貸利率也非常復雜。因為房貸客戶的利率并非統(tǒng)一制定，個體差異很大，與個人征信密切相關(guān)，此外全國各地區(qū)的市場情況也各不相同。調(diào)整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，工作量非常大。

總的而言，存量房貸利率的降低，二十多年來僅出現(xiàn)過一次，如今會不會再次重演，就現(xiàn)狀而言，可能性真的不大。

但還是希望能被打臉。

文章部分內(nèi)容via遠方青木、吳曉波頻道