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◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)

“吸金大王”房地產(chǎn)，在政策助力下，終于露出了“獠牙”。

2月12日，萬科A 公布了公司股權(quán)募資150億元定增預(yù)案，力壓風(fēng)頭正勁的保利發(fā)展擬定增125億元，創(chuàng)下已披露定增預(yù)案上市房企“規(guī)模之最”。

當(dāng)然，這會不會被當(dāng)前急需籌資補(bǔ)血的“上海國企一哥”——綠地控股等所超越，外界拭目以待。

換個角度，這不看出一點(diǎn)，金融監(jiān)管層強(qiáng)勢力挺房企融資“第三支箭”，各房企可以放手去干，如其年初所說的，要顯著“改善優(yōu)質(zhì)或重點(diǎn)房企的資產(chǎn)負(fù)債表”。

截至去年9月底，萬科總負(fù)債額約1.43億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.85%。同期末，萬科凈負(fù)債率39%，比2021年末上升9個百分點(diǎn)，比去年6月底上升3個百分點(diǎn)。

彼時，有券商研報(bào)分析說，“萬科作為行業(yè)唯一有一定安全邊際投資價(jià)值的獨(dú)苗，沒想到資金面竟然也在繼續(xù)惡化。地產(chǎn)賽道和商業(yè)模式，靠有息凈負(fù)債率賺錢的模式，就是在刀尖上跳舞，本身就存在現(xiàn)金流崩盤風(fēng)險(xiǎn)。”

所以，除了地產(chǎn)央企國企之外的萬科等其他標(biāo)桿房企，去年11下旬月起，才盼來央行、銀保監(jiān)會的“金融16條”及“第二支箭”，還有證監(jiān)會的“第三支箭”等。

萬科此次募集150億元，除了45億元補(bǔ)充流動資金外，剩余105億元將全部補(bǔ)血遍布廣州、鄭州、西安、成渝等重點(diǎn)城市的總計(jì)11個房地產(chǎn)在建項(xiàng)目。

萬科150億元股權(quán)募資，將涉及最多35名定增對象，最多發(fā)行11億股新股，占目前萬科總股本的9.46%。目前，萬科尚無確定發(fā)行對象，發(fā)行價(jià)將根據(jù)申購報(bào)價(jià)確定。

去年底，深鐵集團(tuán)曾以第一大股東身份向萬科董事會提議“增發(fā)最多20%新股”，引起輿論熱議。隨著150億元定增預(yù)案出爐，但深鐵非萬科控股股東，按照A股定增新規(guī)，第一大股東非“提前批”確定，接下來能成功申購多少，都是未知數(shù)。

截至目前，深鐵集團(tuán)持股32.43億股，占萬科當(dāng)前總股本 27.88%，為其第一大股東。但萬科明確說了，此次定增新發(fā)11億股，就算深鐵積極參與，也不會取得萬科控股權(quán)，萬科將繼續(xù)無控股股東和實(shí)控人。

萬科管理層敢這么說，估計(jì)在定增對象的選擇及認(rèn)購規(guī)模上已有眉目，前提是必須要有頗具吸引人的合理回報(bào)預(yù)期。過去，房企定增失敗或遠(yuǎn)不及預(yù)期的，也不在少數(shù)。

150億元定增預(yù)案說，未來3年內(nèi)，萬科計(jì)劃每年以現(xiàn)金分配的利潤不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)可分配利潤的30%。

地產(chǎn)密探獲悉，2021年萬科實(shí)施現(xiàn)金分紅比例逾50%，相較于此前兩年有大幅度的提升。2022年，萬科能否高位維持現(xiàn)金分紅比例，暫不得而知。

當(dāng)然，維護(hù)以郁亮為首的萬科董事會及管理班底的穩(wěn)定格局，在外界看來，這將繼續(xù)激發(fā)其作為頭部企業(yè)的活力，平滑樓市低迷周期帶來的震蕩，進(jìn)一步釋放管理紅利。

當(dāng)前，萬科管理層的核心任務(wù)仍是抓好銷售，就目前市場看，壓力仍然很大。整個2022年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額4169.7億元，同比下降約33.6%，取得合同銷售面積2630萬平方米，同比下降30.9%。

今年1月份，萬科取得合同銷售額286.3億元，同比減少19.6%；銷售面積167.3萬平方米，減少20.6%。去年底，萬科董事會主席郁亮曾公開說，這幾個月下來，覺得“微光”在逐步變成“曙光”。

其具體說，“現(xiàn)在來看，溫和的程度比我們預(yù)期的還要更溫和。政策面都在逐步向好，而且向好的力度、廣度全面性，超出了我們的預(yù)期。”

按郁亮的估計(jì)，國家對房企支持政策不止于“三支箭”，還包括第四支箭“內(nèi)保外貸”解決美元債問題。四箭齊發(fā)，還有舉措在路上。

比如去年底，龍湖完成7億元“內(nèi)保外貸”融資規(guī)模，成為全國首家。2月6日，萬達(dá)成功發(fā)行一筆3年期息率11%的3億美元高級信用債，繼1月發(fā)行2年期4億美元債后有一筆境外再融資大單。近日，標(biāo)普上調(diào)龍湖集團(tuán)評級展望，從負(fù)面調(diào)為穩(wěn)定。

隨著近期一系列積極變化的發(fā)生，外界預(yù)期地產(chǎn)美元債將得到信用修復(fù)，房企境外再融資或?qū)⒂瓉硪淮屋^明顯復(fù)蘇。

注意！2月以來，多地銀行繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，部分城市可以做到3.7%的歷史新低，但隨之而來的是，過去利率較高的存量房貸業(yè)主們進(jìn)一步掀起“提前還貸潮”，針對存量房貸利率下調(diào)的呼聲，日益強(qiáng)烈。

如果存量房利率明顯下調(diào)，如2008年救市直接打7折，外界預(yù)期將很好地提振激活樓市信心，加上進(jìn)一步放寬優(yōu)質(zhì)房企融資政策，樓市企穩(wěn)回暖不成問題。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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