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圖片來自：視覺中國

郁亮總是呼吁股東和外界給長租公寓業(yè)務更多時間?，F在，萬科長租公寓迎來了一個里程碑。

2023年1月16日，萬科A發(fā)布公告，與建設銀行下屬私募基金公司「建信住房租賃基金管理公司」成立規(guī)模100億元的住房租賃基金。

據公告，萬科下屬子公司中萬啟航認繳出資金額為100萬元、萬益管理認繳出資金額為19.99億元，合計占「建萬住房租賃基金」的比例為20%；建信住房租賃基金認繳規(guī)模不超過79.99億元。

「建萬住房租賃基金」主要投資于萬科及關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產，用于租賃住房。

「萬科做長租公寓快5年了，虧了90個億，直到今天，我才能告訴你萬科開始不賠了，把運營管理邏輯弄明白了?！?020年1月，萬科董事局主席郁亮透露了公司長租公寓的運營情況。當時正值長租公寓發(fā)生暴雷潮，郁亮說「好在萬科有錢，不會暴雷」。

在住房租賃基金領域，建行于2022年11月8日就設立了國內首筆住房租賃基金，總規(guī)模為300億元，建行、建信信托分別認繳299.99億元、0.01億元。此次與萬科成立的「建萬住房租賃基金」，就是建信住房租賃基金中的子基金。

建信住房租賃基金成立之時，建行透露重點推進項目約20余個，項目資產總規(guī)模超過100億元?；鹜顿Y項目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

除了REITs這樣的融資模式創(chuàng)新，建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文還表示：「我們這次收購的一些項目，大部分是些“商改租”，后續(xù)還有一些“公改租”，包括集體建設用地改成租賃住房?！菇ㄐ胖赃x擇這些土地性質的項目進行首批改造，也是因為大城市特別是核心城市，現在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。

發(fā)行REITs、存量資產改造，也是萬科成立長租公寓業(yè)務以來的聚焦方向。

2021年，萬科歷史上第三次出現年度凈利潤下跌。業(yè)績會上，長租公寓的存量改造成為郁亮反思檢討的一點。他表示，「萬科希望發(fā)揮機構固定的作用，對城中村進行大規(guī)模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業(yè)務，萬科的長租公寓業(yè)務早就可以賺錢了?！?/p>

在長租公寓領域，無論是實現盈利、還是發(fā)行REITs，萬科都已經不是業(yè)內第一家。

龍湖集團旗下的冠寓已經先萬科一步實現盈利，2021全年租金收入22.3億元，盈利1.4億元。

萬科也在2021財報發(fā)布時許諾，2023年租賃業(yè)務將實現成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。

作為業(yè)內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，2022年11月1日，華潤有巢REIT正式獲得證監(jiān)會及上交所批復，于12月9日于上交所正式上市交易，其2022年、2023年預計的現金分派率分別是4.29%、4.36%。

在發(fā)行REITs方面，萬科總裁祝九勝于2022年12月的股東大會上提及過。他透露，萬科長租公寓業(yè)務采用成本價核算，平時這些利潤很難體現出來，通過REITs方式證券化以后，能夠為老股東體現、創(chuàng)造更多利潤。

截至目前，祝九勝直管萬科長租公寓業(yè)務將近一年。2022年1月20日，萬科內部任命祝九勝兼任長租公寓BU（事業(yè)單元）首席合伙人，此番調整被外界認為是萬科將在長租公寓領域再度發(fā)力的信號。

除了更重視長租業(yè)務外，有業(yè)內人士認為，祝九勝金融出身的背景對于推進長租公寓這樣一個微利的業(yè)務非常重要，有利于做一些金融創(chuàng)新。

此次萬科與建行的合作，也被外界視為祝九勝主導。他早期就職建設銀行深圳市分行，工作時間長達19年，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等。2012年，祝九勝從建行離職加入萬科，曾主要分管銀行、信托等信貸渠道的融資工作。

作者 ｜宋虹姍