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兔年春節(jié)假期結(jié)束的第二個工作周，南京首輪土地推介會便火速提升日程。 日前，“2023南京春季住宅用地招商合作推介周”在南京規(guī)劃建設(shè)展覽館臨展廳開幕。

據(jù)悉，今年上半年擬出讓28幅重點地塊，涉及河西新城、南部新城、雨花數(shù)字核心區(qū)、仙林大學城、燕子磯、幕府創(chuàng)新小鎮(zhèn)等熱門板塊，計劃將分批次于今年上半年陸續(xù)上市出讓。

細看好地塊有不少，不過，受四季度市場預期影響，2月初多數(shù)房企們銷售才剛見起色，諸如河西、南部新城這樣的頭部板塊，房企們是否已經(jīng)重拾信心，愿斥重金押注，一切都還尚未可知。

1、河西3幅：河西南1幅+江心洲2幅。宇宙中心，備受關(guān)注

河西南1幅，緊鄰廈門國貿(mào)G70、中能建城發(fā)G29項目，未來有望打造江景豪宅。

江心洲2幅地塊（詳情去地塊細節(jié)），均位于島南，兩幅地塊位置都不錯。附近有仁恒江灣世紀（在售），金陵中學（在建），周圍居住氛圍濃厚，該地塊曾在去年三批次延期出讓名單內(nèi)。另外一幅純宅地，位于江心印南側(cè)，首次亮相，容積率只有1.8，適合打造低密度小高層。

與其他板塊比，河西有自身光環(huán)優(yōu)勢，本次河西四幅地，位置絕佳，配套、生態(tài)資源優(yōu)越，有其稀缺性。加之區(qū)域內(nèi)改善氛圍純粹，豪宅置換需求旺盛，預計仍會是本次土拍房企重頭地。但是如果從現(xiàn)場房企意向度來看，河西、南部新城展位熱度稍顯落寞，人氣亦大不如前。

2、南部新城4幅：大校場3幅+南站1幅。配套齊全，南站地塊時隔6年再被推出。

大校場3幅地塊，均位于中央活力住區(qū)創(chuàng)新街區(qū)，周邊新房有華潤潤鴻府（在售）、金地大成匯文府（在售）以及去年10月份拿地的偉星G65地塊。

大校場招商地塊示意

南站1幅，為曾2016年萬科拿下的G46地塊。時隔6年，目前該地塊規(guī)用地指標、用地性質(zhì)發(fā)生調(diào)整，已由原先的商住混合地塊調(diào)整為純住宅地塊，建筑限高由120米調(diào)整成為60米。

周邊配套齊全，居住氛圍濃厚，此次調(diào)整規(guī)劃后，預計會吸引國央企出手，底價或溢價成交概率較大。

3、江北新區(qū)計劃推15幅地，涵蓋新金融中心、青奧以及研創(chuàng)園，洶涌推進，未來上市量讓人揪心。

今年上半年，江北新區(qū)計劃推出15幅地，其中有9幅位于核中核，5幅在濱江大道以西，毗鄰長江，緊鄰去年核心區(qū)出讓的4幅地，后期適合打造江景改善住宅。

結(jié)合去年核心區(qū)新出讓地塊，及目前區(qū)域配套規(guī)劃落地情況，預計市場信心修復還需要些時間，若同時期入市，難免會有“撞車”風險，庫存去化上，存在一定的銷售壓力。

4、參展單位數(shù)量減少，某些板塊甚至沒設(shè)展位......

相比以往，今年的春季土地推介會，關(guān)注度尚可，現(xiàn)場時有房企向一線操盤單位咨詢地塊情況。不過筆者向部分展臺的工作人員咨詢，詢問的房企數(shù)量多不多，一些工作人員，比較委婉的搖了搖頭......

用買房人話說：“參拍房企的多寡，決定了今年南京首場土拍格局走向”。

從各板塊土地運作主體展位來看，與去年9月份秋季推介會比，本次參展地塊數(shù)量有所減少，不少地塊曾在去年秋季土地推介會上出現(xiàn)過，并且掛牌過因故未出讓的的地塊再次出現(xiàn)繼續(xù)推薦。不過現(xiàn)場，這次也有部分有地塊推介的單位沒參展，也是比較讓人意外....

某些板塊，還拋出“地鐵建設(shè)”“降低商辦配建比例”“TOD開發(fā)”等字眼來吸引房企眼球。

6、首場公告預計2月下旬發(fā)布，最快3月中上旬土拍，能夠“開門紅”？。

據(jù)工作人員透露，南京首批土地公告預計在2月下旬發(fā)布，最快3月中上旬會進行首場土地競拍，地價方面暫不會出現(xiàn)明顯起伏。

針對部分地塊，運營主體會根據(jù)房企意向度進行一定程度的控規(guī)優(yōu)化，諸如降低商辦配建比例，區(qū)域基本面配套推進，軌道交通優(yōu)化等等多維度提升，盡可能降低中標單位拿地開發(fā)成本。

此次看點， 除了保底類的地方型平臺公司，土拍是否會有更多專業(yè)性房產(chǎn)公司露面，尤其是全國性房企龍頭，他們的參與熱情，或決定南京后市走向。

目前南京部分傳統(tǒng)老牌房企，土儲已經(jīng)不多了，比如萬科、旗下項目已然不多，部分項目也到銷售中后期。

通過本次現(xiàn)場走訪，筆者發(fā)現(xiàn)，盡管2023年以來南京樓市政策端持續(xù)發(fā)力，但多數(shù)房企目前依舊秉持較為謹慎的拿地態(tài)度，審時度勢力求穩(wěn)健。不過隨著新房市場的回暖和政策端的加碼，預計二季度市場會迎來整體好轉(zhuǎn)。

接下來我們重點來看下，河西與南部新城這兩大頭部板塊，重點地塊推介情況。

1

河西三幅地塊

1、河西南1幅：5-3號地塊

地塊四至：北至雙閘路、南至鄴城路、西至尚元街、東至平良大街；

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：30784.11㎡

容積率：2.4

綠地率：35%

建筑限高：80

建筑密度：20%

周邊項目：中能建城發(fā)G29 （樓面地價39964元/㎡，未設(shè)毛坯限價 ），廈門國貿(mào)G70 （樓面地價40487元/㎡，未設(shè)毛坯限價） ；

地塊價值 ：該地塊為河西南青奧板塊，有稀缺的江景資源優(yōu)勢。據(jù)悉地塊可建5棟建筑高度為80米的高層住宅，地上層數(shù)約20-28層，地塊內(nèi)的景觀、居住品質(zhì)均有較大發(fā)揮空間。

周邊已建成57班南京師范大學附屬中學、30班河西南部小學、12班鄴城路幼兒園共3所學校，可滿足片區(qū)教育配套需求。另外地塊臨近規(guī)劃的9號線站點，南側(cè)配有商辦混合用地，西側(cè)規(guī)劃1處大型的基層社區(qū)中心，規(guī)劃配套完善，日后出行較為便利。

2、江心洲2幅：

①建鄴區(qū)中新大道以東、文泰路以北地塊（22-007地塊、22-013）

地塊四至：北至文治街、南至文泰街、西至中新大道、東至熙怡路

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：45089.06㎡ （含僅地下空間出讓3077.13）

容積率：2.26

綠地率：35%

建筑限高：80

建筑密度：30%

周邊樓盤：仁恒江灣世紀 （僅剩疊墅在售，均價約45417-53917元/㎡） 、星葉棲悅灣 （含裝修包均價約4.9萬/㎡） 、江心印 （含裝修包均價約4.7-4.8萬/㎡） 以及江尚紫薇 （含裝修包均價約4.8萬/㎡） 等樓盤；

地塊價值 ：南側(cè)靠近夾江隧道和江心洲長江大橋，緊鄰青奧森林公園、夾江濱江風光帶、南京眼步行橋等市民運動、休閑、露營、拍照的網(wǎng)紅打卡地，生態(tài)資源豐富，后期出行便利。

北部有24班金陵中學附屬小學和30班金陵中學初中， 教育資源純粹。據(jù)悉22-007地塊可建5棟高層住宅、22-013地塊可建10棟高層住宅。

②江心洲梅子洲以東、文泰路以南地塊

地塊四至：北至文泰街、南至龍恩街、西至梅子洲路、東至匯德路

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：45965.11㎡

容積率：1.8

綠地率：35%

建筑限高：35

建筑密度：20%

周邊樓盤：仁恒江灣世紀 （僅剩疊墅在售，均價約45417-53917元/㎡） 、星葉棲悅灣 （含裝修包均價約4.9萬/㎡） 、江心印 （含裝修包均價約4.7-4.8萬/㎡） 以及江尚紫薇 （含裝修包均價約4.8萬/㎡） 等樓盤；

地塊價值：該地塊與22-007地塊曾在去年三批次出現(xiàn)過，后被延期出讓。南側(cè)靠近夾江隧道和江心洲長江大橋，可快速通達河西主城和江北新區(qū)。地塊密度較低，容積率1.8，前后無遮擋，預計可建低密度小高層改善。此外金陵中學在側(cè)，周邊配套可與22-007地塊共享。

3

南部新城四幅地塊

①大校場佳營路以南、明賢路以東地塊

地塊四至：北至佳營路、南至匯景北路、西至明賢路、東至特色街巷

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：29219.85㎡

容積率：2.6

綠地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周邊樓盤：南鋼三金睿境 （全裝修銷許均價47900元/㎡，另有裝修升級包4300元/㎡） 、偉星G65 （成交樓面價30994元/㎡，未設(shè)毛坯限價，網(wǎng)傳戶型戶型起步120㎡，預計今年6月份上市） ；

地塊價值：該地塊位于機場跑道南側(cè)，臨近機場河活力水環(huán)，緊鄰地鐵6號線“夾崗站”，地塊內(nèi)包含地鐵出入口一處，后期軌道交通優(yōu)勢顯著。

地塊內(nèi)可建建筑高度60米的高層住宅及35米多層住宅，大概率會打造科技住宅。

此外周邊有已建成的南京外國語明遠小學、明遠中學，東北側(cè)規(guī)劃有初中1所，東南側(cè)已建成南京外國語學校、小學各1所，教育資源豐富。

②大校場匯秀路以南、祥天路以西地塊

地塊四至：北至匯秀路、南至匯景南路、西至特色街巷、東至祥天路

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：28035.73㎡

容積率：2.6

綠地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周邊樓盤：華潤潤鴻府 （銷許均價50654元/㎡，另有4350元/㎡升級裝修包）、 金地大成匯文府 （全裝修46861元/㎡，另有4100元/㎡升級裝修包）

地塊價值：地塊東側(cè)即為已建成南京外國語學校，周邊還有規(guī)劃小學、初中，教育資源豐富，板塊內(nèi)有跑道公園、油庫公園、七橋翁濕地等，另外多條軌道交通貫穿，出行非常方便。

③大校場匯景北路以南、祥天路以西地塊

地塊四至：北至匯景北路、南至匯秀路、西至特色街巷、東至祥天路

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：26132.83㎡

容積率：2.6

綠地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周邊樓盤：華潤潤鴻府 （銷許均價50654元/㎡，另有4350元/㎡升級裝修包） 、金地大成匯文府 （全裝修銷許46861元/㎡，另有4100元/㎡升級裝修包） 。

地塊價值：地塊與匯秀路以南、祥天路以西地塊緊鄰，東側(cè)即為已建成南京外國語學校，周邊還有規(guī)劃小學、初中，教育資源豐富，板塊內(nèi)有跑道公園、油庫公園、七橋翁濕地等。

另外多條軌道交通貫穿，主干道與支路網(wǎng)分布密集，出行方便。預計可建建筑高度60米的高層住宅及35米多層住宅。

④南站宏運大道以南、明城大道以東地塊

地塊四至：南站宏運大道以南、明城大道以東

用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓積：25332.55㎡

容積率：2.1

綠地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：20%

周邊樓盤：萬科都薈南苑、中交錦致等二手房樓盤，鏈家掛牌價在4.5萬/㎡。

地塊價值：該地塊為此前萬科G46地塊，早些年因退地風波一度被擱置。目前，地塊用地指標規(guī)劃已調(diào)整，由原先的商住混合地塊調(diào)整為住宅地塊，建筑限高由120米調(diào)整成為60米。

此外備受買房人關(guān)注的江北新區(qū)核心區(qū)、城南小行、燕子磯、鼓樓幕府創(chuàng)新小鎮(zhèn)、仙林湖、棲霞山等板塊均有涉宅用地出讓，全市主流板塊基本都有覆蓋。

擂臺已經(jīng)拉開，2023南京首場土拍即將拉開序幕，接下來土地市場能否如我們所愿迎來新春“開門紅”，相信答案會很快揭曉。

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