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2023-01-31
地產(chǎn)優(yōu)等生大爆雷！歷史性的拐點(diǎn)來了
更新時間：2022-11-02 07:49:37作者：智慧百科
作者| 貓哥
來源| 大貓財經(jīng)
旭輝終于還是暴雷了。
11月1日，短暫停牌的旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）終于復(fù)牌，而隨著復(fù)牌而來的，還有一則“暴雷”公告，為了確保公平對待所有境外債權(quán)人，旭輝已經(jīng)暫停支付境外債所應(yīng)付的本金和利息。
為啥呢？按照旭輝的說法就是：現(xiàn)金流惡化程度超出了預(yù)期。
2022年開始，旭輝就在努力還債。年初至今，已經(jīng)還掉了15億美元的境外債，但是與此同時的境外融資卻不順利，僅籌到了5億美元，中間的差額怎么辦呢？那就境內(nèi)的資金來補(bǔ)齊，但是，也不順利。
一方面，境內(nèi)的現(xiàn)金也不多了，另一方面，人民幣貶值，此時如果償還境外債，就需要更多的人民幣資金，就在換匯這一步，旭輝就要損失很多錢。
境外總債務(wù)大約是68.5億美元，而暫停支付的部分，大約是4.14億美元，這部分資金，僅在今年這半年，就需要多支付2億人民幣，無形中就增加了債務(wù)總額。
當(dāng)然，這一切也并非沒有預(yù)兆。
9月28日，旭輝遭遇了股債雙殺，因?yàn)榍耙惶煨褫x旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付，項(xiàng)目公司擁有在天津?yàn)I海新區(qū)的住宅項(xiàng)目，而根據(jù)媒體報道，該信托方是項(xiàng)目公司的股東，在銷售不及預(yù)期的情況下，要求提前清算。
股東抽貸，殺傷力不小，但是彼時，旭輝尚在澄清，債務(wù)尤其是境外債，不成問題。
從傳聞到暴雷，也不過一個月的時間。
此前，旭輝曾是公認(rèn)的優(yōu)等生。
2021年，旭輝的剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。
5月份，監(jiān)管層將旭輝、龍湖、碧桂園等財務(wù)穩(wěn)健的房企，作為示范性發(fā)債試點(diǎn)房企，而得益于此，旭輝在5月份和9月份，均能夠順利發(fā)行由國家級增信背書的中票。
旭輝出身閩系，90年代從廈門起家。2000年遷入上海，在一眾閩系房企紛紛暴雷的市場中，旭輝能夠獨(dú)善其身，也著實(shí)不易。
而旭輝的短期債務(wù)看起來也并不那么急迫。
半年報數(shù)據(jù)顯示，一年內(nèi)到期的銀行貸款、債券、票據(jù)以及境外債，大約192.6億，在全部負(fù)債中的比例，僅有17%，而且在賬上有312.45億的現(xiàn)金，償債壓力與那些暴雷房企相比，灑灑水而已。
但是，即便如此，還是雷了。旭輝的董事長林中說，拒絕躺平，旭輝會負(fù)起責(zé)任來，保障各方的權(quán)益。
但是，說起來容易，做起來難，林中自己也知道問題的關(guān)節(jié)在哪兒：融資不暢，銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。
1. 融資端：
2022年上半年，百強(qiáng)房企的融資總量3837億，跟2021年同期相比，下降了53%，別說跟往年動輒萬億的融資量相比了，今年全年能否達(dá)到2021年上半年的融資額，都是未知數(shù)。
而作為示范性房企的旭輝，融資額比其他房企相對還能夠多一點(diǎn)，但是在市場融資難的大環(huán)境下，能夠取得的融資增量也極其有限。
2. 銷售端：
旭輝上半年合同銷售631.4億，比去年同期暴跌53.6%。而且房價也是肉眼可見的下跌，在去年底的時候，旭輝的銷售均價還是1.7萬，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了1.5萬了。
而旭輝還是重倉一二線城市，順帶建了不少豪宅的。
另外，旭輝已經(jīng)開始在處置境外資產(chǎn)了，不過也不多，目前香港炮臺山英皇道101號和111號的權(quán)益已經(jīng)準(zhǔn)備出售了，而剩下的也只有2700㎡倫敦維多利亞區(qū)寫字樓項(xiàng)目。
這就導(dǎo)致旭輝的現(xiàn)金流下滑得厲害，在2021年年報中，現(xiàn)金還有467.1億，到半年過去后，現(xiàn)金就只剩下312.45億。
就在旭輝股債雙殺的前一天，林中發(fā)了一封內(nèi)部信，當(dāng)然主題是：活下去。
而在提到錢的時候，林中說：
在資金監(jiān)管上，“斷供潮〞讓多地政府事實(shí)上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動性進(jìn)一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。
這話，在一定程度上承認(rèn)了旭輝資金鏈的脆弱。
手握300多億現(xiàn)金，為啥造成了現(xiàn)在局面呢？其實(shí)林中的這番話，就已經(jīng)點(diǎn)明了，賬上的現(xiàn)金不是沒法用，而是沒法挪用。
當(dāng)初為啥留下那么多爛尾樓呢？不少就是挪用資金，明里暗里動監(jiān)管賬戶的錢。
今年，爛尾樓事件集中爆發(fā)，“保交樓”就成為了主旋律，當(dāng)初“原則上不能動”的監(jiān)管賬戶資金，終于從嚴(yán)成為了事實(shí)上不能用。
恰好，旭輝就趕上了。
今年以來，旭輝的房子合同銷售額前十的城市，分別是長沙、蘇州、南京、北京、成都、上海、武漢、天津、烏魯木齊、溫州、重慶、濟(jì)南、無錫，10個城市就實(shí)現(xiàn)了50%以上的總銷售額，一個長沙就占了10%多。
不巧的是，這些城市又是去年末爛尾樓集中的地方，而長沙還是爛尾總套數(shù)最多的一個。
然后，就是各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于預(yù)售資金、監(jiān)管賬戶的嚴(yán)查嚴(yán)管，監(jiān)管賬戶有了額度限制，額度外的資金不能流出本市，而用途又不能脫離工程建設(shè)。
所以，即便手握300億，但是最終也只能望錢興嘆。
當(dāng)然了，政策對于所有房企都有效，也不止針對旭輝一個，對項(xiàng)目不對企業(yè)，額外的救助資金也流不進(jìn)企業(yè)的門檻，所以，大家也只能各掃門前雪。
房企優(yōu)等生的信仰已經(jīng)崩塌，現(xiàn)在在做的，就是洗牌。
1.民營房企的加杠桿的發(fā)展模式早就不可持續(xù)，雖然在近些年各家都在主動去杠桿，但是顯然，“畢其功于一役”的模式，并沒有起太大的作用，積弊爆發(fā)，雷自然就藏不住了。
旭輝暴雷，優(yōu)等生也不一定靠得住。
2. 以往，在房企和地方的互相博弈中，房企往往能夠取得優(yōu)勢，畢竟?fàn)可鎳嬅裆?，以往睜一只眼閉一只眼的事情，在遇到瞪大雙眼的凝視，自然就鉆不到空子了，當(dāng)然了，敢撬鎖的也不多。
3.不破不立。在目前的各種調(diào)控、紓困、救助的信息上來看，救項(xiàng)目的意義顯然大于公司，可以預(yù)見，“破”，可能就是未來主流……
4. 從旭輝來看，監(jiān)管背書，作用有限。
房地產(chǎn)的民企主導(dǎo)時代，恐怕要結(jié)束了。未來，是國企和央企的時代。
從近期的拿地來看吧，在旭輝的“老家”廈門，廈門的國資建發(fā)、國貿(mào)、象嶼是主要力量，而在旭輝的大本營上海，上海國資、廈門國資都表現(xiàn)不俗，保利、招商蛇口等央企控股房企，也有斬獲。
上半年，百強(qiáng)房企不到4成有新增土地，而有實(shí)力拿地的，鮮有民企身影。2021年，旭輝新增土儲還有1170萬㎡，而2022年，旭輝新增的60多萬㎡土儲只能靠“買項(xiàng)目”。
而在旭輝剛剛成為示范性房企沒多久，林中就已經(jīng)對市場下過判斷：
經(jīng)歷這一輪危機(jī)之后，未來房地產(chǎn)行業(yè)中，民企市場占有率將縮小至三分之一左右。而騰挪出來的市場空間，將逐步被國企和央企所替補(bǔ)上去。
整個市場化的房地產(chǎn)還沒有到50年，房企們已經(jīng)知天命。
但是，三分之一顯然還是過于樂觀了。
截至目前，已完成第三批集中供地的15個城市共收金4196億元，其中央企拿地金額1339億元，占比31%；地方國資平臺出資達(dá)到2163億元，占比超50%；混合所有制占5%，民企的拿地金額僅占比13%。
要是按這個比例，旭輝預(yù)期的“三分之一的市場份額”，還得再打個三折。
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