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2023年房地產(chǎn)真的有希望了嗎？至少我們還沒(méi)有看到好轉(zhuǎn)的跡象。

為什么要問(wèn)這個(gè)問(wèn)題呢？這是因?yàn)檠胄凶罱职l(fā)聲了，2023年將全方位支持房地產(chǎn)。有人說(shuō)金融政策是房地產(chǎn)的救命良藥，但也有人說(shuō)，這是上癮毒品。

我們今天換個(gè)角度看，金融政策到底是房地產(chǎn)的救命良藥，還是上癮毒品？

1、央行又發(fā)聲，全方位支持房地產(chǎn)

我們首先來(lái)看，央行又說(shuō)了什么？

這件事是2023年1月13日，國(guó)新辦舉行2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者問(wèn)時(shí)，多次提到支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措。記者會(huì)的內(nèi)容很長(zhǎng)，我們總結(jié)來(lái)看就是四個(gè)方面的政策。

第一是需求端差別化信貸支持。主要涉及到首套房利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，將房貸利率與各地新房走勢(shì)掛鉤，更加科學(xué)合理地落實(shí)“因城施策”。

這就意味著，符合條件的城市，包括一二線城市，有望加大幅度下調(diào)房貸利率，之前大家理解下調(diào)首套房貸利率的城市有10幾個(gè)，2023年將擴(kuò)大范圍，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。

第二是做好政策工作，全力支持保交樓。這里面包括新增保交樓專項(xiàng)貸款資金1500億，已安排的專項(xiàng)貸款支持計(jì)劃2000億，同時(shí)做好相關(guān)保障資金落實(shí)，以及?？顚Ｓ玫拇胧┑鹊?。

第三是支持優(yōu)質(zhì)房企，改善資產(chǎn)負(fù)債表。優(yōu)質(zhì)”體現(xiàn)在專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好，這些房企將在經(jīng)營(yíng)及融資方面得到有效支持，化解風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

第四是完善住房租賃金融支持政策。央行提出將推出住房租賃貸款支持計(jì)劃，同時(shí)支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，加大租賃住房供給。

這些政策之前大部分都提及過(guò)，這次看起來(lái)更加清晰具體，離落實(shí)也更近了一步。

那么，2023年，這些政策能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)起作用嗎？

2、從歷次房地產(chǎn)低谷，客觀看金融的作用

金融政策對(duì)房地產(chǎn)是好事還是壞事？大多數(shù)人對(duì)這個(gè)問(wèn)題的第一反應(yīng)，答案是肯定的。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有錢是萬(wàn)萬(wàn)不能的，無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)公司還是購(gòu)房者來(lái)講，都高度依賴金融政策。

但是，縱觀中國(guó)房地產(chǎn)多次低谷歷史，沒(méi)有一次是金融政策拯救房地產(chǎn)。我們來(lái)看一下專家總結(jié)的幾次房地產(chǎn)低谷，是怎么重新起來(lái)的。

我們基本上可以看清楚脈絡(luò)，房地產(chǎn)危機(jī)往往跟金融有關(guān)，但房地產(chǎn)走出低谷卻不是錢的事。

有人放言說(shuō)，你給我錢，我一定買房。那么我想問(wèn)，如果給你50萬(wàn)10年期無(wú)息貸款，你會(huì)買房嗎？你敢買房嗎？也許你會(huì)說(shuō)50萬(wàn)給少了，給500萬(wàn)？哪有這種好事呢？也沒(méi)有人有這種能力。

是不是感覺(jué)很奇怪，為什么會(huì)這樣呢？

3、金融對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，是一把雙刃劍

大家都知道，過(guò)去十幾年，正是金融政策的大力支持下，房地產(chǎn)商拼命加高杠桿建房，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，過(guò)度輸血導(dǎo)致行業(yè)加速過(guò)快，膨脹過(guò)度，違反了基本市場(chǎng)規(guī)律。

這當(dāng)然不是金融的錯(cuò)，而是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題。

不僅僅是房地產(chǎn)商有了錢會(huì)拼命加高杠桿，購(gòu)房者有了錢，也會(huì)拼命加高杠桿投資多套房產(chǎn)。過(guò)去這些年，很多人買了房，再二次抵押貸款再買房，形成買房連環(huán)貸，有人甚至用這種方法買了十幾套房，每月還貸金額高得驚人，這些人后來(lái)好過(guò)了嗎？

房地產(chǎn)像一塊巨大的海綿，是一個(gè)吸金速度和規(guī)模都非常驚人的行業(yè)。但是，無(wú)論海綿有多大，能夠無(wú)限制地吸金嗎？

事實(shí)已經(jīng)證明，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，資金太多未必是救命良藥，也可能是上癮毒品，大水漫灌從來(lái)不是良方。

解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，還是要靠房地產(chǎn)本身。那么，房地產(chǎn)本身的問(wèn)題在哪里呢？

4、解決房地產(chǎn)的問(wèn)題要靠什么？

我們打個(gè)比方來(lái)講，金融解決的是治病救人和啟動(dòng)循環(huán)問(wèn)題，而不是發(fā)展問(wèn)題。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)病了，金融支持可以針對(duì)性解決當(dāng)前的問(wèn)題，比如交樓問(wèn)題，比如優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商的負(fù)債問(wèn)題等等。但是，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱起來(lái)，還有更多的工作要做。

之前我們多次講過(guò)，房地產(chǎn)是供給側(cè)地產(chǎn)商、需求側(cè)購(gòu)房者和資金側(cè)金融的“鐵三角”體系。這個(gè)“鐵三角”的關(guān)系，如果房地產(chǎn)商的問(wèn)題沒(méi)解決，購(gòu)房者的問(wèn)題沒(méi)解決，即使再多的資金進(jìn)來(lái)，恐怕也很難順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。

這一波房地產(chǎn)危機(jī)，最大的問(wèn)題還是購(gòu)買力和信心出了問(wèn)題。說(shuō)白了，就是富人沒(méi)有信心再投資買房，普通人不敢再貸款買房，窮人攢不夠首付錢買房，攢夠了也怕還不起房貸，還得起房貸也怕明天會(huì)失業(yè)。

所以，解決房地產(chǎn)問(wèn)題，金融只能解決問(wèn)題保障安全，而不是給房地產(chǎn)和購(gòu)房者再加杠桿，歸根結(jié)底，還是要解決居民收入問(wèn)題、就業(yè)問(wèn)題和信心問(wèn)題，說(shuō)白了，就是經(jīng)濟(jì)整體問(wèn)題。

只要經(jīng)濟(jì)好了，大家做什么就都會(huì)有信心。如果從這個(gè)意義上講，2023年我們要爭(zhēng)取增長(zhǎng)5%以上，2024年的希望才會(huì)更大。