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去年底以來(lái)，政策利好不斷釋放，房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)地位，而經(jīng)歷疫情沖擊后的人們也逐漸恢復(fù)返崗，一切似乎都在朝好的方向發(fā)展。

回首過(guò)去一年，變化真的太大，房地產(chǎn)市場(chǎng)物是人非，很多企業(yè)沒(méi)能撐到最后。

濤哥對(duì)著房企排名看了下，大型房企中，總部位于上海，未出現(xiàn)違約問(wèn)題的大型民企還剩4家，分別是仁恒、新城、中駿、大華。

此外，還有規(guī)模相對(duì)較小的，比如中奧、東原、復(fù)地、祥源等，目前也屬于平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。

以上堅(jiān)持到最后的民企，可以說(shuō)是經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)大考的幸存者。今天，濤哥就帶大家一起盤(pán)點(diǎn)下上海四大民營(yíng)房企2022年的發(fā)展。

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仁恒，高品質(zhì)逆市前行

仁恒逆襲，標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)的時(shí)代。

2022年，仁恒以651億銷(xiāo)售額位居克而瑞榜單第27位，成功晉級(jí)行業(yè)30強(qiáng)，而去年同期他們的排名還在第56位。

仁恒是一家將全部精力聚焦于產(chǎn)品的公司，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程都是以產(chǎn)品為中心，不求最快，但求最好。

濤哥曾與仁恒設(shè)計(jì)條線(xiàn)的高管交流過(guò)，他表示在仁恒，產(chǎn)品被認(rèn)為是核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

方案設(shè)計(jì)會(huì)特別關(guān)注創(chuàng)新和創(chuàng)意，而過(guò)程中各部門(mén)也都會(huì)充分支持和配合產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，速度反而不是很重要。

仁恒上海海上源

在高周轉(zhuǎn)稱(chēng)王的時(shí)代，這種差異化的打法，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被同行們認(rèn)為是“叫好不叫座”。

因?yàn)槿屎阕鲆粋€(gè)項(xiàng)目的時(shí)間，其他房企已經(jīng)賣(mài)完2-3個(gè)項(xiàng)目了，所以以前大家雖然覺(jué)得仁恒牛，但真正愿意學(xué)仁恒的，卻很少有。

然而隨著去年到今年，高周轉(zhuǎn)、高杠桿泡沫破滅，那些快速做大規(guī)模的明星公司紛紛倒下，反而是仁恒這樣，聚焦幾個(gè)核心城市，踏踏實(shí)實(shí)打磨精品的企業(yè)，排名上去了。

據(jù)濤哥了解，在仁恒去年650多億的盤(pán)面中，僅上海一城就占400多億，也就是說(shuō)仁恒業(yè)績(jī)的2/3都來(lái)自于上海。

這就和濱江模式很像，聚焦核心城市、聚焦高品質(zhì)產(chǎn)品，這類(lèi)企業(yè)真正迎來(lái)了騰飛。

2

新城，雙輪驅(qū)動(dòng)贏曙光

新城扛住，證明了持有型資產(chǎn)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值。

在這輪暴雷潮中，多數(shù)人一開(kāi)始并沒(méi)有料到新城能夠堅(jiān)持到最后，甚至他們還有很多底牌未用。

新城從多年前確立雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略后，每年都有部分資金投入持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)，一方面使其獲得更平衡的發(fā)展模式，另一方面也形成了資產(chǎn)沉淀。

新城重慶江津吾悅廣場(chǎng)實(shí)景

行業(yè)下行期，憑借相對(duì)較低的負(fù)債水平和雄厚的資產(chǎn)抵押物，加上業(yè)務(wù)布局集中在長(zhǎng)三角，新城保持了經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，成為堅(jiān)挺在20強(qiáng)內(nèi)為數(shù)不多的民企之一。

并且據(jù)濤哥了解，即使在行業(yè)最難的時(shí)候，新城依然還高達(dá)有數(shù)百億的資產(chǎn)可以用于抵押融資，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相當(dāng)強(qiáng)，因此也受到金融機(jī)構(gòu)青睞，近期獲得了不少融資支持。

其官微顯示，去年新城累計(jì)交付了近13萬(wàn)套物業(yè)。為保障項(xiàng)目的高質(zhì)量如期完工，新城率先與供應(yīng)商、施工單位召開(kāi)誓師大會(huì)，部署保交付沖刺計(jì)劃，在確保質(zhì)量和安全的前提下，誓保項(xiàng)目順利交付。

在業(yè)主等待期，新城還提供家的成長(zhǎng)檔案、工地現(xiàn)場(chǎng)直播、工地開(kāi)放日等服務(wù)，讓交房不再變成“拆盲盒”，每一步都清清楚楚。

新城蘇州芯城匯星昱未來(lái)實(shí)景

事實(shí)上，多年前新城剛開(kāi)始走雙輪驅(qū)動(dòng)路線(xiàn)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士很多并不太看好，因?yàn)樯虡I(yè)對(duì)資金的占用巨大，可能拖累開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

但經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控后，我想沒(méi)人會(huì)再質(zhì)疑其戰(zhàn)略的正確性。

最近，在2月7日的杭州土拍中，新城甚至還耗資24.6億拿下重磅地塊，這也更加體現(xiàn)出其強(qiáng)于其他民企的資金實(shí)力。

3

中駿，閩系最后的希望

中駿，閩系房企最后的贏家。

當(dāng)世茂、旭輝、陽(yáng)光城等曾經(jīng)的閩系扛旗者們紛紛倒下，中駿則成為了閩系軍團(tuán)最后的勝利者。

自去年12月起，中駿已陸續(xù)與工行上海分行、民生銀行總行、建行上海分行、中行上海分行等10家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得各大銀行授信金額突破430億。

而在1月18日，他們又成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億，中債增提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)出官方機(jī)構(gòu)對(duì)中駿的支持。

而在更早前12月8日，中駿剛剛對(duì)付了即將到期的12.87億的購(gòu)房尾款A(yù)BS，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)境內(nèi)外公開(kāi)債務(wù)全部如期兌付，保住了“零違約”記錄。

上海中駿廣場(chǎng)實(shí)景圖

去年，中駿實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額約606億，同時(shí)他們積極響應(yīng)政府“保交付”的號(hào)召，實(shí)現(xiàn)住宅交付近5萬(wàn)套。

例如江西的中駿東投·雍景府，部分批次產(chǎn)品交付比承諾時(shí)間整整提前了161天，并且交房即辦證，為很多家庭帶來(lái)了大大的驚喜。

此外，中駿在各地的城市綜合體中駿·世界城，也在如期施工建設(shè)，未來(lái)將成為各區(qū)域板塊新的地標(biāo)。

上海西花橋 中駿·世界城工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

張家港 中駿·世界城工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

據(jù)濤哥了解，去年中駿也遇到不小的挑戰(zhàn)，但他們采取多種措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，包括加快庫(kù)存去化、增加回款、加強(qiáng)精細(xì)化管理、探索數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)等。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的，還是其2017年開(kāi)始實(shí)施的“一體兩翼”戰(zhàn)略，對(duì)經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)的投入一定程度上放緩了開(kāi)發(fā)板塊的狂奔，卻反而增加了安全性。

4

大華，穿越周期穩(wěn)健派

大華，可以說(shuō)是真正的上海本土房企之光。

仁恒誕生于新加坡、新城誕生于江蘇、中駿誕生于福建，只有大華是純正從上海起家并穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)到現(xiàn)在的企業(yè)。

這家公司之前濤哥也介紹過(guò)，從1988年創(chuàng)立以來(lái)，大華就長(zhǎng)期深耕于城市更新領(lǐng)域，是中國(guó)最早起步、最大規(guī)模的城市更新運(yùn)營(yíng)商之一。

僅在上海一座城市，大華就有4個(gè)總計(jì)約12平方公里的超大型集中舊改板塊，34年來(lái)他們累計(jì)服務(wù)10萬(wàn)多戶(hù)上海家庭，平均每100戶(hù)上海人之中就有1戶(hù)住在大華的社區(qū)。

上海大華錦繡華城

做舊改和大盤(pán)開(kāi)發(fā)，都需要更強(qiáng)的耐心和穩(wěn)健的資金保障，這使得大華成為一家極其沉穩(wěn)、耐得住寂寞的公司。他們很多大盤(pán)一開(kāi)發(fā)就長(zhǎng)達(dá)十幾年，踏踏實(shí)實(shí)、一步一個(gè)腳印，成為刻在他們骨子里的基因。

在地產(chǎn)黃金時(shí)代，信奉的是地塊體量適中，快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金效率的最大化，像大華這樣沉下心做百萬(wàn)方大盤(pán)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商變得越來(lái)越少。

更難得是的，他們基本只用銀行貸款，不碰非標(biāo)融資，也沒(méi)有商票，堅(jiān)持低負(fù)債經(jīng)營(yíng)，三道紅線(xiàn)指標(biāo)長(zhǎng)期保持綠檔范圍，堅(jiān)持自律成為其穿越周期的法寶。

海口大華·錦繡海岸實(shí)景

西安大華·樾璽實(shí)景

如今地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向，人民銀行“四箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)健的大華也成為銀行重點(diǎn)合作的對(duì)象，畢竟健康的企業(yè)誰(shuí)都愿意幫他。

去年11月24日，大華作為上海唯一入選房企，與建設(shè)銀行總行簽訂合作協(xié)議，建行將向大華提供廣泛的金融支持，助力其高質(zhì)量發(fā)展；12月1日，浦發(fā)銀行也與大華簽訂“總對(duì)總”戰(zhàn)略合作協(xié)議，支持其穩(wěn)健發(fā)展。

可以看到，在行業(yè)周期調(diào)整的浪潮之下，像大華這樣踏實(shí)經(jīng)營(yíng)的公司，正在收獲紅利。

5、總結(jié)

看了幾家企業(yè)，濤哥發(fā)現(xiàn)，活下來(lái)的房企，都有共同的特點(diǎn)，那就是：克制。

仁恒是因產(chǎn)品而克制，大華是因大盤(pán)開(kāi)發(fā)而克制，新城和中駿則是因?yàn)殡p輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略而克制。

以前快被認(rèn)為好，現(xiàn)在反而是這些因?yàn)楦鞣N原因“慢”下來(lái)的企業(yè)，活得更好。

而像這樣的一批公司，在今年市場(chǎng)重大調(diào)整時(shí)，展現(xiàn)出了相對(duì)穩(wěn)健的一面，不僅沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)，甚至還常有積極的動(dòng)作，讓人眼前一亮。

例如仁恒在上海市場(chǎng)一馬當(dāng)先、新城還有能力大手筆拿地、中駿發(fā)出了中債增、大華還發(fā)了年終獎(jiǎng)……

這正如那句話(huà)：因自律而自由。這些在盛世下保持克制的公司，在逆市中獲得了更厚的安全墊。

現(xiàn)在，地產(chǎn)行業(yè)最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，成功穿越周期的房企，不僅在寒冬中守住了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，守住了對(duì)客戶(hù)的責(zé)任，同時(shí)政策利好下將獲得更多支持，迎來(lái)更好的發(fā)展機(jī)遇。

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