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觀點(diǎn)網(wǎng) 借道母公司中國(guó)信達(dá)的又一次紓困行動(dòng)，信達(dá)地產(chǎn)再次介入深圳舊改項(xiàng)目中。

2月6日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司公告稱(chēng)，公司全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其下屬公司信達(dá)資本，共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)(有限合伙)份額。

據(jù)了解，合伙企業(yè)總認(rèn)繳規(guī)模為31.51億元，其中信達(dá)資本認(rèn)繳出資100萬(wàn)元，占0.03%；中國(guó)信達(dá)以現(xiàn)金認(rèn)繳出資15.5億元，占49.19%；廣東信達(dá)地產(chǎn)以現(xiàn)金認(rèn)繳出資10億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的31.74%。

深圳市寶昱投資有限公司（中南建設(shè)控股子公司）作為有限合伙人以股權(quán)方式出資，認(rèn)繳出資6億元，占比19.04%，上述主體共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)。

公告指，合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項(xiàng)目。截至目前，項(xiàng)目已完成拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總貨值約45.77億元。合伙企業(yè)將根據(jù)協(xié)議約定，在各項(xiàng)付款條件分別滿(mǎn)足后，分筆支付投資款項(xiàng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體求證，該城更項(xiàng)目為深圳新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新項(xiàng)目，于2021年2月確認(rèn)中南集團(tuán)為開(kāi)發(fā)主體。

信達(dá)新角色

對(duì)AMC而言，出險(xiǎn)房企的險(xiǎn)情不同，不良資產(chǎn)處置方式亦不盡相同。

針對(duì)面臨流動(dòng)性困境房企，中國(guó)信達(dá)提供債權(quán)收購(gòu)及重組、附回購(gòu)條件的收購(gòu)反委托、市場(chǎng)化收并購(gòu)等紓困救助方案，幫助恢復(fù)“造血”功能；針對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)的房企，則采取重整重組、項(xiàng)目收并購(gòu)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。

除了穿針引線(xiàn)找到第三方代建平臺(tái)，從開(kāi)發(fā)商或其他金融機(jī)構(gòu)手中獲得項(xiàng)目控制權(quán)，再交由旗下信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行代建，是中國(guó)信達(dá)最為常見(jiàn)的紓困形式。

如2022年7月，以中國(guó)信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債券、深圳華建提供資金借款、信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)操盤(pán)代建的方式，三方聯(lián)合接過(guò)佳兆業(yè)廣州南沙“悅伴灣”項(xiàng)目。

據(jù)信達(dá)地產(chǎn)官微透露，該公司主要操盤(pán)代建，一是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)等全過(guò)程管理，收取操盤(pán)代建費(fèi)；二是通過(guò)辦理在建工程抵押、向該項(xiàng)目委派總經(jīng)理（法定代表人）、董事、各條線(xiàn)經(jīng)理等，從經(jīng)營(yíng)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管控；三是通過(guò)設(shè)立針對(duì)公章使用的僵局解決機(jī)制、特殊降價(jià)權(quán)等舉措加強(qiáng)投資資金回收保障，確保投資資金安全。

信達(dá)地產(chǎn)2022年中報(bào)也提到，公司作為中國(guó)信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，除從公開(kāi)市場(chǎng)獲取項(xiàng)目外，還可以借助中國(guó)信達(dá)資源，通過(guò)協(xié)同拓展、行業(yè)并購(gòu)、操盤(pán)代建等多種方式獲取項(xiàng)目。

2023年1月19日，信達(dá)地產(chǎn)公布，全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信蒙投資合伙企業(yè)（有限合伙），總認(rèn)繳規(guī)模為89.62億元，投向和昌集團(tuán)在深圳的兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

其中，中國(guó)信達(dá)現(xiàn)金出資60.58億元，廣東信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)繳3億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的3.35%，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，合作方和昌集團(tuán)則以項(xiàng)目公司部分股權(quán)以及現(xiàn)金12.63億元入股。

目前一個(gè)項(xiàng)目已取得專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，一期已開(kāi)盤(pán)預(yù)售，二三四期正在推動(dòng)拆遷，項(xiàng)目總貨值約250億元；另一個(gè)項(xiàng)目已完成立項(xiàng)，正在準(zhǔn)備專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)，項(xiàng)目總貨值約90億元。

加上此次紓困中南建設(shè)的寶安項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)近期在深圳合作的三個(gè)舊改總貨值將達(dá)到385億元。

截至2022年8月末，中國(guó)信達(dá)落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付，兌付房企公開(kāi)市場(chǎng)違約債券2.41億元，帶動(dòng)326.29億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

與之對(duì)應(yīng)，2022年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)參與30多家危困房企項(xiàng)目研判，累計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目300多個(gè)，實(shí)現(xiàn)4個(gè)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、4個(gè)項(xiàng)目解決逾期風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績(jī)方面，信達(dá)地產(chǎn)2022年前三季度銷(xiāo)售面積63.44萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額134.2億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷(xiāo)售金額54.12億元；代建項(xiàng)目銷(xiāo)售金額3.92億元），回款金額140.02億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益回款金額51.62億元，代建項(xiàng)目回款金額3.76億元）；期內(nèi)新增儲(chǔ)備計(jì)容建面約154.92萬(wàn)平方米（其中代建項(xiàng)目約109.24萬(wàn)平方米）。

信達(dá)地產(chǎn)曾經(jīng)的拿地風(fēng)格，比它如今所紓困的一些房企更為激進(jìn)。

在2015年6月至2016年6月一年間，信達(dá)地產(chǎn)以352億元攬下7宗地王，其中獨(dú)立操盤(pán)的上海顧村項(xiàng)目，成交價(jià)58億元，溢價(jià)率高達(dá)303%。

從爭(zhēng)紅了眼的競(jìng)價(jià)廝殺，到白衣騎士光環(huán)加身，信達(dá)地產(chǎn)在逐漸適應(yīng)新的角色。

紓困與被困

背靠AMC的拓展渠道優(yōu)勢(shì)，近兩年還未能反映在信達(dá)地產(chǎn)的利潤(rùn)中。

2021年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收221.05億元，同比減少14.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.15億元，同比減少45.74%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)1.04億元，同比減少91.27%；同期，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額27.12億元，同比減少63.16%。

到了2022年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收118.9億元，較上年同期增長(zhǎng)46.71%；歸母凈利潤(rùn)為4.48億元，較上年同期下降20.93%，出現(xiàn)增收不增利的情況。

大量收購(gòu)不良資產(chǎn)項(xiàng)目，本身就意味著風(fēng)險(xiǎn)承接。

早在2015年，中國(guó)信達(dá)曾以105億元收購(gòu)北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的北京昌平區(qū)國(guó)子郡項(xiàng)目，由信達(dá)地產(chǎn)與合作方羅頓沙河合作開(kāi)發(fā)，售賣(mài)時(shí)也以“信達(dá)地產(chǎn)”作為主要宣傳點(diǎn)。該項(xiàng)目一期原定于2022年12月底交付，目前延期至2023年5月底。

除了合作項(xiàng)目施工、交付回款周期拉長(zhǎng)，不良資產(chǎn)項(xiàng)目還有計(jì)提減值的風(fēng)險(xiǎn)。在2021年度，信達(dá)地產(chǎn)就計(jì)提資產(chǎn)減值損失13.5億元，減少2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)11.9億元。

相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口也體現(xiàn)在母公司的財(cái)報(bào)中。

此前1月19日，中國(guó)信達(dá)發(fā)布盈警公告，預(yù)計(jì)2022年歸屬于公司股東凈利潤(rùn)較2021年同期下降約40%至50%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中國(guó)信達(dá)認(rèn)為業(yè)績(jī)變動(dòng)主要來(lái)自三方面原因，其中受資本市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)的影響，集團(tuán)持有的部分以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)估值下降，形成較大的公允價(jià)值變動(dòng)浮虧；受疫情和市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，公司以攤余成本計(jì)量的不良債權(quán)資產(chǎn)收入下降；增加計(jì)提了信用風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)部分以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)質(zhì)量承受的較大壓力。

除了中國(guó)信達(dá)，同為四大AMC之一的華融集團(tuán)2022年上半年持續(xù)經(jīng)營(yíng)總收入147.4億元，凈虧損188.6億元，營(yíng)收同比腰斬，凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧；長(zhǎng)城資產(chǎn)2021年年報(bào)直至2022年8月底才公布，85.6億元凈虧損為8年來(lái)首次。

業(yè)績(jī)低迷之下，市場(chǎng)曾流傳出“四大AMC集體降薪”傳聞，其中信達(dá)資產(chǎn)被傳言上半年員工薪酬降幅達(dá)30%。

2022年內(nèi)，標(biāo)普亦相繼下調(diào)四家全國(guó)性AMC公司信用評(píng)級(jí)。綜合來(lái)看，標(biāo)普一方面認(rèn)為不良資產(chǎn)供給增多、處置壓力日漸加大，另一方面是本應(yīng)是不良資產(chǎn)處置主力的AMC公司，自身也有大量資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，且也有劣化傾向。

在這次紓困中南建設(shè)深圳舊改的合作中，信達(dá)系享有優(yōu)先回報(bào)權(quán)，項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售回款需先償還信達(dá)系的投資本金及利息，中南建設(shè)則更像是劣后方。

此外，作為風(fēng)控措施，中南建設(shè)對(duì)合伙企業(yè)債權(quán)本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

紓困的前提是免于被困。