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2023-01-31
風(fēng)滿樓丨在行業(yè)艱難的2022年，保利差點兒成為第一
更新時間：2023-01-07 09:59:26作者：智慧百科
風(fēng)口財經(jīng)記者 張亭旺
營收降1.37%、總利潤降29.58%，凈利潤降33.17%……在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬的2022年，保利發(fā)展難逃業(yè)績下滑的命運。
然而，數(shù)據(jù)需要相對來看。隨著整體行業(yè)景氣度下滑，頭部房企銷售規(guī)模也大幅縮減，保利發(fā)展卻在這一年“因禍得福”，實現(xiàn)了“進(jìn)三爭一”。
>>1<<全面下滑
在整個房地產(chǎn)行業(yè)艱難的2022年，保利發(fā)展的各項業(yè)績指標(biāo)難逃下滑的命運。
1月5日，保利發(fā)展披露2022年業(yè)績快報。2022年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入約2811億元，同比減少1.37%；利潤總額約352.33億元，同比減少29.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約183.02億元，同比減少33.17%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約180.1億元，同比減少32.86%。
業(yè)績雖然全面下滑，不過保利發(fā)展稱，2022年公司收入保持基本平穩(wěn)，主要源于房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時受項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營業(yè)利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤均出現(xiàn)同比減少。
值得注意的是，在市場處于低谷時，這些數(shù)據(jù)也需要相對來看。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%；百強房企權(quán)益銷售額約為5.36萬億元，權(quán)益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。
在房地產(chǎn)市場跌入谷底之際，千億房企也“縮水”超半。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，銷售額超千億房企為20家，而2021年為41家。
而根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的銷售排行榜來看，2022年保利發(fā)展的全口徑銷售額約為4573億元，排名第二，僅次于碧桂園的全口徑銷售額4643億元，雙方之間僅70億元。
>>2<<“進(jìn)三爭一”
在過去的很長一段時間，保利發(fā)展都是“行業(yè)前五”，前任董事長宋廣菊心心念念的是“重回行業(yè)前三”。
2017年，宋廣菊公開宣布，未來兩至三年要重回行業(yè)前三，但遺憾的是，直至2021年7月宋廣菊退休，這個目標(biāo)也沒有得到兌現(xiàn)。
2020年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額5028億元，首次跨入5000億軍團(tuán)，同比增長8.88%，但排名位列行業(yè)仍居第五。
宋廣菊“抱憾”退場后，新繼任者劉平在“重回前三”的重任上提出新的目標(biāo)——“進(jìn)三爭一”。
“公司作為行業(yè)龍頭，不簡單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場機會，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”
彼時，保利發(fā)展董事長劉平在會上稱，在行業(yè)波動中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實力都更具優(yōu)勢，更能捕捉市場機會。基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。
不過，2021年，保利發(fā)展的銷售額排名是行業(yè)第四，前面分別是碧桂園、萬科、融創(chuàng)。雖然排名較2020年上升一位，但目標(biāo)尚未達(dá)成。
2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。當(dāng)時保利發(fā)展方面也直言，“未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓?！?/p>
眾所周知，過去幾年，房企年銷售規(guī)模進(jìn)入百億級別、千億級別被視為重要標(biāo)志，而隨著整體行業(yè)景氣度下滑，頭部房企銷售規(guī)模也在大幅縮減。
2022年的房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，對于每個地產(chǎn)人都是不容易的一年。然而，機遇來得比想象中的快很多，短短一年時間，保利發(fā)展就殺進(jìn)了行業(yè)前二。
>>3<<穿越周期
有人說，保利發(fā)展有著看透趨勢的眼光，因此能夠穿越周期。
實際上，復(fù)盤多年來的經(jīng)營表現(xiàn)，保利發(fā)展之所以能連續(xù)多年保持經(jīng)營穩(wěn)健，尤其是在行業(yè)遭遇嚴(yán)冬的當(dāng)下更是表現(xiàn)出強勁的逆勢增長勢頭，其中的關(guān)鍵因素之一在于行業(yè)大方向的把握上。
而在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，保利發(fā)展也算是最早的“吹哨人”。
2017年的年會上，時任總經(jīng)理的劉平提出了“適度杠桿”策略，嚴(yán)控負(fù)債。擁有審計背景的劉平有著敏銳的洞察力，總能把握住問題關(guān)鍵，為保利發(fā)展在這一輪調(diào)控中爭取到了廣闊的空間。
那個時候，多數(shù)房企彼時還沉浸在黃金時代的高歌猛進(jìn)中，依然拼命加杠桿，直到幾年后危機臨近，再降杠桿卻已經(jīng)來不及了。
回過頭看，其實5年前，保利發(fā)展就已經(jīng)主動慢下來，這種對長期趨勢的戰(zhàn)略預(yù)判能力，成為保利能夠穿越周期的關(guān)鍵。
那么，在經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整周期后，對于保利發(fā)展，甚至整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來應(yīng)該向何處去？
剛剛召開的2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，為接下來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向。
會議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營時代轉(zhuǎn)變，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，房地產(chǎn)企業(yè)也需要順勢而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。