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文/竹林

（識(shí)局微信公共賬號(hào)zhijuzk）

大概是從去年年底開始，同樣承受了三年疫情影響的房地產(chǎn)市場逐步被松綁，各地“因城施策”出臺(tái)各種針對房地產(chǎn)的刺激政策，銀行方面也逐步地降低利率，加快貸款審批進(jìn)度。各種政策的力度可謂空前，但是三年的疫情影響實(shí)在是過于強(qiáng)大，需求端疲軟，再多的刺激刺激政策要發(fā)揮效力也需要時(shí)間。

現(xiàn)在銀行希望越多的貸款越好，但是人們卻更愿意省錢了。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2022年居民存款增加額接近18萬億元，而這些存款又分活期存款和定期及其他存款，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別增加了4.09萬億元和13.74萬億元，漲幅則分別為12%和20%。由此可見，越來越多的人開始增加儲(chǔ)蓄，以此來對沖未來可能的風(fēng)險(xiǎn)需求。

前幾年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，對于房貸的需求很多，銀行在這種時(shí)候卻因各種原因收緊放款，即使是放款也是增加了審批周期。一般公積金貸款審批周期兩三個(gè)月，商貸應(yīng)該在一個(gè)月左右，但是需求端火爆，貸款收緊的2021年，商貸審批周期甚至達(dá)到6個(gè)月左右。

現(xiàn)在看來，這種對于房地產(chǎn)的干預(yù)，一定程度上確實(shí)可以防止市場過熱，但是也不免會(huì)誤傷很多剛需，包括一套房剛需以及改善型住房的剛需。不但審批放款慢，而且利率高，在前幾年買房的人們，很多利率在5%以上，當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率是4.9%，但是這個(gè)利率的享受條件是一套房剛需，當(dāng)時(shí)的收緊政策對于一套房剛需也要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮。這就導(dǎo)致現(xiàn)在現(xiàn)在房貸利率大幅下調(diào)的環(huán)境下，非常多的前期居民房貸利率偏高。

不用說上浮太高的例子，就以5%來看，對比現(xiàn)在普遍4%以下的利率，有的地方甚至在3.8%以下，這個(gè)利差每年就有1%甚至超過2%，這樣一對比就非常明顯了，現(xiàn)在銀行一年期長期定期存款利率大多在2%以下，貨幣基金的年化收益率也在2%左右。這就相當(dāng)于，對比當(dāng)前的利率貸款者在額外承擔(dān)一個(gè)一年期存款利率的利差，要多付給銀行1%到2%甚至更高點(diǎn)的利息。銀行貸款數(shù)額較大，假設(shè)貸款一百萬元，一年要多付的利息就在一兩萬，再考慮到房貸的剩余時(shí)間年限，假設(shè)還剩余15年，那么整個(gè)還款周期內(nèi)要多承擔(dān)的利息大概在20萬左右，這個(gè)數(shù)額的錢足夠買一輛不錯(cuò)的汽車了。

這個(gè)簡單的帳所有人都會(huì)算，都會(huì)對比。當(dāng)前利率的降低，讓人們終于看到了提前還貸的好處，由此我們也看到各種新聞報(bào)道，越來越多的人開始提前還貸，即便是不是一次還清，還個(gè)幾萬，甚至一萬兩萬，每年節(jié)省的利息也夠普通家庭一個(gè)月的水電費(fèi)了。

普通人能看到的好處，作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的銀行更能看到。于是就出現(xiàn)了提前還貸預(yù)約，提前還貸關(guān)閉線上申請渠道，要現(xiàn)場預(yù)約，預(yù)約提前還貸還要審批，還要看額度等等奇葩的操作。難怪很多人感嘆，作為欠錢的人，我提前還錢給你，你還不收？在這里只能說一句，在利率普遍走低的大環(huán)境下，銀行也需要掙錢啊，房貸5%對于銀行來說是多么優(yōu)質(zhì)的資源啊，怎么可能輕易放棄呢？為了多掙錢，臉面算什么呢？

關(guān)于提前還貸這件事，相信所有的貸款合同都會(huì)有相關(guān)規(guī)定，有極少數(shù)的霸王條款或許會(huì)規(guī)定提前還貸收取違約金，但是以筆者所了解到的大多數(shù)情況來看，提前還貸僅僅是合同里規(guī)定的一個(gè)正常操作，最多是需要提前一個(gè)月預(yù)約，所謂預(yù)約，其實(shí)也沒什么用，銀行預(yù)約要做什么呢？你說你大額提現(xiàn)要預(yù)約，銀行或需要提前準(zhǔn)備大筆現(xiàn)金，而調(diào)動(dòng)大額現(xiàn)金還需要武裝押運(yùn)等等，這需要時(shí)間很容易理解。還個(gè)貸款，銀行就是正常輸入一筆入賬的事情，所謂的預(yù)約只能被理解為銀行想多掙一個(gè)月的利息。

曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)市場大熱，我正好在那一年照例去銀行預(yù)約提前還貸，銀行電話那頭直接給說，現(xiàn)在不用預(yù)約了，隨時(shí)過來還貸。那是銀行需要額度貸給更多的貸款者的時(shí)候。由此可見，所謂的預(yù)約啦，流程啦，額度啦，都以銀行是否需要這筆錢入賬為考量。如果銀行有了這筆錢可以貸給更多的人，那么對銀行來說就無所謂，隨時(shí)還款都是歡迎的。而現(xiàn)在呢，前期利率站崗的人們可以為銀行帶來更加高的利息收益，你急著提前還貸，銀行面對這種“薅羊毛”的需求，怎能不掙扎一下呢？

銀行這時(shí)候也難啊，雖然存款利率降了，但是放貸款卻難了，要千方百計(jì)保住存量貸款也好理解。但是法治社會(huì)，一切都要以法律為準(zhǔn)繩，如果合同里規(guī)定了提前貸款的條款，而且有規(guī)定具體的操作方式，那么銀行就不應(yīng)該以任何方式來阻撓。現(xiàn)在已經(jīng)有不少提前還貸的人有了應(yīng)對方式—投訴，國家的金融監(jiān)管部門就是法律法規(guī)以及市場公正公平的維護(hù)者，金融行業(yè)的監(jiān)管部門是銀保監(jiān)會(huì)，不少人已經(jīng)開始請監(jiān)管者來維護(hù)自身權(quán)益了。

最后還是要多說幾句，現(xiàn)在利率低了，人們切切實(shí)實(shí)看到了這其中的差異，其實(shí)在利率普遍高的的時(shí)候，提前還貸的事情也是有的。長期以來有一個(gè)巨大的誤區(qū)，就是非常多的人認(rèn)為房貸前期人們歸還的大部分是利息，到了后期大部分是本金，還款好多年之后，提前還貸不劃算了，其實(shí)不然。判斷是否要提前還貸的原則只有一個(gè)，就是自己所能達(dá)到的收益率能否大于房貸的年化利率。

比如你手握十萬元資金，每年能掙個(gè)10%的收益，能通過自己的方式讓資金增值10%，這肯定遠(yuǎn)大于房貸利率，或者說先進(jìn)有急用，無法提前還貸的，這兩種情況當(dāng)然就無須考慮提前還貸。反之，現(xiàn)在無論是存款還是基金，收益率很可能每年不會(huì)大于房貸，那么這時(shí)候提前還貸就是劃算的，哪怕剩下最后一個(gè)月，你能提前還貸，理論上也比拿在自己手里劃算。

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